恒大拿地的逻辑通过高周转获取稳定现金流
房天下齐齐哈尔 2014-06-07 09:18
[摘要] “土豪”恒大以41.6亿元斩获了北京市大兴黄村镇地块。一篇网传文章称，万科副总裁毛大庆质疑恒大，“地价这么贵，恒大怎么卖？”毛大庆自称“看不懂”。恒大大兴拿地逻辑究竟是什么？
土豪就要亮瞎眼
4月24日，北京正浩置业有限公司（下称“正浩置业”）以41.6亿元将大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块收入囊中，溢价率为180%。真正的“土豪”并不是正浩置业，而是其背后的金主恒大地产（下称“恒大”）。正浩置业只不过是恒大旗下的全资子公司，负责操盘北京市场的项目。恒大又一次身陷京城高地价推手的舆论漩涡。
公开信息显示，大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块位于大兴区黄村镇，东侧至新源大街，西侧至规划纵一路，北侧至义绣路，南侧至规划横一路。地块性质为F2公建混合住宅用地（配建限价房），建筑控制规模为174841平方米，起始价为14.86亿元，要求配建不少于15700平方米的限价房，销售限价为1.2万元/平方米。
根据该地块的国有建设用地使用权出让公告，该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报“自住型商品住房”的方式确定竞得人。该部分商品住房房屋销售限价为17000元/平方米。
事实上，该地块的价格上限为22.26亿元，远低于最终成交的41.6亿元。那么，现场是如何将这块地叫到天价的?
按照该地块的国有建设用地使用权出让公告，到达价格上限后开始竞拍自住型商品房面积。最终，剩余的居住部分建筑面积36752平方米都被竞成了自住型商品房。
无奈，只能进入新一轮的竞价。经过惨烈的厮杀，正浩置业最终在11家竞拍企业（包括北科建、华远、合景泰富、保利首开联合体、复地、福建正荣、旭辉北辰联合体、天恒、雅居乐、城建等房企）中脱颖而出，将地块拿走。
京城的土地市场向来传奇不断，一块地往往能将一家企业推到媒体的风口浪尖，由此带来的舆论效应更是无法衡量。
恒大被冠之以“土豪”还是因为足球。2013年11月9日，恒大主场对战首尔FC队，在群情激昂的广州天河体育中心，一群美女球迷脸上、胸上涂有“土豪”字样，身体涂成土豪金颜色，打出“恒大必胜 一起来做土豪吧”的大条幅。至此，恒大在足球场上，给无数球迷留下了金灿灿的“土豪”形象。
反观恒大在北京土地市场的表现，可谓是其他房企眼中不折不扣的“土豪”，永远比别人舍得花钱。41.6亿元的真金白银亮瞎了所有同行的眼。
就在拿地的当天下午，中原地产市场总监张大伟就表示，41.6亿元拿地，恒大，你是妖孽，你知道不？为此，他还算了一笔账。大兴黄村镇地块规划的商业部分总面积为122388.7平方米，地块需要配套建设15700平方米的限价商品房，销售限价为12000元/平方米，而36752平方米的自住型商品房出售限价为17000元/平方米，由此可以算出一共5.2万平方米的商业住宅部分能够分担的土地成本为6.03亿元。如果按照一般的建安及其他成本为4000元/平方米计算，剩余的12.24万平方米的商业部分需要承担的土地成本为35.56亿元，平均楼面价也就是2.9万元。目前，周边的商业地产盈科中心售价3.4万元/平方米，而盈科中心所处的地段与大兴黄村镇地块基本就是香港与香河的区别。
一位长期在北京土地市场负责投资拓展的房企经理告诉记者，房企在北京市场上拿地的游戏规则基本是不超过起始价的50%，恒大所拿地块溢价180%，利润率非常低，的确让人有点看不懂。
对于恒大而言，这样的质疑在北京市场已经不是次了。自去年7月恒大进京以来，已经拿下5幅地块。除去大兴区黄村镇地块，其他依次为：2013年7月3日，以35.6亿元摘得昌平区沙河高教园二期（一）地块；2013年9月4日，以40.4亿元拿下朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地；2013年11月21日，以51.35亿元夺得朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地二类居住、公建混合住宅、其他公共设施用地；2014年3月27日，又以20.5亿元竞得朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06地块二类居住、小学、中学用地。
不到一年的时间，5次出手，每一次都霸气十足，总花费189.45亿元，按照建筑面积计算的土地储备为130.82万平方米，总体完成了在京城重地北、东、南三面的战略布局。而留给外界的疑问是，恒大在北京市场频频高价拿地，而且多集中于园区安置房、限价房、自住型商品房等，市场的可操作性空间有限，许老板带领恒大如此费力的进京究竟是为了什么？
赌什么？
在国内的房地产界，许老板的身价不是的，但其一掷千金的土豪做派却是无人能及的。以恒大足球为例，仅主教练里皮一个人的年薪就能养一支中下游的中超球队。这同样让人看不懂，而2013年11月9日，恒大在广州市天河体育场一举夺得亚冠（全称为“亚洲联赛”）时，这被外界认为是最成功的一笔投资。
除了敢赌，还要会赌。那么，恒大究竟在黄村、在北京市场赌什么？
走出义和庄地铁A口，沿着新源大街向北行，就能看到大兴黄村镇地块。记者翻阅相关资料获悉，依照北京市规划委员会建设项目规划条件，大兴黄村镇地块被分割为5块，分别为DX00-0101-0201地块、DX00-0101-0201地块、DX00-0101-0301地块、DX00-0101-0401地块、DX00-0101-0501地块、DX00-0101-0701地块，这些地块将建成以高层公寓及低层商业服务建设为主的现代综合生活区。
除去52452平方米的居住部分面积，剩余规划为商业部分的面积为122388.7平方米。这部分的土地使用性质为商业，现在规划中明确可以打造底商加高层公寓的产品类型。或许，恒大愿意重金砸下大兴黄村镇地块也是看重了这一点。
明源地产研究院院长姚武告诉本刊记者，一般地块的商业占比较大，企业又愿意高价拿下是有其战略意图的。而至于最后做什么产品，其实是企业能力的一种体现。每个企业都有一套自己的打法，自身的成本结构也非常不一样，而其中占比的就是资金成本。一位业内人士则表示，黄村镇这块地做商业持有型物业的可能性不大，回笼资金周期过长，不利于快速周转；而恒大本身也缺乏操盘商业地产的经验。因此，公寓加底商的可能性比较大。
“恒大在赌未来黄村区域的市场，赌北京市场会放开楼市价格。例如，今年的北京房地产市场开局惨淡，本该有的红5月也被观望情绪笼罩，而恒大北京项目基本不受影响，没有销售压力，还可以快速回笼资金，加快周转率。”上述经理对记者说。
近年来大兴黄村板块渐热，很多品牌房企的入驻更是提升了该区域的区位价值，例如，位于南五环之外的旭辉御府、金地仰山、华润公园九里、首开康乃馨城、中建国际港、住总万科橙、龙湖时代天街等。该区域属于中高端的城市核心区，品质型楼盘居多，住宅产品多为洋房、高层板楼、公寓等，档次较高。
而恒大所拿的大兴黄村镇地块介于五环到六环之间，在大兴京城高尔夫球俱乐部的南侧，大型滨河森林公园——念坛公园。一位房企总经理认为，大兴黄村镇并非边缘区域，整体地段不错，恒大愿意花大价钱拿地其实还是看好该区域的。加上周边众多品牌企业的项目已经建成，未来的空间还是值得期待的。
现在拿到地块，最快也要明年才能拿到预售许可证。一年后的市场究竟会怎样，真的需要赌，还得会赌。和其他开发商相比，恒大敢于在北京市场一赌身手的底气到底来自哪里？
克而瑞分析师薛建雄告诉本刊记者，恒大的成本控制能力、高周转执行效率都很强，可以很好地控制成本。在市场下行的时候，这种优势会变得非常明显。同时，采用集中大规模进入方式，也有利于限低成本。另外，三四线城市已经过剩，恒大也需要把核心资源往一二线城市转移，因此，可以忍受短期的低利润率。像旭辉一样，在一线城市运营之后，就会发现一些利润率高的地块，比如北京五环外或上海外环等人口密度较高、发展较早的区域。这种区域有很强的改善需求，只要保证产品品质，溢价空间就会很大。
“恒大作为一家企业，其实是在对自身战略做重要的调整。而在北京市场，同样面临挑战，一开始不可能追求过高的利润，而是通过产品品质等重新定义自己在这里的品牌。”亿翰智库首席研究员陈啸天向本刊记者表示。
姚武也指出，和很多机会型的房企不同，恒大是战略导向型。从去年开始，恒大就对发展战略进行了结构性调整，而在这个过程中是不可能拼单个项目的利润的。其实，恒大在北上广深的实力并不强，也是从去年开始重新布局市场，要把土地结构的布局往核心城市的非核心区域靠拢。目前，恒大进不了北上广深的核心区域，只能进入非核心区域，而一旦招拍挂的地块符合自身的战略就一定会去拿。事实上，恒大对一线城市有很多战略构想，例如，文体相结合、略带持有型物业等。作为回归一二线的千亿房企，恒大的成本结构不一定是最优的，也可能是拿一块地让团队练练手，熟悉市场的运作规则，并不是依靠这块地赚钱。其实，恒大的这种打法是房地产业内的主流，拿地要足够多才会出现规模效应。有规模才能有效益。企业不可能在很多城市都拿这么多地，但一定要在集中的城市拿很多的地。因此，恒大在这个城市的销售占比会排在很靠前的位置，然后自身的谈判议价能力就会提升，包括对银行、地方政府等。
5月初，恒大幸福家园拿到了预售许可证。去年7月，恒大首次进京，摘得沙河地块后并不被外界看好。就是该地块要求配建公共租赁住房260000平方米，回购价为11000元/平方米，货值为28.6亿元。剩余的居住部分面积全部用于配建园区安置房，销售限价为14000元/平方米。根据北京市住建委发布的预售证信息显示，此部分的面积为228266.6平方米，货值31.96亿元。沙河园区项目合计将为恒大带来超过60亿元的收入，而前后的周期也就只有10个月。依此推测，恒大在北京市场看重的是通过高周转获取稳定的现金流。
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