房产市场 房价“永恒上涨论”大错特错
中国房地产网 2013-12-05 09:34
[摘要] 关注我国房价的读者或许近期很困惑，困惑于对于我国房地产市场走势以及房价存在的两种截然不同的判断。
关注我国房价的读者或许近期很困惑，困惑于对于我国房地产市场走势以及房价存在的两种截然不同的判断。
一方面中外不少人均直言我国存在严重的房地产泡沫，但他们关于泡沫破灭的时间预言都已失败。另一方面，不少国内的大佬扬言，我国房地产市场还有10到20年牛市。一微博名人面对上千万的粉丝，不断宣扬“房价永恒上涨论”，更是被推向舆论的风口浪尖。
但是，在百城房价连涨17个月的如虹气势下，北京的住房市场成交量悄然下滑了。这一事实或许值得那些鼓吹房价只涨不跌的人士思考一下了。
根据多家经纪机构对北京房地产市场成交数据的统计，11月份，含保障房在内的北京新建商品住宅成交7370套，环比下降21.3%，同比下降43.3%。二手住宅网签总量为11355套，环比上涨5.2%，但同比下降21.4%。北京住房成交量的下滑不是偶然的，在影响北京房地产成交量的因素中，不动产统一登记制度的出台影响无疑最为深远。不动产统一登记是国家部署房地产调控长效机制的关键前提，不动产登记不仅仅是确认物权的延伸，更重要的是让房产税等长效机制有了操作的标的。对于购房者而言，不动产统一登记或许将让拥有多套房者因避税、反贪污等因素而抛售存量房，所以市场预期普遍转向观望。这是影响二手房交易的一个长远的因素。
我们知道，这些年，房地产市场高烧不退，城市房价不断上涨，其中的原因是多方面的。首先，是房子成本的提高，这包括开发商拿地的成本、建筑材料的成本和建筑工人工资成本等。从经济学的角度看，商品的价格始终是由价值决定的，由于商品房建筑成本的上升，必然导致商品房价值量的增大，从而使商品房价格提高，这是房价高的根本原因。其次，是供求关系的影响。由于城市化发展进程加快，人们对住房的需求量增大，而城市的土地资源有限，因而出现了商品房长期供不应求的状况，导致其价格常常高于价值。只要这一状况没有改变，商品房价格就很难下跌。还有，就是炒房族恶意炒作和开发商哄抬房价使房价始终保持高位。看到他人投资楼市，另一些投资者便蜂拥入市，形同羊群效应。又当上升的趋势被市场人士普遍接受，投资者对过去的认识反映到主观行为，心理因素于是更进一步推高了房价。当然，这些年宽松的货币政策和财政政策也助推了房价的上涨。
不过，所谓“房价永恒上涨论”却是错误的。因为到现在为止，世界上没有一种商品生产出来是只涨不跌的，包括商品房。从商品价值规律表现形式看，商品受供求关系影响并围绕价值上下波动。也就是说，只要商品的价值量发生变化，价格就会随之变化，而事实上，世界上绝大部分的商品的价值量是随着社会劳动生产率的提高而降低的。应当看到，随着城市建设的发展，人口红利的减少，保障性住房的供给不断增加，商品房供不应求的状况肯定会改变，到时有的城市商品房必然会出现供过于求，其价格也必然下跌。其实，商品价格时涨时落才是价值规律的正常表现，也是价值规律的表现形式，商品房也不例外。
明眼人都清楚，按照收入房价比和房屋租售比，我国房价已经脱离了经济基本面。只要货币供应增长收紧以及增收房产税，房价升势预期会出现变化。又由于房价过高，只要出现实质性的调整，就可能出现恐慌性的抛售，并有崩盘的可能。当前房价仍维持高位，并不等于泡沫不存在，并不等于房价不会突然暴跌。
最后，我们还是要送上一句老话：楼市有风险，投资需谨慎！（据中华工商时报）
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