11月京楼市成交量跌价升 土量入市或缓供需矛盾
新华网 2013-12-03 08:17
[摘要] 房贷荒的现象似乎对楼市成交量有明显影响。截止11月24日，北京市新建商品住宅数量仅为6557套，远低于10月的9360套，跌至近几月来谷；其中，连续两周纯商品住宅的成交在1000套以下。
十一月已是冬季渐冷，北京楼市成交的热度也在持续下跌。
房贷荒的现象似乎对楼市成交量有明显影响。截止11月24日，北京市新建商品住宅数量仅为6557套，远低于10月的9360套，跌至近几月来谷；其中，连续两周纯商品住宅的成交在1000套以下。
但与十月供需均减的情况不同，11月份，逐渐冻住仅仅是成交状况，而供应端则有明显回升：截止11月29日，批准入市项目达14个，高于9、10月份；同时，国土局现场拍卖土地4次，共计住宅用地19宗。
11月成交量跌价升均价首破3万
其实在10月份结束的时候，“量价齐跌”的说法就已经让很多人意外。金九银十是传统的成交旺季，今年的九月，北京楼市也以高成交量完美收官；但十月并未能完美延续九月的盛况，开场的周以1265套令跌眼镜，仅为九月最后一周的四分之一，后期交易量也同样并未回升，始终维持在2300套左右的水平。
11月的成交完美沿袭了10月的下滑状况，较10月更低一筹，周成交量徘徊在2000套上下，第二周更是一落千丈仅为1328套——与周成交状况类似。
这样的成交状况其实与之前的预期较为类似，每年的金九银十过后，楼市成交量都会有所回落；而另一方面，之前对11月成交楼盘定位的预测也较为准确，从成交价格上来看，成交量的降低并未能拉低价格，相反，成交均价达到了近期的一个高峰。
据链家地产的数据统计，今年以来，成交均价从未超过3万元，但在11月成交量的第二周，均价却意外突破了这一数字，为30016元/平方米。链家地产市场研究部张旭认为，这是因这一周成交楼盘多在五环内，定位造成的。
然而，五环内成交量高并非11月的专利，据数据显示，7月份的时候五环内成交量同样出现了一个结构性上涨，但当时的月成交均价仅为2.5万左右。
从这一点来看，房价上涨毋庸置疑。
成交量跌房贷荒为主因 自住房引观望情绪
从多位机构对成交量下跌的解释上来看，似乎与10月并没有明显不同，仍然围绕着两点：房贷收紧和自住型商品房出台。
有所不同是，这两件事发展程度。
10月份的时候，房贷荒的话题才刚刚被大家所熟悉，初步放出的消息是：首套房利率的优惠被缩小了、一些银行停止放贷了、以及外地人不能在本地贷款了。而这一“荒”的程度在11月被进一步加深，银行额度用完，纷纷停止放贷；而首套房的优惠不但消失殆尽，贷款利率更是被进一步提升，据报道，部分银行表示利率上涨20%-30%。
同时，“30年房贷风险全归银行”的论点也开始被反复讨论，一些观望者期待明年年初房贷放松的同时，另一些和调查报告则表示，由于风险大、回款慢，以及对未来楼市的看跌，“房贷荒”或成为常态。
链家地产市场研究部的张旭认为，近期成交疲软，是多种因素的综合影响，除去银行贷款额度紧张、利率上涨的因素外，观望期待“自住型商品房”也是因素之一。
比起前一月时“画饼”一样的自住房政策，本月中，自住房展览、地块出售、细则出台等行动，给了人们对自住型商品房更多的信心。截止11月29日，自住房的具体摇号措施、报名方法、以及个项目位置都已经正式公布，使得更多人产生对这一类住房的期待和对楼市观望情绪。
18宗住宅用地入市 供应上升或缓矛盾
张旭认为，11月成交量低迷还有一个原因，就是前期入市项目量过低，供给不足。10月的新建住房供给量一直不足，由于9月的热销，更是使北京住宅库存量在十月初期就跌破6万套，并且一直未能回升。
尽管11月初，住建委约谈开发商时表示不再审批4万元以上的项目，但这并未影响11月份的总体入市量。从住建委的官网上看，11月的新入市住宅项目达14个，远高于9月和10月的新入市量。但也因限价的缘故，入市楼盘主要定位中低端，部分价格在1万以下。
除住宅外，土地的供应量也达到一个高峰。
土地出让是11月份重头戏，与其他月份相比，11月是一个土地出让高潮。这一月之中，北京市国土局共有32宗土地挂牌出售，除平谷地块被旭辉退回和密云地块延期出售外，共计19宗地块，总建筑面积299.4万平方米。
11月出让的土地主要围绕“自住型商品房”开展，据住建委的消息，从出让的土地数量上来看，今年的2万套自住房供应已基本能够实现。多宗土地的入市，也势必对未来供求矛盾紧张情绪有所缓解。
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