中粮地产豪赌""不败 是否物有所值?
北京商报 2013-07-25 06:55
[摘要] 孙河！孙河！虽然预料到朝阳孙河乡西甸村地块可能有“封王”的潜质，但当竞价在23.6亿元触顶，中粮地产以配建3.3万平方米保障房的条件拍下时，还是引来业界一片惊呼。
孙河！孙河！虽然预料到朝阳孙河乡西甸村地块可能有“封王”的潜质，但当竞价在23.6亿元触顶，中粮地产以配建3.3万平方米保障房的条件拍下时，还是引来业界一片惊呼。
在惊叹之余，各界不禁疑问，该块地是物有所值，还是中粮地产久未在京城拿地，情急之下的非理性之举？
外界的担忧不无理由。毕竟剔除回购保障房部分，该地块楼面价已达到4.5万元/平方米，甚至超过了此前的万柳和夏家胡同地块。要知道该地块的别墅项目龙湖双龙原著目前的销售价格为4万-6万元/平方米。而年内孙河区域内刚刚成交的几块土地，楼面价也才2.9万元/平方米。
回顾近来孙河区域内土地成交历史，去年9月，龙湖拿下孙河首宗地，折合楼面价2万元/平方米；今年1月，泰禾地产拿下孙河乡北甸西村地块，折合楼面价2.9万元/平方米；2月28日，首开连夺孙河乡两地块，楼面价2.6万元/平方米。
有人认为，北京低容积率土地的“断供”让孙河地块是物有所值。但事实上，当时更多人质疑泰禾和首开拿地楼面价过高，未来存在市场风险。但短短几月后，中粮地产就成为下一个接盘者，4.5万元/平方米楼面价在让首开和泰禾“解套”的同时，也让孙河区域地价实现了三级跳，而这一跳堪称一飞冲天。
从这个角度看，在该区域拿地的龙湖算是“抄上了”。短短几个月时间，就获得超过1万元/平方米的土地，红利的利润就达数亿元，让人不得不感叹龙湖对区域价值的预判。目前，龙湖双龙原著的实际成交均价在4万-6万元/平方米之间；泰禾在孙河的项目北京院子预计售价将超过6万元。业内人士笑称，有中粮断后，龙湖、首开、泰禾不但从高企的孙河地价解套，甚至未来的利润也无忧矣！
毕竟，如果按照楼面价推测，中粮拿下的这块地保守估计，未来的售价至少也在8万元/平方米元以上，否则无利可图。
中粮地产到底是剑走偏锋还是铤而走险，现在尚无断论。但有人说，当下的北京楼市仍然处在无忧的时代。从2009年广渠路(小区网论坛)15号后来化身广渠金茂府，成为年度豪宅销冠；2010年大望京(社区网论坛商铺)1号地蜕变成远洋万和公馆，堪称一代豪宅热销典范。“逻辑”屡试不爽，即“困境是一时的，利润却是永恒的”！
然而，当下楼市及土地市场高温不退，而调控利剑又高悬，人们对孙河地块的高光聚焦正是揭示了各界对楼市走向的高度关注。人们不禁疑问，“总能过关”甚至是“华丽转身”的结局是否在某一天终结，悲剧会在中粮身上上演吗？
据透露，未来该区域还有两块土地出让，孙河奇迹是否还将上演，“逻辑”是否依旧延续，我们拭目以待。
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