土地市场“过火” 北京准暂停出让
第一财经日报 2013-05-28 07:29
[摘要] 昨日，北京市土地整理储备发布公告，宣布“因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目（配建“公共租赁住房”）（京土整储挂（丰）[2013]041号）挂牌出让活动”。
一场即将开始的土地盛宴戛然而止。
昨日，北京市土地整理储备发布公告，宣布“因故暂停北京市丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目（配建“公共租赁住房”）（京土整储挂（丰）[2013]041号）挂牌出让活动”。
按照此前计划，该地块本应于今日挂牌截止并进入现场竞价环节。
位置稀缺或拍出天价
稀缺的地理位置，使得夏家胡同地块在挂牌出让伊始便受到了业内的高度关注。
挂牌出让公告显示，该地块位于北京西南三环之内的丰台区花乡纪家庙区域，具体四至范围是：东至花乡纪家庙村，南至康辛路，西至现状柳村路，北至夏家胡同村界。
根据去年3月公布的北京《2011~2015年国有建设用地供应计划》中明确指出，三环路以内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地，四环路以内原则上不再新增供应集中建设的经济适用住房用地以及大型公共设施建设用地。
因此，尽管该地块周边环境令人不甚乐观，但仍受到了华夏幸福、鑫苑中国、旭辉集团等多家开发商的关注。
北京市土地整理储备此前的数据显示，截至5月24日，该地块已获得7次网上报价，地块挂牌出让起始总价由13.1亿元被抬升至13.52亿元。
按照规划，夏家胡同地块的出让面积为14.4万平方米，规划建筑面积7.66万平方米，为二类居住用地。根据出让要求，该地块将配建建筑面积不少于1万平方米的“公共租赁住房”。而在剔除配建的1万平方米的公共租赁房后，该地块的起始价折合楼面地价约为1.97万元/平方米。
同时，该地块设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报公共租赁房面积的方式确定竞得人。
曾有一房企土地拓展部负责人对媒体表示，该地块位置稀缺，扣除配建保障房面积后，成交楼面地价有望达到3.5万元/平方米，再加上建安等开发成本，该地块上所建楼盘的销售价格或将达到7万元/平方米。
目前，该地块的万年花城项目的二手房成交价格已接近4万元/平方米，但夏家胡同地块位于三环路以里，位置比三环路以外万年花城项目还要更好一些。
“夏家胡同地块如果出让，必然高价。”中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，再加之近期广州、上海、北京等地次第出现高价地，“在目前整体市场土地价格敏感的情况下，夏家胡同地块一旦出让，对土地市场会产生促涨的影响。”
房企回归一线城市潮
实际上，就在此前一周，冷清了近一个月的北京土地市场迎来了火热的成交高潮。
先是5月20日，通州(社区网论坛商铺)台湖两幅地块进入现场竞价阶段，共吸引了包含首开万科联合体、融创、龙湖、中国铁建、华远等在内的多达21家房企的参与角逐。
最终，通州区台湖镇B-03地块被福州泰禾房地产开发有限公司以11.25亿元的地块限价并配建73000平方米公租房摘得，溢价率为48%，扣除配建的公租房面积后，商品房部分折合楼面价为16581元/平方米，创区域楼面价新高，并高于周边在售商品房售价；另一幅通州区台湖镇B-23地块F3其他类多功能用地，由北京世纪鸿房地产开发有限责任公司和李金岭联合体以8.25亿元竞得，相比2.5亿元的挂牌起始价溢价达230%，平均楼面价为13137元/平方米。
此后的5月22日，大兴区的三幅地块入市交易。
其中最热门的北京大兴区旧宫宅地吸引了万科、金地、融创、旭辉等10家房企参与竞拍，最终被保利和首开联合体拿下，总价12.82亿元，溢价率49%，剔除保障房后，商品房住宅部分的楼面价为22100元/平方米，创同区域楼面价新高；此外，当日成交的大兴区魏善庄(小区网论坛)镇多功能用地，被北京城建兴华地产有限公司以11.15亿元竞得，溢价率102%，折合楼面价6051元/平方米。
另一幅大兴区新城核心区商业地块，由北京万科企业有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体以11.25亿元摘下，溢价率81%，折合楼面价8859元/平方米。
仅上周的一周时间，北京成交的7幅土地带来的土地出让金收入就达到约64.47亿元。
据中原地产统计，2013年以来，北京土地出让金合计达到了617.8882亿。相比2012年上半年的135.6547亿，上涨了3.5倍，接近2012年全年的土地出让金647.9183亿。张大伟判断，2013年全年北京的土地出让金收入也有望再次回到千亿以上。
“一线城市土地市场的新一轮白热化并非偶然。”高和资本董事长苏鑫表示，一轮接一轮的政策调控拉升了开发商的风险，于是，“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。
“不言而喻，人流和资金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流。而一线城市房价坚挺的表现也佐证了这一判断的正确性，且更加坚定了房企在一线城市拿地的动力，位置越好安全边界越高。”苏鑫如此分析。
对此，张大伟也预计，在开发商资金宽裕的情况下，“北京商品住宅地块的高价难以避免，土地价格高位运行很可能成为常态。”他建议，相关政府部门应该加快“限房价、竞地价”地块的出让，最终形成“保障归保障、市场归市场”的房地产市场格局。
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