国务院将督查河南楼市调控 郑州房价须"淡定"
——楼事早班车421期
房天下 2012-07-26 00:00
[摘要] 房天下讯 7月的郑州，热浪袭人；7月的楼市，亦在“三伏天”雷声滚滚！继23日社科院预警半年后房价存在报复性反弹风险、权威报告修改下半年商品房均价预测由跌至涨之后，24日国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，河南省亦赫然在列！
房天下讯 7月的郑州，热浪袭人；7月的楼市，亦在“三伏天”雷声滚滚！继23日社科院预警半年后房价存在报复性反弹风险、权威报告修改下半年商品房均价预测由跌至涨之后，24日国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，除却“北上广”一线城市，河南省亦赫然在列！
据悉，此次督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理的情况，税收政策执行和征管情况。国务院督查组将深入有关部门和机构核查政策落实情况，实地查看商品住房项目，听取基层群众意见和建议。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。
一石激起千层浪！在此楼市调控的关键期，中央已在近两个月来十次表态稳定楼市。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，此次督查，一方面显现中央对调控的决心不仅在口头，而已在落实，另一方面，再次释放坚决执行房地产调控信号。
而在此严防楼市反弹表态的另一面，则是地方政府难以按耐的“微调”尝试！据不完全统计，自房地产调控以来，通过各种手段“松绑”楼市调控的城市已达近50个，虽然成都、重庆、扬州等城市微调政策获放行。但有些省市“新政”出台不到一个月，甚至还来不及实施就已夭折，一如前段时间的郑州楼市新政“认房不认贷”风波！
那么，在土地出让金下降、税收下降、投资下降等因素叠加致使地方财政变得艰难、对限购政策执行力度大打折扣的当下，郑州楼市能否顺利通过国务院督查组的专项督查？郑州房价能否“淡定”而行？一系列的问题萦绕在了众意向购房者的心头。
郑州楼市调控成果观察：2012上半年商住宅均价同比增加15元至6284元/平
7月19日上午，郑州市住房保障和房地产管理局召开“2012年上半年房地产市场形势分析新闻发布会”，公布了郑州市上半年房地产市场的运行情况。
数据显示：2012上半年，郑州市区商住房累计销售37474套，比2011年同期增加14516套，平均每天卖房205.9套；累计销售面积347.66万平方米，同比增长45.98%；销售均价为每平方米6284元，比2011年同期每平方米上涨了15元，涨幅为0.24%。从购买对象来看，上半年，市区商住房购买对象中以外地人群为主，所售房子中近七成均被外地人买走。
此外，房地产市场的回暖，加上城中村拆迁改造的完成，房租的价格也是水涨船高，6月份和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨10%，住宅租赁价格平均上涨20%。
土地市场也不再冷清，1-6月份，郑州市新增建设用地40.67万m2、存量建设用地195.60万㎡。7月11日，亦有两块地“天价成交”！其中郑东龙湖某地块被郑州市轨道交通有限公司以总价5.29亿元成功摘牌，成交单价为936万元/亩，楼面地价折合8300元/平方米。仅仅两个后，名为郑政新出(2012)10号地块被东方鼎盛摘牌，价格为3.196亿元，单价折合1310万元/亩！
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以上的系列数据虽并无出彩之处，但也算是对进行一年有余的楼市调控作一个阶段性总结，但之所以会出现这样的结果，恐怕归根到底只能落地于“执行力”！且对现在及未来郑州房价产生影响的一个重要参考值亦在于此。
为有效实施楼市调控政策，2011年5月28日，省发改委正式公布《河南省商品房销售明码标价实施细则》，5月底至6月初，全省物价部门将展开拉网式检查，对于商品房销售不明码标价行为，逮到一个处罚一个。当天，郑州市物价局专门召开了“商品房销售明码标价现场会”，召集多家房地产企业相关人员开会，提醒房地产企业严格执行“一房一价”政策。
业内人士认为，“一房一价”执行到位，利于保障购房者知情权，有利于建立起房产市场上互信、融洽的买卖关系。相反，则容易导致买卖双方信息不对称，进而引起恐慌性购房或者加剧观望，不利于楼市平稳健康发展。
但时至一年有余的今天，郑州市“一房一价”政策实施情况并不如人意！市房管局相关负责人说，上半年郑州市房地产市场秩序检查情况显示，多数开发企业对各级房地产政策规定的执行相对较好，落实比较到位，但是个别企业仍然存在违法违规现象。
“今年5月份，郑州市房管局与郑州市工商行政管理局联合检查发现，个别项目售楼现场未按规定要求公示一房一价，存在不公示或公示内容不完整、不规范的问题。”该负责人说，已经有9个未执行“一房一价”政策的项目受到处罚，并全部整改到位。
而除却个别房企对楼市调控的相关细则不能准照执行，郑州市在政策出台上亦涉“微调”风！比如提高住房公积金贷款限额、普通住房认定标准调整等。
住房公积金贷款：4月20日起，郑州市将公积金贷款额度上调5万元，市民可以贷款45万元；6月8日起，五年期以上住房公积金贷款利率由现行的4.9%下调0.2个百分点为4.7%；8月1日至31日，符合4项条件的住房公积金贷款家庭均可到住房公积金大厦申报贷款贴息，单笔贴息4000元！
普通住房标准：7月9日起，郑州市执行新的普通住房标准，新标准明确，普通住房应同时满足以下条件，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积为144平方米以下、单套住房销售总价不高于上年度144平方米住房平均交易价格（郑东新区单独计算）的1.4倍。符合新的普通住房标准能够享受税收优惠政策。
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诚然，经历过“史上最严厉调控年”的郑州楼市，确实出现了某些变动态势，那么，在中央层面于两个月内十次表态抑制房价反弹、国务院督查组将赴郑州落实调控成果的情况下，郑州房价将走向何方呢？
据悉，国务院此次兴师动众地大范围督查希望搞清楚两大问题：一是如此严格的限购政策下，房价为何还会上涨？二是如果房价继续上涨，政策将怎样应对。有业内人士解读称，以房价走势为参照，一旦价格上涨明显，新的紧缩性政策出台的可能性仍然存在。
此外，鉴于近期楼市回暖以及地王频出的状况，国务院有关部门正在各地密集调研，收集和调研楼市量价是否反弹及反弹幅度的具体数据，一方面是为了全面掌握下半年的楼市调控数据；另一方面，也了解一下是否有出台新政的预期。一旦房价反弹超出预期，随时出台新的调控政策。
而具体到绿城郑州，一面是高企的库存、紧张的资金链、经济发展的压力，一面是楼市调控坚持不放松的政策导向、对房价涨跌高度敏感的庞大的刚需一族，“稳定”仍将是下半年房价走势的主基调！河南财经政法大学教授、河南省城市发展研究中心主任刘社、河南省商业经济学会常务副会长宋向清等业内人士均表示2012年下半年的走势，应该是平稳增长的，微幅波动，总体上升。
郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦在“2012年上半年房地产市场形势分析新闻发布会”上表示：6月底与3月底相比，郑州商品房累计可售库存增加138.43万㎡，其中商品住房累计可售面积增加107.56万㎡。若按上半年月度销售均量计算，目前市区商品房累计库存面积可售11.5个月，商品住房可售近8个月，库存压力依然较大。
而从今年上半年成交的商品住房结构看，市区套型面积在90平方米以下的商品住房卖了22318套，同比增长108.56%，占到商品住房销售总套数的59.56%，特别是适合自住性需求的80~90平方米商品住房的销量占比达到33.44%，较去年同期提高9.56个百分点，显示出此次销售回升是以刚性需求为主导。
从市区商住房的购买人群来看，1~6月郑州市区商住房购买对象中以外地人群为主，外地人购买套数占比67.84%，买走了25424套，其中本省其他地区占比59.93%，外省市占比7.65%；本地人购买套数占比33.16%，买走了12050套，其中本市城区（即郑州市区）占比25.84%，本市郊县占比6.32%。从价格上看，外地人购房均价为每平方米6600元。
显然，经历过一年有余的调控之后，很多来郑州打拼的外地人已通过缴纳社保等途径满足了限购条件，而据郑州都市区建设纲要显示：到2020年，郑州市总人口达到1500万以上，占全省1/5左右；建成区面积达到1000平方公里以上，其中主城区建成区面积达到800平方公里左右；城镇化率达到80%，可持续的住房需求仍然强劲！
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