限购扩容遭遇"松绑"房价拐点何时现

金融时报  2011-09-19 13:41

[摘要] 相比同期，楼市成交持续低迷，偶有起色也只是波澜不惊；拐点之说，三季度或年底，甚至有言2015，房价突破口仍不明确；“限”字升级，二三线楼市步步趋紧，却遭遇了“松绑”及缓兵之计；楼市僵局何时能破？调控政策是否见底？

相比同期，楼市成交持续低迷，偶有起色也只是波澜不惊；拐点之说，三季度或年底，甚至有言2015，房价突破口仍不明确；“限”字升级，二三线楼市步步趋紧，却遭遇了“松绑”及缓兵之计；楼市僵局何时能破？调控政策是否见底？

梳理当前楼市，似乎仍有着太多的疑问。

近期国家统计局的官方数据显示，8月份，房地产开发景气指数为101.12，比7月份降低了0.38个百分点，比去年同期回落了2.99个百分点，国房景气指数连续3个月下滑。可以确定的是，去年以来的楼市调控丝毫没有松懈迹象，由此或有理由推论国房景气指标尚未完全筑底。业内普遍认为，由于中央和地方在利益诉求上的差异导致了地方政府在执行政策时打折扣，未来要使房地产市场走向健康发展轨道仍须加大监管，落实已有政策，同时不断推动住房制度改革，并完成行政手段到经济手段的转变。

限购扩围却遭“掺水”对楼市利空有多少？

自新一轮限购扩围以来，部分房价上涨过快的城市不断传出了将限购的传闻。记者8月中旬在湖北襄阳走访时发现，“限购”预期已在市场扩散：“襄阳已到限购门槛，要买就快买，以后外地人可能就买不了。”襄阳市万达广场的销售人员这样提醒前来看房的记者，该楼盘均价比去年上涨2000—3000元。面对依然坚挺的房价，当地居民的心情较为复杂，“现在抢购担心房价会再跌，继续观望又怕以后想买却买不了”。然而，根据湖北省住建厅日前发布的相关要求——“10月底前限价不达标将限购”，这无疑传递着限购将“暂缓”的消息。

再来看限购名单，继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后，近期只有浙江衢州市推出限购第四套房子的“限购令”，这些灵活操作的限购政策将在楼市调控中发挥怎样的作用？专家观点不一。有专家认为“地方政府土地财政的纠葛导致执行大打折扣”，还有专家认为“严格执行限购政策并不是一刀切，可以有灵活操作的空间”，一位二手房经纪人这样分析：“限购名单不明确所造成纠结的心理一方面加重了楼市的观望氛围，另一方面亦可能成为某些地区集中抢购乃至房价追涨的推手，这在一定程度上消弱了限购的预期效果。”

事实上，通过限购、限贷等一系政策调整，楼市成交量发生了立竿见影的变化，但从量变到价变尚需要一定时间。业内人士表示，扩大限购城市反映了政府对于限购政策执行效果的认可，但比起表面上的限购政策，政策的具体内容和执行力度更加重要。某业内人士说：“部分地方宽松的限购政策弱化了预期强度，仍未加入限购的城市更多期望以限价规避限购，因此，限购政策对楼市的利空影响将不如想象中严厉。”

国房景气持续下行房价拐点何时现？

有人曾预测，严厉调控之下，开发商将因资金紧张而大幅促销，房价降幅可达30%—40%。目前来看这种预言并未实现。

现实情况是，2011年以来楼市持续降温，部分城市成交量大幅下降，房价涨幅持续收窄。近期数据表明，国房景气连续三个月下滑，有分析认为未来国房景气指标将持续处于下行通道，四季度或跌至100点以下的不景气区间；还有报告显示，上海、深圳等十大城市8月住宅均价环比下降0.41%，这是一年来首次下降，北京新建普通住房价格最近几月均呈现“稳中有降”趋势。

北京市房协副秘书长陈志等多位专家都表示，今后坚持房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，未来几个月市场“以价换量”将成主流。北京中原地产市场研究部张大伟分析认为，此轮房价下跌出现在前期房价疯涨、投资客集中的区域，如中心城市外围，然后向城区传导，在楼市调控持续作用下，房价下跌将是必然。某业内人士说，房地产市场的走向既取决于行业政策，又受外部货币供应的影响，“流动性收缩促使楼市降温；加息实际上直接提高开发贷款和个人信贷成本，能够直接而全面的影响当前楼市；存款准备金率的持续高位，对于开发企业贷款和个人购房贷款将有所限制。今年以来从紧的货币政策，对于严厉调控下的楼市无疑是一个明显的利空因素”。

当房价下行窗口打开，拐点式的房价下跌何时出现？业内人士认为，决定房价的长期因素是人口，从婴儿潮和人口红利两个因素来看，中国拐点式房价下跌可能在2015年之后，人口结构进入倒金字塔，新增人口不足导致住房需求下降。此外，城镇化也是影响房价的另一大因素。

调控力度不减市场手段更应发力

毫无疑问，现阶段我国楼市正处在史上最严厉的调控期，在成交低迷、价格涨幅趋缓等综合情况下，政策面进入密切观察期，政策的具体内容及执行力度显得尤为重要。

一位业内人士告诉记者，国家抑制房价过快上涨的目标已经基本达到，但仍存在许多不稳固因素，房地产市场要想真正走向健康发展轨道还需通过综合措施进行不断调整。

在某业内人士看来，限购政策必将退出，但政府抑制投机需求的政策导向将是长期的，届时房产税之类的会慢慢跟进，从而完成行政手段到经济手段的转变。

中国房地产协会副会长朱中一表示，除了房价稳定的短期目标，调控的长期目标是推动住房制度深化改革。在目前这种情况下，对部分城市的投资投机型需求采取限购，是十分必要的，也应该继续执行下去。要降低限购可能带来的负面影响，关键是如何利用好限购政策执行期间，房地产市场比较稳定的大好时机，抓紧进行制度改革，抓紧进行保障房建设。关键性的制度改革主要包括土地招拍挂制度改革、房产税改革、房地产金融制度改革、财税制度改革等。

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二三线城市未见趋缓

尽管楼市调控措施已经取得一定成效，但从同比数据来看，70个城市新建商品住宅价格同比均上涨，仍无一下跌。目前的房价下调更多依然体现在：一线城市成交量明显下降、开始出现从点降到区域价格松动的变化过程中。

从8月份新建商品住宅价格总体来看，同比涨幅依然比较高，涨幅超过5%的城市数量依然不少。南昌、乌鲁木齐、长沙、石家庄、秦皇岛、岳阳、丹东、广州、兰州出现了超过7%的同比涨幅，二三线城市的房价上涨未见明显放缓迹象。

而几大一线城市如北京、上海、深圳和广州新建住宅价格环比连续两个月持平，同比涨幅分别为1.9%、2.8%、7%和4.9%，大多低于上述二三线城市。

对此，北京中原地产三级市场总监张大伟称，已经限购的城市同比涨幅都已经有明显放缓，但二三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。

调控不会放松

从新建商品住宅价格指数看，目前一线城市已经出现了连续两个月的停涨，限购城市平均环比涨幅为0.01%，同比为4.29%，都低于非限购城市。可见，限购目前来看依然是见效比较明显的调控措施。

针对二三线城市房价过快上涨，国务院、住建部都要求增加二三线城市“限购”。

但此后，预期中的限购并未大范围出现，仅有浙江省台州市和衢州市先后出台房地产限购政策的细则，其余房价上涨较快的城市则以限价等方式规避。

张大伟指出，从8月数据看，限购城市基本已经达到了调控的部分效果，限购令下，市场已经趋向理性。但是三线城市依然有上涨的现象，在“金九银十”之际以限价代替限购可能会影响的调控效果。

不过，市场人士指出，为了确保调控成果，防止未限购的部分二三线城市房价不合理上涨，特别是在“金九银十”楼市传统黄金销售旺季。因此，国家楼市调控的措施不会放松，二三线城市的限购措施的出台刻不容缓。

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