楼市量价齐升 调控不能松懈
新华网 2010-12-13 00:21
[摘要] 国家统计局10日发布的数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。这是9月份以来房价连续第三个月环比上涨，更加值得关注的是，在10月环比涨幅回落0.3个百分点之后，11月环比涨幅再次回升。
国家统计局10日发布的数据显示，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%。这是9月份以来房价连续第三个月环比上涨，更加值得关注的是，在10月环比涨幅回落0.3个百分点之后，11月环比涨幅再次回升。与此同时，10月大幅缩水的成交面积也出现了回升。在调控不断发力的情况下，11月份量价齐升的格局令不少业内专家感到意外。
出乎意料的“量价齐升”
根据国家统计局公布的数据，11月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比10月份缩小0.9个百分点；环比上涨0.3%，涨幅比上月增加了0.1个百分点。与此同时，11月当月，商品房销售面积同比增长14.5%，量比10月份增长9.0%。
分类别看，11月份无论是普通商品住房、高档商品住房、经济适用房还是二手房，成交价格全线环比上涨；分区域看，70个大中城市中，包括北京、上海在内的58个城市的房价销售价格指数环比上涨，只有5个城市的房价销售价格指数出现了环比的回落。
此前市场的表现也印证了统计局的数据。从11月份开始，多个城市出现了房价上涨的情况，北京、上海等城市的新开楼盘价格在坚挺中继续回升，成交量也在放大，原本应该是销售旺季的10月似乎推迟到来了。
虽然9月底多部委联合调控进一步推高了房地产投资、投机的成本，但市场的表现却进一步凸显了调控的难度。
调控发力缘何市场“反复”？
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，之所以在调控进一步发力之后仍然出现了量价齐升的局面，很大程度上是受人民币持续，以及通胀预期不断加强的影响。
就在11月，居民消费价格指数（CPI）的同比涨幅创纪录的达到了4.4%。物价的持续上涨显然进一步增强了普通人对通胀的预期，在这种情况下，避险能力较强的房地产再次成为投资的重点。即便购房和贷款成本已经有了大幅的提高，但这依旧没有从根本上改变大量投资需求存在的现实。
除此之外，调控措施刚刚出台，市场就出现了反复，这也再次暴露出中国楼市始终存在的深层次问题。
北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，回顾2003年以来，直至今年4月、9月的楼市调控，主要倚重的仍然是银行和信贷政策。虽然保障性住房的目标一年比一年定的高，但由于历史欠账较多，保障房环节依旧是软肋，投放市场的量仍然有限；同时，历次调控大都需要依赖地方政府的执行力，而在既有的财税政策没有发生变化的前提下，地方政府在执行政策的积极性上并没有发生实质的变化；再加上房地产行业的高度关联性，使对其的调控也更多的受制于宏观经济的表现与波动。
不过，虽然房地产市场在11月间出现了反复，但大多数业内人士依旧对调控的长期效果表示乐观。
从数据上看，在11月楼市量价齐升的同时，多项反映开发企业市场预期的重要数据却出现了回落的迹象。
首先是房地产开发景气指数在上个月小幅反弹后，11月再次回落11月份，国房景气指数为103.20，比10月份回落0.37点，创今年三月以来的新低。显示出调控对房地产市场的影响依旧十分明显。“房地产总体下行的趋势并没有发生改变。”杨红旭说。
警惕“报复性反弹”调控不能放松
在1-11月份房地产运行情况的多项数据中，开发企业资金来源状况同样引人关注。数据显示，1-11月，房地产开发企业本年资金来源63220亿元，同比增长31.2%。其中，国内贷款11245亿元，增长25.0%；利用外资656亿元，增长59.0%。
从数据不难看出，房地产开发企业资金来源整体增幅已经连续第9个月回落，国内贷款增幅也有所降低。不过，其中利用外资高达59.0%的增幅也再次引发了关于热钱进入中国楼市的警惕。
相比上个月43.3%的增幅，本月利用外资增幅再次扩大，超过了前三季度增幅的一倍还要多。11月单月利用外资数量高达117亿元，10月、11月两个月的利用外资数量就占前11个月总量的31%。外资的持续涌入势必将加剧国内房地产市场调控的复杂性。
就在统计局数据公布的前三天，社科院发布《经济蓝皮书：2011年中国经济形势分析与预测》提出，明年房地产经济及房价走势，主要取决于政府调控房价的决心、政策的组合方式以及改革的力度。蓝皮书警示，如果经济增长，调控放松，那么房价很可能会报复性反弹。
“11月份市场的表现很可能会加速房产税试点的实施。”杨红旭表示。自今年9月有关部委明确提出加快推进房产税试点工作以来。这项被业内看作抑制投机、改变土地财政现状的“杀手锏”始终备受关注。11月市场的再度反弹，无疑增加了对房产税试点的政策预期。
在等待新调控手段的同时，既有调控措施能否被严格执行将更为直接地决定着市场走势。
11月央行两次上调存款准备金率，不久前刚刚举行中央政治局会议，明确了2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以增强宏观调控的针对性、灵活性和有效性。“决策层不断释放的信号表明：继续从严调控楼市，严格的信贷、限外、限购等措施在短期内不会发生变化。在此背景下，预计短期内房地产市场不会出现大的波动。”张大伟说。
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