营业税新政执行首个工作日 成交量急增三成

房地产门户房天下  2009-01-05 07:40

2008年12月30日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于个人住房转让营业税政策的通知》，其中规定：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2009年1月4日是北京市营业税新政执行后个工作日，链家地产经过对首天二手房交易市场进行盘点，搜房网综合整理了各大媒体的相关评论以及各大城市楼市动态：

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，今日办理房产过户的交易过户单量比平时超出两成左右，而通过交易工作人员在各区县地税局的切身感受来推测，集中过户量也没有明显地。认为，实际上涉及营业税调整地房产要占到总体交易的三成左右，再加上前期暂缓过户的交易双方，需要集中过户的交易几乎比平时多了近六成，远远高过今日过户增涨得数量，但由于营业税新政在2009年1月1日至12月31日这一年期间都适用，因此无论是12月下旬成交因等待营业税执行而暂缓过户的交易双方，还是因营业税新政带来交易成本优惠而促进成交的“新客户”，都不会迫切在天过户，而是循序渐进的办理，预计像今日这样的集中过户微涨情况将持续一周左右。 【热点专题：响应国务院意见 暖冬行动全面升级】

次新房集中典型区域小户型成交涨两成以上

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，今日朝青、马家堡、通州、南三环、大兴黄村、西红门等区域二手房成交相比12月的日均成交量上涨两成以上。这些区域二手交易市场的显著特点就是：八成以上是小户型次新房，都受到营业税新政的影响使得交易成本大幅降低，这一方面促进很多观望的购买力显现，另一方面也使得一部分12月下旬的意向成交推迟至今真正交易。

（以一套初次购买时80万，当前二手交易价100万的房产为例，营业税新政前后二手房交易缴纳营业税差异对比详见附表）

上海：楼市新政效应初显 看房挂牌均有增加（新闻晨报）

几个月来一直紧绷神经的中原地产张江城市经典区域经理杨鸣芳终于舒了一口气：2009年的头三天就做了4单买卖。

一系列房产新政“累加效应”已初步显现：昨日记者从本市各大中介公司了解到，元旦三天假期，不少中介公司门店的看房客户和二手房挂牌量均较去年12月有所上升。

看房挂牌均有增加

昨日在接受采访时，中原地产保德分行经理谈迎春透露，元旦假期到公司看房的客户几乎是去年12月底的两倍，“每天分行内，来看房的客户能达到20人左右。”

上海中原地产对旗下150余家分行的抽样调查显示，元旦三天，上海中原地产日均上门客户比12月上涨2成以上，看房客户也比12月有所增长。

记者随后从多家中介公司了解到，近期挂牌二手房的客户中不乏置换客，“因为考虑买大房子，所以希望把自己手中的小房子尽快出手。”相关人士说。

在价格方面，近期成交的二手房总体呈现“两头翘”的局面。上海中原地产杨浦区区域总监来舒帆透露，目前总价100万元以下的物业和总价200万-250万元的物业几乎占到总成交量的7成以上。

成交价还会低位运行

受一系列房产新政影响，部分楼盘成交量也已开始走出低迷。中原地产两湾城分行经理高建华就表示，上一周分行成交了三套中远两湾城的房子。

而杨鸣芳则表示，非普通住宅二手交易税费的调整已开始使张江区域内不少楼盘成交活跃，“如汤臣豪庭、汤臣豪园等楼盘的叠加型别墅近期就有数套成交。”

对于1月的二手房成交量和成交价格，业内人士认为，1月上半月成交量会继续保持平稳上行，下半月受到春节的影响会有所萎缩，“基本与12月总体成交量相当，成交价格应该仍会在相对低位运行。”

广州：元旦楼市:一手楼市看的人多 二手楼市反应平平（广州日报）

“哇，泰国大城府六天游住五星酒店，才2679元，现在泰国游很抵玩啊！”昨天是泰国游重新启动的首日，记者走访各大旅行社门店时发现，咨询春节泰国游的市民络绎不绝，但由于航空公司削减了飞往泰国的航班，而市民报名热情出乎旅行社预料，导致飞往泰国的机位开始趋于紧张。

据了解，泰国是广州市民出境旅游的主要目的地，目前每年有100万中国游客到泰国旅游，其中有20万人来自广州及珠三角一带，泰国国家旅游局局长亲赴广州宣布泰国游重启的消息大大激活了市民春节赴泰旅游的热情。南湖国旅·西部假期副总经理陈志超介绍说，这两天已经有300人报名泰国游，每天报名的人数已经恢复至去年的50%左右。

往年广州出境游市场一直是泰国游“独大”，今年的情况已经悄然变化。“元旦期间，报名春节出游日本、韩国、新加坡、马来西亚等地的游客人数骤增五成多。”陈志超说，“预计日本将取代泰国成为春节出境游人数的国家。”

购物

全市80家零售企业3天进账11亿

广州市经贸委昨天宣布，在“广州迎新年欢乐购物嘉年华”系列活动带动下，广州元旦零售市场表现抢眼。记者在全市的零售成绩单中看到，参与嘉年华活动的80家主要零售企业销售额达11亿元，同比增长15%左右。其中“万村千乡”市场工程企业销售额达3676万元，同比增长近8%。

据悉，在商业零售的主力军中，本报持续关注的各大百货公司平均销售红火，据昨天的统计结果，主要百货公司销售同比增长了约三成。

天河城、北京路、中华广场等市内主要商圈和百货商场消费者数量比平常的周六日增长近1倍，其中不少是珠三角地区来穗购物的游客。据不完全统计，广州市主要大型百货企业元旦节日三天销售2.78亿元，同比增长31%。

值得关注的是，元旦假期各类家电企业同时举行嘉年华“家电欢乐购”新品推介促销，家电销售增长突出。据不完全统计，从化、增城“万村千乡”市场工程承办企业家电销售分别增长期25%、20%和15%。

手机、数码产品、电脑等3C类电器销售增幅，居各类销售增幅首位。据家电商场表示，上述3C电器销售同比增长186%；伴随婚嫁旺季和新居入伙，家电市场成套购买特征明显。去年国庆市民购买家电以单品为主，今年元旦各类家电成套购买的约占总销售的三成以上。

看楼

一手楼市：看的人多 二手楼市：反应平平

本报讯(记者蒋悦飞、赖伟行)阳光家缘网上签约数据显示，广州144个楼盘元旦期间共成交了736套住房，其中中环广场以81套高居榜首。

价格依然是王道。在元旦假期签约排行榜前20名中，除了中环广场价格在1.5万元/平方米以上之外，其他如新塘广场、云山雅苑、侨英花园、岭南新都是中低价盘。再看2008年的楼盘盘点，卖得最火的几乎都是低价盘：比如碧桂园凤凰城均价4680元/平方米，龙光风景华庭4000元/平方米。在前十名的销售楼盘中，仅有翠城花园和富力桃园两个楼盘是万元以上的楼盘。

广州搜房网的调查显示，对于元旦楼市的感觉，42%的人认为“人气很旺，但是看的多。”在看楼人群中，57%的人是真的想买房，39%的人只是看看而已；在选择没有看楼的人当中，84%的人认为房价还是太高。

中原地产对元旦假期的市场监控显示，由于不少买家选择了元旦外出旅游，这三天一手项目成交并不活跃。据了解，珠江新城、金沙洲、宝岗大道这三大板块最为热门，部分促销力度较大的大型楼盘聚集了较高的人气。中原地产研究部介绍，在这三天成交的买家当中，以改善型置业者为主，122平方米以上的舒适三房较多人选择。

元旦假期，广州市内各区二手市场反应冷清，各区二手成交量未有明显增加，基本与平日持平。买卖双方观望气氛有所减淡，但暂时未有进一步行动。受政策影响，部分前期已有成交意向的客户，推迟至1月1日之后签约。

北京：房贷利率优惠引发申报热（京华时报）

昨天，北京市民在建设银行苏州干将路支行排队申报存量房贷利率优惠手续。

当日，建行、中行、农行、交行在苏州出台关于“只要在2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的客户，原则上都可以申请存量房贷7折优惠利率”的新举措，引发苏州市民申报热情。

元旦三天假小长假 京二手房市场回暖迹象明显（我爱我家）

2009年1月1日到3日的三天元旦假期，对于外出旅游爱好者来说着实少了点，但是对于打算购房置业的购房者来说是个看房的好时机。国家政府一系列利好政策的颁布和实施，在一定程度上刺激了房地产市场自住型购房需求的释放。从元旦三天的市场反映来看，2009年，北京二手房市场的回暖很有可能比预想得要早，要强烈。

记者了解到，元旦三天假期，购买二手房的咨询量、委托量和成交量相比去年同期各增长了36%、20%、17%。对此，我爱我家市场研究表示，去年的这个时候更多的购房者是在观望，也在期待08年奥运年后的房价有所回落。而现在，一方面政府集中出台了一系列的各项利好政策，减税、降息和调整首付比例，很大程度上降低了他们的购房成本，另一方面，北京房价从2008年下半年开始出现的明显回落，已经使得他们购房的意愿明显上升。

的确，从08年年初的观望到09年初的心动，眼看房价已经趋于理性，再加上政府的各项利好政策，不少首次置业者希望在2009年住进属于自己的新家。同时，更多购房者表示，平日里没有时间去实地看房，通常是通过网络来看房的，元旦三天假期不长不短正好满足了他们实地看房的需求。我爱我家红庙网店网络经纪人周女士告诉记者：现在很多顾客都是先在网上看房、咨询，约好了经纪人，第二天再实地看房，最后协商签约。在这样的一个新年假期中，不少市民之所以没有选择外出旅游主要还是认为现在已经出现了买房的好时机，元旦三天假期可以让他们实地看更多的房，选更合适的房，最终买到满意的房产。（稿件来源：我爱我家）

楼市需求逐步释放 09下半年楼市将有望早回暖（新民周刊）

要是房价依然在高位运行，楼市回暖依然可望不可及。价低量升，对房企对购房者和中国经济，都是的一个结局。

2007年底，房地产行业迎来有史以来力度的宏观调控措施，楼市迅速进入冰冻时期。转眼间，一年过去，刺激楼市回暖的宏观调控措施频繁出台，力度一点不亚于2007年的调控，区别只在于2007年是为了抑制楼市泡沫而2008年则变成促进房地产行业健康稳定发展。在政府4万亿刺激经济回暖的措施出台后，央行做出十年来幅度降息的决定，然后是套住宅首付降低为两成并可享受七折优惠利率，接着二手房交易营业税大幅减免，政府提出银行可以适度放松对房地产企业的贷款。

在2007年，中国房价的涨幅达到了历史顶点，大部分城市房价，部分城市房价一年之内房价翻番，现象遍布几乎内陆城市，开发商囤地之后开始，房地产泡沫迅速蔓延，金融风险无限扩大。正是在这种背景下，政府采取了一系列措施抑制楼市泡沫，提高首付、清查囤地、紧缩银根……房地产这匹脱缰的野马，终于在严厉的调控措施中低下了头，大部分城市房价开始回落。政府的调控目标初步实现。

然而，伴随着美国金融危机的扩大，严重依赖出口的中国制造业陷入整体低迷，大量进出口贸易企业和加工企业倒闭；而房地产降温带来的另外一个后果是大量开发商迫于资金压力和市场压力不得不缩减开竣工规模，房地产的迅速降温，同时也造成钢铁建材家具家电等数十个关联行业集体低迷。

号称中国经济三架马车的"出口、、消费"，出口受到金融危机的影响大幅下滑已经无法逆转，2009年形势极其严峻；受到楼市低迷的影响已经大规模减少；而剩下能够拉动经济的消费，成为了拯救中国经济的关键。

观点：全球复苏取决五大因素 中国楼市很关键（中国经济网）

对于全球经济的复苏进程来说，中国的房地产市场衰退的程度将是一个很关键的因素。

2008年12月30日，美国经济的三大数据同时公布：路透贷款定价公司公布的数据显示，2008年美国各大银行发放的贷款总额大幅下滑了55%。标准普尔公司的Case-Shiller房屋价格指数显示10月份美国房价较去年同期历史性下跌18%，同时，12月份美国消费者信心指数意外降至历史水平，由11月份的44.7降至38。美国经济以创出历史纪录的惨淡告别2008年，而由美国房地产市场衰退引发的信贷危机在下半年迅速席卷全球，2009年又将如何呢？

金融市场近30年来最困局

华尔街的经济学家和市场人士普遍认为，金融危机将在2009年继续尽情演出，一系列严重的连锁反应将严重冲击全球的经济增长，通货膨胀也在的未来向我们招手。2009年，经济下行的风险仍然占，以致于2009年的通货紧缩风险远高于通货膨胀的风险。

摩根士丹利的经济学家团队预期，2009年全球经济增长的幅度不会超过0.9%，这将是1982年以来全球经济增速最慢的一年。瑞银经济学家团队也削减了他们对全球经济2009年的预期，从之前的1.2%削减至1%。

“这是第六次大幅度削减我们对全球经济增长和通货膨胀的预期了，经济增长速度和通货膨胀分别从2008年11月份预期的1.7%和3.9%降低到0.9%和2.6%。”摩根士丹利美国首席经济学家RichardBerner博士对笔者无奈地表示。

“尽管全球的经济政策刺激力度空前，但是全球经济增长有可能到2010年才能恢复，增长速度有可能达到3.3%。如果这一预期实现的话，2009年～2010年将是二战以后全球经济增长的第二个年份，稍微比1982年～1983年强一点点。”Berner博士解释说。

全球金融市场已经对经济衰退有一个大致近似的预期，华尔街的基金经理普遍预期到明年二季度全球经济将跌至本轮衰退的谷。纽约大学的几位教授的模型显示，以年增速计算，2009年第二季度全球经济增长将会跌到-1.6%，这也许将是全球经济40年的低点。

华尔街的市场人士普遍认为，政策面的好消息是全球各个主要经济体的政府部门正在积极应对目前所遭遇的严峻挑战。当然，国际金融市场各方还需要继续努力付出更多的行动。“如果恰当地采取了更多的行动，我们预期2009年下半年全球经济将会逐步改善。”瑞银全球首席经济学家LarryHatheway博士认为。

五大因素决定2009年全球经济

“基于政策制定者们不惜一切代价地试图结束本次危机，经济在2009年复苏是很有可能的。”摩根士丹利的Berner博士分析到。“问题就在于信贷市场需要多久才能稳定下来，经济活跃度什么时候开始提高。我们最乐观的估计是信贷市场正在开始改善，但是其进程将不是很快恢复。”因此，经济复苏将会是缓慢到来，经济真正恢复增长，最乐观也要到2010年才有可能。

更重要的是，在信贷紧缩和资产价格的背景下，全球经济下行的风险仍然巨大。事实上，来自全球各主要经济体的2008年10月和11月的数据显示，全球经济正处于加速衰退的通道中。正是拜近些年发展迅速的全球化，本轮的经济衰退迅速扩展到全球各地，这也破坏了来自海外市场对美国经济任何可能的支撑。考虑到全球衰退的迅猛加速，任何额外地猛烈政策刺激都不太可能将全球经济拖出低谷。

从全球的角度来看，摩根士丹利的经济学家们认为，全球经济中处于五个巨大风险的驱动中。首先，在几个发达经济体内，去化的范围仍然是不确定的，进一步的资产减记和拨备仍然有可能引发进一步的信贷紧缩。尤其是房地产价格的进一步下滑将会加深这些风险的暴露。是对于美国来说，消费下滑的风暴至少要进行到2009年的中期。

第二，很多的银行猛烈地和大量地放宽了货币政策。但是并不清楚这些政策什么时候和多大程度上能发挥作用。可以肯定的是，发达经济体的流动性和货币增长的确出现了缓解的迹象，但是，新兴市场经济体的货币政策力度尤其是作用有限。

第三，从政府的角度来看，奥巴马政府的即将上台被认为是即将展开大规模财政刺激的开始，伴随着未决数量的基础设施建设和大规模减税。在一段时间内，这些政策的时间表、规模和对经济的刺激作用很可能是未知的。

第四，货币、商品价格和很多新兴市场经济体的溢价水平仍然处于剧烈波动中。

第五，对于全球经济的复苏进程来说，中国的房地产市场衰退的程度将是一个很关键的因素。

来自这五大关键因素的上行风险和下行风险提供了一个完全不同的对未来的预期。“在我们最糟糕的预期中，即使是经济的严重衰退导致了全球前所未有的政策刺激浪潮，但是全球经济2009年也将只增长0.8%，而2010年的复苏也只有1.3%。考虑到我们认为全球性的衰退标准是经济增长率低于2.5%，我们所预期的最糟糕情况比二战以后最严重的经济衰退都要严重得多。”Berner博士介绍说。

相反，摩根士丹利最乐观的估计，预期2009年的全球经济增长2.3%，而2010年将增长4.4%，他们分析的前提是“如果大规模的政策刺激以性的压倒战胜了经济的下行风险”。不幸的是，糟糕和乐观估计的对比显示，经济的下行风险远远高过了经济上升的几率。

凯恩斯主义盛行全球

瑞银全球首席经济学家LarryHatheway则表示，现在，全球各个经济体的决策者们都成为了凯恩斯主义者。最近几周，全球各个政府部门都宣布了大规模的减税计划和庞大的支出计划，都在争相恐后地对本国经济提供支撑。

根据国际货币基金组织IMF的匡算，2009年，全球各主要经济体提供的财政刺激计划已经占了GDP的1.5%，全球的财政刺激政策的主角有两个：一个是美国当选总统奥巴马政府未来的财政刺激计划；二是中国当前的4万亿元人民币的刺激计划对全球经济将产生什么样的作用。

然而，IMF的经济学家们认为，相当于GDP1.5%的刺激计划仍然低于IMF所呼吁的相当于全球GDP2%的财政刺激。同时，瑞银的分析报告也认为，目前已经宣布的刺激计划应该只是全球政府部门最终提供的刺激计划的“首付款”。

IMF认为，目前各个经济体政府部门经济刺激计划的主要受益行业基本都是基础设施。此特点在中国的经济刺激计划更加鲜明，中国政府部门的刺激经济支出中超过50%都是基础设施建设，这一将占到2009年和2010年中国GDP的6%。

而美国的经济复苏计划中的头一年也基本上以基础设施建设为主，2009年的3000亿美元将占到美国GDP的2%，2010年的4000亿美元将占到GDP的2.6%。法国、英国、瑞士、澳大利亚和其他主要亚洲经济体(除中国外)的经济刺激计划中，基础设施建设也是主要选项之一。

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