首套住房商贷 二套房用公积金贷款仍算"首套"
房天下综合整理 2008-12-29 07:28
[摘要] 在“国十三条”出台整整一周后，银监会及各商业银行对二套房的松绑却并未开始进行，但昨日记者从部分中介机构了解到，部分首次购房时使用商业贷款的购房者，如果贷款尚未还清，可在购买二套住房时选择公积金，也将享受“首套待遇”。
| 头条导读： | |
| "随息而动"商贷适合选择浮动利率 | 提醒 降息周期下贷款购房“三注意” |
| 上海:购二套房公积金贷款60万 | 鼓励“在建项目”信贷支持 |
| 乘联会三度上书:住房公积金改为住房和汽车公积金 | 盘活4000亿闲置公积金 |
| 热点新闻：50盘喜迎5940位房天下卡会员 京城百亿购买力待释放 | |
根据北京住房公积金贷款此前的政策规定，借款人只可以用公积金贷款购买一套住房，在首套公积金贷款尚未还清前不可以再次申请公积金贷款。但另一方面，根据调整后的规定，如果借款人有商业贷款尚未还清，但再次购房时使用公积金贷款，却也会被视为首套住房，享受首付20%、贷款基准利率的政策。
“在二套房贷政策还未‘松绑’的情况下，借款人再次置业时可以使用公积金贷款买房缓冲压力。”相关表示，如果借款人确有购买二套住房的需求，不妨利用公积金的这项政策，将会省下不少费用。她给记者算了一笔账，以50万元20年为例，现在5次降息后的公积金贷款利率为5年以上3.87%，5年以下3.51%，公积金贷款与商业贷款相比，借款人月还款额可节省740.94元，总还款利息可节省约18万元左右。（来源：北京商报）
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"随息而动"巧理财 商业贷款适合选择浮动利率
央行年内5次降息，中国因此也步入了降息的周期，有称中国还有降息的可能。降息对广大房奴来说可以减轻不少负担，对于即将购房者也是利好政策，银行业内人士提醒购房者，随着银行利率的降低，办理房贷应选择浮动利率房贷，二次置业者公积金贷款更划算，已经申请贷款的，提前还贷可暂缓一缓。降息所带来的影响是多方面的，除了表现在房产上之外，也直接影响到市场。在经济寒冬以及降息背景下如何进行合理稳健的理财成了者最关心的话题。
市民孙先生从2008年初开始一直关注着多个楼盘的动态，他觉得虽然房价还没有降到底，但他估计也不会有太大的减价空间了，更何况准备明年结婚，需要新房入住。在房价降到现在这个程度和贷款利率也降了的双重作用下，他决定现在出手购房，不过孙先生没有公积金，因此只能选择商业贷款。
理财策略：针对孙先生的情况，他适合选择浮动利率贷款。因为降息周期下，浮动利率房贷比固定利率房贷更能节省成本。固定利率房贷一般在加息周期下，通过锁定利率来减少房贷成本。固贷利率要高于浮动利率房贷，并且预计降息还会持续。银行个贷部门有关人士说，“即使进入加息周期，还可将浮动利率房贷转为固定利率房贷。
因为孙先生是购买首套自住房，因此可以享受7折商业贷款优惠利率。目前商业房贷利率为5.94%，7折优惠后，则实际利率为4.158%。以50万元20年贷款来计算，如果购买首套房并享受最优惠利率，每月还款额为3071.691元。
抗风险能力强者不必提前还贷
王女士三年前购买了一套价值60万的房产，当初贷款40万，现在还差25万的本金没有还完。目前，夫妻俩今年的存款加上俩人的年终奖金会有15万元的资金流，他们本来计划把这笔钱用来提前还贷，但考虑到降息周期下提前还贷不划算，因此就打消了这种想法。
理财策略：从王女士夫妻俩一年的总收入来看他们的抗风险能力还是相当强的，更何况剩余未还完的贷款不是很多，因此理财分析师建议，可以将手头的钱用来稳健型的理财产品，利用理财产品率与贷款利率之间的差价来套利，目前很多银行理财产品的平均率都高于现在的贷款利率。如果王女士对股票基金有经验的话，还可以参与到股市、基金等风险较大的领域来博取高。
对于风险承受能力不强，又不喜欢者，应该早点提前还贷减轻压力。
货币基金优于活期储蓄
张先生今年63岁，是一位退休的老基民。由于今年股票型基金表现很不理想，老张就把资金都存到了银行，但由于降息周期的到来，存款也随之减少，在理财师的建议下老张把存款换成了购买货币基金。
理财策略：今年以来，货币基金以等于或高于一年期定期储蓄、灵活性又接近活期储蓄的独特受到者青睐，在降息周期，货币基金可以作为活期储蓄的替代产品，相对于活期储蓄利率的下降，货币市场基金的不断飙升，目前51只货币基金中，今年以来复权单位净值增长率超过3%的货币基金为33只，的甚至达到4%，高于银行定存。
货币基金没有认购费、申购费与赎回费，管理费也比股票型基金低，几乎没有成本，适合普通市民将其作为活期储蓄替代产品。不过与活期储蓄相比，大多数货币基金的赎回很难实现当天到账，需要“T+2”到账，部分货币基金可实现“T+1”到账。
抵御未来风险
陈先生之前主要参与股票市场，在诸多市场利好政策刺激下，股市不见好转，于是忍痛割肉退出了股市。他觉得就目前的国际经济形势，以及国内连续降息的背景下是抵御未来风险的产品。
理财策略：在全球金融危机以及大降息的背景下，作为避险工具的保值功能，被不少者看好。有专业人士预测，年底前金市可能存在低吸高抛赢利的机会。
在当前经济环境下可选择实物进行长期，实物有各种金条和工艺加工的金银币、条等产品，实物保值性比较好。纸则主要用于，可根据当时国际金价低买高卖赚取差价。
提醒
降息周期下贷款购房“三注意”
首先，应充分使用个人住房公积金贷款。能办理个人住房公积金贷款的购房者一定要充分利用公积金贷款，尽量将商业房贷转为公积金房贷，毕竟利率优惠很多。
其次，选择浮动利率房贷。在降息周期下，选择浮动利率房 贷比固定利率房贷实惠，还是固定利率房贷客户可将固定利率房贷转换为浮动利率房贷。
最后，选对还款方式也省钱。当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息，但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。
购买货币基金需要“二看”
一看规模。在利率下降的市场环境下，如果货币基金的规模较小，增量资金的持续进入将摊薄货币基金的，而规模较大的货币基金不至于有这样的担忧。
二看新旧。货币基金是“越老越吃香”，老基金一般运作较为成熟，具有一定的经验，持有的高率品种较多。因此者应将成立时间长、业绩相对稳定的货币基金作为对象。(来源：京华时报）
上海出台新8条:购二套房公积金贷款60万
记者昨日从上海市住房保障和房屋管理局获悉，为进一步鼓励和支持住房消费，上海市政府厅28日转发市住房保障和房屋管理局等五部门《关于贯彻国务院厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》的通知，提出八条实施意见。
购二套房公积金可贷60万
“实施意见”规定，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住房的住房公积金贷款政策执行。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
此外，购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充公积金的，每户家庭贷款限额为60万元；对只有一个人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本住房公积金贷款限额为20万元，若有补充公积金的，贷款限额为30万元。
“实施意见”还规定，对购买90平方米及以下普通住房改善居住条件的，暂按1%税率征收契税。个人转让购买超过2年（含2年）的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入与购买该住房价款的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。
鼓励“在建项目”信贷支持
“实施意见”还表示，要进一步拓宽保障性住房建设资金筹措渠道，在确保资金安全的前提下，积极争取住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设的试点，增加保障性住房供给。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保持房地产开发用地的持续和稳定，各区县要确保保障性住房和普通商品住房的土地供应。引导房企积极应对市场变化，合理定价，促进商品房销售，鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，是在建项目的信贷支持力度。对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组及参与保障性住房建设，提供融资和相关金融服务。
昨日多位分析师对上海“新八条”的利好效应表示了肯定，国金证券分析师曹旭特表示，今年下半年以来，上海政府的房产救市政策力度很大，虽然目前商业贷款利率由于频频下调，与公积金贷款利率的差距已经显著降低，但此次二套房公积金贷款资格的放宽和上限的拓展，均将对消费者尤其是家庭单位改善住房的需求起到较大推动作用。此外对上海对“在建项目”的信贷支持，也表明了政府对新的烂尾楼现象或大规模出现的警惕。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，目前房地产市场身处的可能是一次中期调整，2009年楼市很难到底。不过成交量会保持一个低量盘整，在超刚性需求支持下，基本上跌无可跌。（来源：中国证券报）
二套房贷从紧政策基本解禁购房者期待激励政策
国家针对房地产的救市重拳接二连三。就在国务院12月17日召开常务会议发布促进房地产市场健康发展的三大措施，放开改善型消费者第二套普通房贷款限制之后仅4天，12月21日，《国务院厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号，下称131号文)进一步解套二套房贷。曾经被认为是楼市陷入低迷最主要原因的二套房贷款限制已经接近全面放松。
贷款成数或也能松动
131号文的第四条中明确指出，进一步鼓励普通商品住房消费，要加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
与12月17日公布的国务院三大措施相比，此次131号文中对于其他二套房政策进行了重新规定，要求在风险自控情况下，给予商业银行贷款利率自主权。这一政策的出台，等于是发出了一个二套房贷全面松绑的信号。
上海一国有商业银行消费信贷部总经理告诉记者，如果以这一政策理解，商业银行房贷风险将由自己控制，针对不同的客户在基准利率上进行上浮或者下浮优惠。这就跟最初银行执行的贷款原则相同。
从今年上半年开始，随着楼市逐渐低迷，成交量和房价都开始陷入明显下降，越来越多的业内人士开始呼吁给二套房政策松绑，并认为这将直接解决楼市价量俱跌的状况。
这种大面积的呼吁在此前一直没有成为现实，直到年底政府将宏观调控基调修改后，才开始出现了转机。在过去一个月时间里，包括住房和城乡建设部官员等都多次表达了二套房政策松动的可能性，而此次131号文，终于将多套房贷款利率决定权交给银行。
上海银行业人士告诉记者，这一消息对于楼市来说肯定将起到刺激作用，但从银行来说，还要等各家银行总行给出具体执行意见之后才能开始以新准则进行放贷。
另外，业内人士指出，从131号文说法来看，由于出现了“贷款利率等”字眼，二套房贷款成数的控制可能也会有松动空间，但一切还需等银监会具体执行标准来定，一步步走是最可能发生的情况。
购房者期待激励政策
中国人民银行新闻处人士昨日回应称，目前还没有相关信息可披露，如需修改相关文件将再发通知。
银监会有关人士则表示，《意见》仅提及贷款利率，或不涉及首付成数的调整。
几家大型商业银行则表态，由于《意见》刚下发，目前尚在研究中，二套房贷暂仍按以前政策执行。
与此同时，记者了解到，就上海市场而言，今年各大银行的房贷放贷目标将可以肯定无法完成。据透露，由于今年上海楼市普遍低迷，成交量以及销售价格下降明显，使得全年上海商业银行的新增房屋贷款总量仅仅只有40多亿元，这只相当于去年楼市火爆时期一家银行的新增量。
分析人士表示，虽然二套房政策最终得到松动，但由于目前不景气已经深入到了经济实体，政策的回复原状可能短期内还无法重新启动楼市。对于目前的购房者来说，还在期待会有更加明显的激励政策如购房退税等出台。
由此，接受早报记者采访的相关银行消费信贷部人士也担心，“这或许还要等待部门的细则才能具体落地。”但毋庸置疑，银行对于二套房贷还是有足够热情的。
“我们肯定要考虑做，毕竟有的二套房贷还是客户，不能说一套房贷客户就是安全的。”一股份制银行风险管理部负责人告诉记者，这主要有个衡量，通过对其信用状况、收入状况、负债状况等进行全面的分析，“当然也不是谁都要贷，另外还必须考量的一个因素是自住还是。”
至于部门是否会出台细则添加新的限制条件，社科院的一位房地产分析指出，政府救房地产意图已经很明显，现在已经不是探究房地产业为何会发展成这样的时候，“131号文明显是取平衡，一边是鼓励房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售；一方面要求银行也应该增加贷款支持。”（来源：东方早报）
乘联会三度上书:住房公积金改为住房和汽车公积金
面对不见好转的车市，乘用车信息联席会(以下简称：乘联会)三度上书，建议国家放宽汽车贷款条件，实施与房地产消费信贷利率相似的政策，逐步推动住房公积金向住房与汽车消费公积金的转型。
汽车消费信贷利率太高
继11月11日递交《关于促进国内汽车市场恢复较快发展的紧急建议》、12月9日递交《对<成品油价税费改革方案>的修改意见——降低购置税率》两个建议后，12月25日，乘联会第三次上书国家发改委、工业和信息化部、商务部、人民银行和银监会5部门，建议从放宽贷款条件、降低利率、设立汽车消费公积金三个方面入手，创造宽松的汽车消费信贷环境。
这份名为《把汽车业培植为经济复苏的先导行业的建议》指出：汽车消费信贷平均利率目前是基础利率的1.4倍，一些汽车金融机构的利率更高，而目前房贷利率是基准利率的0.7倍。贷款额相同时，汽车消费信贷每月偿还的利息比房贷利息高出一倍左右，这是汽车款占购车者的比例滑坡的主要原因。
据介绍，范围内70%的汽车是贷款购买的。而在中国，这个数字从2004年的16%下降到今年的只有8%。
乘联会指出，这几年人们的消费观念变化比较快，如果不是汽车消费信贷收得过紧，今年购车贷款的比例应该有25%以上，如果实施与房贷相似的政策，2009年汽车消费信贷可恢复到13%，使汽车市场能增长4%左右的销售。
盘活4000亿闲置公积金
2008年12月17日国务院发出《关于促进房地产市场健康发展的若干措施》提出：选择部分有条件的地方开始试点，将本地闲置的住房公积金部分用于经济适用房建设。对于高达4000亿元闲置的住房公积金，乘联会认为如果能部分用于汽车消费，将使汽车市场有更大增量。乘联会建议，将住房公积金改为住房和汽车公积金，仅用于发放优惠的个人住房和汽车的消费信贷。
实际上，国家有关部门已有所动作。此前，国务院厅发布的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》第十条再次强调，要支持汽车消费信贷业务发展，拓宽汽车金融公司融资渠道。中国汽车工业咨询发展公司首席分析师贾新光认为，如果我们国家的贷款购车比例能提升到20%-30%，就能消除目前车市的低迷状况。
乘联会透露，其第二份“降低车辆购置税税率”的建议已经得到国家发改委、工信部、商务部的回复，称有实施的可能性，目前各部委正在认真研究。（来源：东方早报）
多套房贷款利率银行定 三套房利率下浮近30%
为满足改善型需求贷款买第二套房政策松绑后，多套房贷款利率也将放开。日前，国务院发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中指出，对于贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由银行在基准利率基础上按照风险合理确定。
三套房利率下浮近30%
根据目前国家对二套房贷款的优惠措施，对于现有住房面积低于当地平均水平，再贷款买第二套房可享受首付二成、利率下调30%(即利率0.7倍)的优惠，但是，对于未符合要求的二套房贷，部分银行官方口径仍坚持去年9·27房贷新政的相关规定，即首付四成、利率上浮10%，而且贷款首付比例和利率水平随套数增加大幅度提高。
某国有银行广东分行有关人士告诉记者，关于利率放开的文件还没有收到，但已经通过非正式形式收到消息，目前对贷款利率已经有所放开。银行二套房贷政策已经没有此前严格，如果此前已有一套住房，结清后再贷款买二套房，且第二套房面积在90平方米以下，可享受首付二成、利率0.7倍的待遇；第二套房面积在90平方米以上，则要执行首付三成、利率适当下浮；如果贷款买第三套房，可根据借款人情况，执行基准利率的0.72倍、0.73倍、0.75倍。
银行将严防贷款炒楼
另外一家国有银行广东分行房贷部门有关负责人表示，利率是否全面放开还要等总行通知，不过，即使部门授权各银行自行制定二套房以上的贷款利率，银行也不会全面放开，主要根据贷款人具体情况来确定是否享受优惠利率或上浮利率。目前，银行对于未满足优惠条件的二套房贷的门槛仍然很高。
“如果多套房贷款利率放开，银行更多要防范炒客的风险。”该负责人说，“尽管不断有扶持楼市的政策出台，但政策效力显现估计还要2年左右的时间，目前对楼市走向基本持悲观态度，银行不得不考虑风险。”
据了解，银行通过查询3～5年借款人的征信记录，对于有多套房，或资金频繁进出的，再贷款银行有可能提高门槛甚至拒贷。（来源：信息时报）
公积金贷款利率下调0.18% 达1990年以来点
随着央行再次降息，个人住房公积金存贷款利率也随之进行调整。从昨天起，公积金存贷款利率都有所下调，而公积金贷款利率则达到自1990年以来的点。
据悉，根据12月22日《中国人民银行关于下调金融机构人民币存贷款基准利率和人民银行对金融机构再贷款(再贴现)利率的通知》，从12月23日起，上年结转的个人住房公积金存款利率下调0.27个百分点，由现行的1.98%调整为1.71%。当年缴存的个人住房公积金存款利率保持不变；下调个人住房公积金贷款各档次利率0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.51%调整为3.33%，五年期以上从4.05%调整为3.87%。最近一次公积金存贷款利率调整是上月27日，公积金贷款各档次利率下调了0.54个百分点。
上海出台新八条再次松绑二套房贷
不久前，“国办13条”授予地方政府调控楼市的权力，承认之前各地的救市措施。现在，地方救市再次走在前面。
昨日，上海公布促进楼市健康发展的八条意见(下称“新八条”)，明确放松第二套房的贷款政策，突破了12月20日“国办13条”中关于申请第二套房贷款时对套房的人均住房面积标准的限制。
按照上海“新八条”，已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购第二套普通住房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房公积金贷款政策执行。同时，对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
此外，上海在放松了第二套房公积金贷款政策的同时，还提高了购买第二套普通住房的家庭使用公积金贷款的限额，由原来的20万元提高到40万元。
二套房贷限制被解除
显然，相比“国办13条”，上海“新八条”对第二套及以上住房的贷款政策有了明显的松动。“国办13条”对套房的限制条件是“人均住房面积低于当地平均水平”，上海“新八条”虽提及“为改善居住条件”，但仅是一个有弹性的表述。
易居中国地产分析师付琦认为，上海“新八条”中关于第二套房贷款以及公积金贷款、契税的政策描述中，无一例外地均强调了“改善居住条件”的前提，显然，“这次解决的都是改善型住房的问题”。
付琦同时强调，虽然关于“改善居住条件”的说法会使实际操作存在很大的余地，但从政策本身来说，优惠仍然主要是针对改善型居住的购房者，并不鼓励型需求。付琦认为：“如果规定得太严，在实际操作过程中，仍会面临很多复杂的具体问题。但从目前情况看，一个家庭购买第二套住房是否是改善型的，都很难认定，但无论如何，购买第三套房，就应该是型的。”
公积金贷款施压银行房贷？
不过，记者注意到，联合发布上海“新八条”的相关部门中，并无央行上海分行等与商业银行的管理部门。付琦表示，由于商业银行由央行及银监会管理，因此地方政府的政策对其并无约束。“事实上，包括之前的‘国办13条’，上海‘新八条’中关于第二套房贷款的政策，也只是‘比照执行’，对银行并没有强制性的要求。”
央行及银监会在“国办13条”之后也未针对第二套房的贷款政策出台过相关的指导性文件，到目前为止，关于财政部出台的政策，央行要求各银行限时公布的实施细则至今还有不少处于“难产”状态。
但由于上海同时放松了第二套房的公积金贷款政策，可能会对商业房贷市场形成一定“挤压”。上海一家房贷中介公司的市场部经理认为，此前公积金的利用率太低，在上海连续几次提高公积金贷款限额之后，公积金的使用或将被“大面积激活”。在目前市场低迷的情况下，可能会压缩银行的房贷业务，“将给银行很大压力”。
“在央行不断下调存款准备金率、商业银行流动性增加的情况下，商业银行面对外在压力及营收指标的内部要求，不排除会按照上海的意见给予购房者首付及利率的优惠，以争夺客户的可能性。”付琦认为，上海对公积金贷款政策的放松，客观上可能会倒逼银行给予购房者更多的优惠。
信贷支持防范出现烂尾楼
上海“新八条”同时还表示，鼓励和引导金融机构加大对普通商品住房建设项目，是在建项目的信贷支持力度。此举显示上海是在防范烂尾楼的出现。
但付琦认为，即便是政府要给予在建项目或开发商贷款，也会有一个内部的实施细则，对贷给什么样的开发商，以及发放贷款的条件，如应提供何种抵押物等进行相应的规定。同时，“也不会是开发商要多少，就给多少。最终的情况应该是，开发商拿到贷款后，不见得活得很滋润，但不会死。”付琦说。
上海一家房产营销公司总经理透露，自从“国办13条”出台之后，开发商的心都定了很多，因为“资金方面基本上已经得到保证”。此外，由于国家目前对保障性住房的资金支持力度，一些开发商已流露出希望介入保障性住房建设的想法。
付琦认为，“国办13条”和上海“新八条”，都明确了支持房地产企业的并购，由于目前国内房地产企业采取以项目公司为主的发展模式，这种并购将更多地体现在项目公司的兼并重组上，企业将无力开发的项目公司出让，一方面可以盘活项目，另一方面可以开源节流，“这同样也是稳定市场的办法”。
但付琦强调，政府仍然应该鼓励开发商适当，上海的情况并不算太差，之前那些明显的楼盘，成交情况都不错。“按上海目前的成交情况，只要开发商适当调整价格，就能取得不俗的销售业绩。”（财经日报）
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