房地产金融与房地产论坛

——2007校友房地产行业主题论坛

房天下  2007-12-26 13:50

2007年12月26日，校友会房地产论坛在科技园创新大厦举行。本次论坛立足于加强房地产行业校友之间的联络，旨在促进校友间的沟通与合作。届时，将有本行业、企业家和政府职员就房地产金融、城市化、住房问题与住房政策、区域的开发与开放等话题畅所欲言，发表自己的观点。

▲ 活动时间：

2007年12月26日

▲ 活动地点：

科技园创新大厦2层，多功能厅

【主持人 贲金锋】下午论坛正式开始，上午针对几个主题请了几位嘉宾进行了主题演讲，下面分为两个会场，分别就上午几位主讲所提到的关于金融、房地产政策以及区域发展等等话题进行嘉宾对话。个嘉宾对话主题是房地产金融与房地产，请五位对话嘉宾。

【主持人 贲金锋】他们是：凯雷集团中国区总经理邓伟，美林中国总裁蓬钢，房天下CEO莫天全，华润置地北京总经理陈鹰，苏格兰皇家银行房地产融资中国区董事贲金锋，下面环节由贲金锋先生主持。

【主持人 贲金锋】荣幸下午由我主持这个话题，我简单做一下自我介绍，我现在是在苏格兰皇家银行工作，这个银行的名字大家可能不太听说过，这家银行也是近二十年发展起来，因为最近刚刚购并了荷兰银行，成为全球前五大银行机构。我从事的这个业务领域是这家银行的专门产品线，主要做房地产融资，现在看来是属于严打对象，在座的也基本是严打对象，华润实际也是外资身份，这还是比较有特色的组合。

【主持人 贲金锋】我88年念生物医学工程，毕业后到经管学院念研究生，研究生毕业后到中国人民银行总行工作了六年，最后下了一段时间的海，觉得下海很辛苦，又上了岸到了苏格兰皇家银行。我从事房地产行业融资这项工作时间短，才八个月。当着这么多学长、同学们的面，不敢有虚假的成分，纯粹现学现卖。今天关于房地产融资主题的就靠在座几位学长了。

【主持人 贲金锋】我们时间是时二十分，我们花五十由对话嘉宾简单介绍一下自己，发表一下对目前中国房地产行业、融资的形式，谈谈自己的看法。早上刘士余学长也专门就行业金融环境做了深入细致的讨论，从这些讨论中，我们一方面感觉到宏观调控是必要的，防止房价过渡疯涨，报纸产业可持续发展。同时，一系列调控措施很有可能会对整个房地产行业及相关产业造成重大的影响。应该说进入到11月份之后，房地产调控政策的效应逐步显现，房地产交易出现萎缩，部分地区房价也出现了一定程度的下降。应该说宏观调控的效果比较明显的。

【主持人 贲金锋】进一步来讲，明年大家可预期的，在整个房地产融资市场来讲会越来越紧，在这样的环境中，国内银行显然受到政策性的影响，将来融资的规模、条件都会做相应的调整。另外一项金融政策是对外资房地产和进行房地产的融资有了重大限制。现在合资房地产公司在对外举借外债，不管是直接外债还是通过股东借款的外债都不可行了，这样实际对于外资进入房地产这个领域造成了很大影响，这种影响在明年，就是2008年会是什么样势态大家不清楚，希望对话嘉宾们对这一系列的问题，如何看待中国房地产行业的金融政策、金融调控，如何看待外资对于中国房地产行业发展方面应该起什么样的作用谈一下看法。先请莫师兄来谈一谈。

【邓伟】莫师兄讲之前我先陈清一下，我们都不属于严打对象，应该属于受限制对象，另外莫师兄更不属于严打、受限制对象，虽然是国外海归创建，但是这个企业成长于国内，贡献于国内。

【莫天全】房天下应该是政府应该大力支持的企业，不应该是限制和打压，我们在座的起码有三分之一以上是属于政府支持或者大力支持的房地产相关产业，

【莫天全】我是1986年的学生，跟邓伟是一个班，研究生毕业以后去了美国，然后回来创立了房天下，房天下在座的可能都知道，因为都是做房地产行业的，这是全的房地产网站，不仅是中国的房地产网站，全也是的。每天有400多万台计算机访问房天下，96%是国内，访问量是全球了。

【莫天全】房天下现在已经在有75个城市的覆盖，不仅有我们的网，还有服务的队伍，这样保证在08年完成三年以前的计划，就是百城计划，房天下覆盖到100个城市，让我们一大批受限制或者受控制的企业提供全方位的服务。

【邓伟】关于08年金融市场的展望，这是大的话题，按照严谨求实学风的要求，我们不了解就不能随意来讲。但是根据过去几年来房地产市场的发展以及政府在相关领域里一系列的调控措施，我们可以基本看出来，既然明年是所谓的调控年，那房地产市场也肯定是受到比较严格的，是对外资进入的限制，这毫无疑问，政策已经制定。

【邓伟】房地产市场跟其他行业有区别的地方在于房地产市场因为某些政府的垄断性措施在里面，所以是不完全竞争的市场，在这样的市场里需求跟供给之间价格是扭曲的。现在我们预测明年房地产市场价格增长为时过早，但是对于政府对于外资的限入，不仅仅出于对房地产的调控，还有对人民币以及整体宏观经济的考虑，是大量外汇涌入中国市场这一整体考虑，绝不仅仅是我们从业人员站在自己角度上能够轻易下结论的。

【蓬钢】我也觉得这个问题很难回答，我觉得政府的意愿是这样，一个是减少银行对于房地产行业的支持，毕竟来讲，房地产行业从政策制定部门这个角度来看是发展太快，从规模，从每年建设量来讲都远远超过他们的想象。还有银行在这里参与的份额也蛮大。从这两个角度来讲，还是希望一个是房地产供应链降下来，二是银行参与房地产份额也要降下来。

【蓬钢】第三点，外资是否构成供应链增长和价格上升，这个问题也没有很清楚的结论，但是从政策制定角度，有一些方法是长期性的，有一些方法是短期性的，让大家心里比较舒服，我觉得有一些政策有这些因素在。总而言之，从这些政策制定部门的意愿来讲，一是减少银行对房地产的贷款，这些可以通过减少对房地产企业的支持，第二是减少对购房人贷款的支持，从这两方面限制银行在房地产行业的参与。

【蓬钢】另外从外资角度来讲，限制并不难，但实际运作又是另外一回事，明年市场到底怎么样，难说就难说在这，政府意愿很清楚，银行要少借，外资要少借，但是具体怎么样执行，可能与想象的结果会有很大的差别。

【蓬钢】从外资角度，现在外资的定义越来越模糊，中国素质比较好的大的开发商也基本变成外资，到香港一上市，之前就要红筹化，红筹化就是把自己变成外国公司，然后香港上市，资金来源也是外资，实际上我们占有的份额来说还是少。

【蓬钢】从去年开始到今年到明年，有十家国内企业在香港上市，明年排队的还是二十家，这些企业从公开市场融来的钱规模相当大，也要参与到国内房地产市场当中，这也是外资，这样外资的规模远远超过金融者的规模。怎么限制呢？这些公司从海外上市，融来的资每家都有十亿二十亿，或者五六亿的规模，如果都不让进也很麻烦，而且这些企业在国内来说，从它的开发水平以及它的平台都是最的，这些如果不能发展，整个行业的体系又打乱了。

【蓬钢】问这些上市公司你问他钱怎么进，都说有办法进，你相信不相信他？不得不相信，如果不进来产生的问题都很大，都说能够进来，渐渐融来的钱也都通过各种方式进来了。外资能否限制得住，限制到什么程度，这也很难说。所以明年资本市场，政策很清楚，实际操作是否达到效果很难说。

【陈鹰】前面几位资深的师兄，我坐在这里感觉不太合适，主持人 贲金锋让我来主要是作为开发商来说两句。04年从开发商的角度有一个事改变了，就是土地供应，在04年以后有了831政策什么的，以后土地招拍挂，由政府统一供应，对开发商企业来讲，土地供应从04年开始，大家从不习惯到习惯，土地招拍挂才能获得，之前有很多种方式，可以协商、转让，或者自己以前的房产改变性质等等。

【陈鹰】土地有很大变化，而且作为开发企业已经在适应过程中，新的形势下，大家拿地的方式也在变化，经营思路也在调整，在略也适应的情况下，在钱的方面，对于开发商就两个大事，一个是土地，一个是钱，钱的供应刚才大家提到了，紧缩货币政策下，钱的获取方法又有了新的形势变化，以前可以从股市集资，可以从外国银行里获取，或者从外资银行或者在香港的股市上、外股市上做增发来获取外币，有很多渠道，包括向银行贷款等等。

【陈鹰】由于紧缩货币政策，从开发商角度来说，阶段性也很难考虑了，当然这不是，以前习惯的做法就要变化了。对开发商来说，08年确实是挑战之年，你要转换思路，从04年你转换土地获取思路，而在土地思路刚刚略有眉目的情况下，马上要转换融资渠道的思路，这两个思路综合下来，使身在地产行业的同事们所要面对的挑战。今天过来也是与大家一起分享，既然是内部的论坛，可以说的随便放松一点。既然我们是校友，在这方面可以探讨。

【主持人 贲金锋】从03、04年的宏观调控，其实房地产调控从来没有停止过，一直处在波峰波谷阶段，从融资单位到相关的政府部门、老百姓，一直对房地产行业关注和敏感，就像刘士余师兄讲的，他打了个比喻，房地产行业就像坏孩子，聪明、能干，能力又强，关系到民生，但是打狠了要出问题，一旦不能对社会有所贡献的时候会造成很大的负面影响，放松了又胡来，价格高。这比喻贴切，也说明这个行业在中国现阶段经济环境下有独特因素。

【主持人 贲金锋】从03、04年调控开始，外资大规模的看上这个行业就是从这个时间开始，在这时间之前，基本上外资都认为中国房地产市场有风险，都采取着谨慎的态度。但是由于我们房地产行业一方面面对比较庞大的需求，市场好，利润好，另外又是高度缺钱的行业，面对这样的市场，它的就爆发出来了。很多外资机构，包括像美林集团、凯雷集团，都在这个过程中，其实不仅仅是房地产行业，包括其他行业，都在这个过程中发现了中国金融市场中的不对称性或者不完善性，这当中包括房地产行业，包括企业融资。

【主持人 贲金锋】对于流动性过剩后，因为房地产行业造成外资流入，总量不会超过一百亿。从银行信贷市场，我们国家商业银行虽然老调控调控不出，但是这次情况还是不太一样，从准备钱比例来看，已经达到高的水平。下一步可能还要面对加息问题。

【主持人 贲金锋】据我了解，不太成熟的看法，实际上现在外资经过这几年对中国市场的了解，对中国市场的开发，都在逐步认识到，中国市场面临着机遇，虽然伴随着一些挑战，包括宏观调控政策，现在到这种情况，像我们这样的机构，我服务的这家机构依然对中国房地产市场抱有乐观积极的态度。像蓬钢学长讲到的，现在外资的成分复杂，有像我们这样金融机构一看是带着钱来的，还有像华润置地这样外资国企企业，包括像中海大型国有企业，这些企业在这过程中也扮演着重要的角色。

【主持人 贲金锋】下面我想问一个问题，对于将来，如果我们站在中国房地产企业领导者的角度来看，下一步如何在这样市场当中去寻求自己应该获得的资金。因为我们本生可能是资金的提供者，下一步，如果我是房地产企业，我来跟你谈，你希望我向你提供什么样的信息？你会对我提出什么样的要求？

【莫天全】我们是为开发商服务，邓总也说了，我们确实跟很多开发商一样，我们也需要钱，我们也一直在融资，房天下是靠我们的资本支持起来的企业，去年我们也在中国互联网一笔融资20亿。

【莫天全】房地产方面，一个是宏观太空，房地产进入国内到国外，调控得厉害，到2008年真正的站着点要来了。我们稍微跳出来想一想，国家调控、限制甚至禁止的行业，实际是的行业，包括我们的房地产，的行业，最能赚钱，或者经济效益，发展前景的行业，肯定是国际国内的资本都会盯住，包括海外的资本，包括国内的银行，他们最想给钱的企业就是房地产企业，包括房天下。

【莫天全】根据以前的政策层面，我们调控房地产政策已经不是一年两年，我们一直说要把价格涨幅降下来，不要涨那么快，而我们看到的，价格涨幅还是很可观，一些城市出现不可思议的状况。我相信外资的进入，或者国内金融机构对于房地产开发商的支持，这个资金量也不会减少，增幅可能会减少，但是量肯定要增长。前三季度我们做了一个统计，今年外资进入房天下比去年增长了68%。实际外资控制不是现在才开始的。

【莫天全】我一个基本的判断，资金的充足量大，看房地产企业、开发商如何利用不同的渠道把资金合理合法用到推动中国房地产市场发展层面上，这里我相信有很多的做法，可以让相当一部分资金在合理合法前提下进到开发商的手里，进入房地产企业。

【莫天全】第二个判断就是中国房地产市场，如果我们要，我觉得现在还是能买就买，能买多就不少买的阶段，这是我的基本判断。因为中国国民经济还是好的，但是在这基本判断情况下，房地产还没有进入成熟阶段，还处于早期发展阶段，国民经济的发展能够推动房地产的需求。

【莫天全】回到之前说怎么去融资这个问题，这也是老生常谈的问题，如果我们三年四年五年前，我们很多人都在学习融资以及与资本市场对接，而现在来看很多企业都是高手了，都知道如何通过IPO或者上市手段，或者通过与直接基金的人来获得资金。但是最基本的还是我们一个企业或者我们一个团队，团队是有闯劲，而且能够守一定规矩，让者放心的团队，他的行为能不能与方、资本市场接轨，这是基本的。

【莫天全】还有一个基本点，我们企业能不能让大家看得见或者预测得到回报，对于房天下来说，在房天下八年半的时间，以至于资本市场对接着，而且对接着很顺利，这是我们寻求资本市场中两个观点的感受。

【邓伟】他有两个基本判断我是不赞成的，首先对于国家限制最严的往往是发展的企业，这我不同意，可能房天下发展所以得了很多钱，而很多很好的企业，他们利润，但是管理水平上不算。

【邓伟】对于国内房地产企业在明年大的调控气侯下如何融资这个话题，我有一两点建议，我们清楚的看到国内企业在融资过程中的一些困难，这些困难更多源于管理水平跟国际化的集团或者者对被投企业的要求。我可以讲，外资的进入对于房地产企业管理水平的提高有很大的帮助，原因是作为者，他们提出的一系列一个健康房地产企业所应遵循的基本实践。

【邓伟】国内一些大型国有企业，他们有团队，也有纪律，但是决策机制很不明确，我们谈判过程中往往不知道到底谁是最终决策者，不知道是CEO说了算还是董事长说了算，往往以为董事长说了算，说还要报国资委，而国资委可能还要通过某个主管的副省长，所以永远不知道最终决策者是谁。

【邓伟】我们与私有企业谈判时，私有企业最终决策者就是老板，可以现场拍板，但是要团队对决策做基本分析，这样的弊病是老板的决定可以很容易反悔。不管是民营企业还是国有企业，与外资者进行交往过程中会碰到我描述的这些困难，这些困难阻碍了谈判的进程，也阻碍了外资的进入。这些企业在领会或者尽可能按照外资所建议的方法去做，提高自己的管理水平。

【邓伟】我们看到很多准备融资的企业，拿出商业计划书，或者者要求提供商业计划书，但是商业计划书往往变成仅仅融资的工具，在现实中一个和的企业，它的商业计划书是这个企业从开始制定到最后执行一系列战略基本的指导纲领，所以有商业计划书的企业与没有商业计划书的企业，不仅在融资方面差别，在事实策略方面也有很大的差别。

【蓬钢】还是说明年资金市场到底会怎么样，我刚才说了有很多上市公司融到了钱以后，孩子通过各种各样的办法，把钱、把外汇换成人民币来做中国的项目，但是像我们金融人已经很不愿意碰这些审批的过程了，我们现在很大的都是国内在海外上市的企业里，这些钱的审批都是由他们来完成，我们自己已经不去商务局做审批手续了，很麻烦，而且越来越困难。

【蓬钢】等于直接在项目层面的海外融资的确是会越来越困难，这也是目前国内系统最容易碰到的步骤，我们觉得这样的融资方案应该比较困难。但是有没有办法解决呢？很多，一个是通过本来是国内企业，他们现在已经转为外资，钱通过他们的渠道进来。另外像我们这样的人，内资外资也不容易分得出来的。08年我们大部分是以人民币形式，因为我们手上已经有了大量人民币，而且可以通过整体的方式，一下进入几亿美金变成人民币，然后用人民币在中国市场循环使用，这样就没有外资的问题，实际是在中国市场上注入一大笔人民币。同时我们不一定是融资的来源，同时是资金的管理者。

【蓬钢】对于房地产来说，银行的钱也很难拿到，对于加息对于民营企业毫无意义，他们的难度是怎么样拿到，目前中国银行还是大部分支持国有银行，他们拿来的钱，因为体制的关系，并不是开拓市场，我说的这是普遍现象，好的企业除外，并不那么积极，也并不需要那么多资金，国有企业实际上有很多资金，有的拿来去股票，投到股票市场，没有做它的主营业务。

【蓬钢】银行钱很难拿，自己又没有变成海外融资的架构，明年会有专门投人民币的者，一部分是外资通过一些渠道，已经有了很多人民币，另外可能从明年开始，三五年内达到成形情况，就是有很多非银行人民币进来与产业中来。国内流动性很大，资金凛并不少，国内民营企业机会又很多，远远大于资金能够满足的程度。有资金要不放到银行，或者投股票，中间没有其他的产品可以供资金参加。其实政策制定人也希望能够创造出多种品种，这样的资金，目前政策制定方面很缺乏这样的平台。而这个领域一旦发展，现在应该开始极力发展这个领域了，现在国内是城市的资本市场，让人把资金投出去，获得相应回报，同时为企业提供资金来源。这样一个有效资本市场一定要达到这样的效果，现在两级分化制度低效，最终还是通过政策来调控。

【蓬钢】目前国内对于民营企业来说，他们付15%、20%的利益都愿意做，别说从6走到7，这对他们有什么影响。

【陈鹰】我很同意这位师兄说的，明年应当是企业苛求人民币的，我了解到现在有很多组织和机构都是这样走的。地产企业，或者整个行业中相关德企业，都会互换或者尝试去和这些渠道接轨，而是五上我相信，外资基本进步来，外资进步来使得在在流动性过程人民币累计起来应该能够获得很大的成功。

【陈鹰】有关法律法规和配套政策，能够真正全面实施我认为需要相当长的过程，很多企业和融资机构可能是在做吃螃蟹的人，不像国外，国外市场环境都成熟了，只要找到合适项目，谈到价格就可以作了，而现在你虽然项目很好，但是大家要审慎操作融资这一程序。

【主持人 贲金锋】刚才听了几位学长精采的演讲，归纳起来，首先莫师兄从中国房地产信息总的角度谈了一下。邓师兄说，虽然这个行业利润水平高，但是我们参与的体系相对来说不完善，就想如何进一步创造新的金融产品，通过金融行业不断完善，推动分界线现象健康稳定的发展，我在国有银行干了六年，从房地产行业金融运作来讲，外资银行在金融创新、金融产品对于管理和，对于国有银行要好得多。你又会注意到，国有银行房地产并没有停止。

【主持人 贲金锋】这样化境下，外资机构，外资者，是华润成见起来的外国房地产集团。今天早上刘士余师兄也提到一点，在讲到金融宏观调控过程中，房地产调控是个重点，但是同时强调一点，我听了鼓舞，他说不能因为宏观调控阻碍了中国在房地产金融方面的创新，这点还是有价值的。最后一轮请在座的各位师兄也讲一讲，从外资引进国际先进管理技术，我们对这样一个市场有个什么样的贡献？

【莫天全】就像主持人 贲金锋说的，外资对于我们企业的进步，不仅仅是资金上的支持，确实有很多规范或者说公司制度方面的促进，我深有体会。我们从八年以前就开始与外资紧密的结合，董事会永远只有一个人进去，其他都是方，不管你占有多少股权，管理层只有一个人就是CEO，这样能够回避很多的问题，因为董事会保证它相对的独立性。虽然管理层只出一个董事，但我们也要求董事会不得干预公司的经营，就是你做了决定长管理层去执行那就完了。

【莫天全】公司在接收先进的管理理念、经验，除了资金以外，这些好东西要引入到公司的发展里，这样能保障公司长久的发展，没有瓶颈。中国很多企业发展很快，但是算起来我们企业还是很小的企业，国外先进企业有太多的东西上我们去学，作为公司本生来说，或者作为企业来说，要有充分的认识。当然我们也不是全盘照办，全盘西化，到底什么东西适用，在不同阶段我们把这些引入到企业运营管理来，把握好度能够更好的推动企业的发展。这是我的感受和体会。

【邓伟】外资在推动金融产品发展的过程当中做的贡献，应该从两个方面来看，是私募基金的运作方式对国内有很好的借鉴方式。比如蓬钢讲的人民币发展，目前我们了解到，虽然发改委连通十部委推出创投企业的一系列方针政策，但是私募资金基本运行机制上碰到一些障碍。还有最终的合伙人，他把最终的钱由管理者来管理。国内现在因为受限合伙人制，在国内发展和立法的基础，发改委也在鼓励以公司制来成立一些基金的管理公司，以公司制成立基金管理公司，这在运行过程中发生很大的冲突，公司制要求这些者把钱全部以注册资金的方式注册到里面，然后以公司运营的方面去，这样的风险很大，原因是者把钱放在基金，每一相投砸了会影响到整个公司。暂且不说，当者把钱都以注册资金方式投入公司，对于者内部资金率有很大影响，这是私募基金运作的机制上，对于国内人民币形成的发展会有相当重要的借鉴作用。

【邓伟】外资基金在参与项目管理方面一系列的做法，对于房地产感觉运作方面有很大的帮助，他们的做法有背后深刻的原因，有很多是值得借鉴，不管是银行还是企业值得去研究的。

【邓伟】我们运作过程中碰到一个例子，中国银行在给房地产发放贷款时，有很多合同，合同中一系列要求，有一个要求，你被贷企业如果股东发生变化，你需要书面在三十天之前就要得到银行的批准，股东才能发生变化。另外我们必须遵循这条，如果中外合资就有违约的风险。然后背后企业丢拿着我们的要求，拿着合同条款通知银行，说我们股东发生变化，希望得到认可，银行不知道应该怎么办，说我们只是说说而已，你没有必要通知我们，你通知我们我们风险很大，原因是同意你了，我不知道你们股东是谁，我们出了问题会怎么样，的办法是你别告诉我，你爱办就办似了。这对于外资来说是不和接受的，你既然明文规定，双方都应该执行，我相信不管是银行企业，还是银行作为一个企业，还是开发商作为一个企业，应该对合同、机制给予基本运作。

【蓬钢】外资和国内企业都是双方在互相靠拢，我们现在做业务的时候和三四年以前情形也不相同，内子企业随着他们不断扩大和他们对于国际资本市场经验的积累，现在也都明白国际资本市场的规则个要求，国际资本市场也对中国的情况越来越了解，外资对于中国法律环境，还有商业习惯，也渐渐了解，对于他们的风险也觉得能够承担。双方都在磨合阶段过程中。外资开始以资金输入形式参与进来，也可能渐渐渐渐资金来源变得更加模糊，最终还是以技术进步的形式进入中国市场，虽然目前还有各种各样的困难，但是我相信人民币基金。在中国目标情况，从目前沟通的情况来看，他们很希望有这样的资金来出现，但是他也有很大的担忧，因为这是很敏感的区域，如果这个区域口子一放，如果产生大量资金会扯自己担心，

【蓬钢】对于正式法律障碍，也要一个情况具体判断，这个行业里据我所知，有很多是资金来源以前是境外管理，这对于中国金融市场的发展也起到积极作用。

【蓬钢】我觉得未来看得见的几年内，外资也好，内资也好，运作界限可能不是那么庆祝，但实际上不管是人民币进瑞创新也好，外资进来的也好，基本差别不多，按照一些操作方式，很多房地产企业已经到海外上市，已经熟悉了很多国外金融机构的做法。还有许多同行业在国内做，而且进来国外同行做了一段时间后，也沉淀出大慢慢我觉得是融合前一段由于不限制外资，很多钱都是来自于国外银行或者国外资金机构。而现在限制了，我觉得这些年你整个的交流和顺利赶场到没有太大的，刚才我说外资对于老百姓不让你起着作品，那么就爱停止一段时间了，对于是否是性的政策，我不好判断，只不过政府让我们用我们就用，不让我们用我们就不用。

【主持人 贲金锋】下一步通过像人民币、金融产品的创新，很明显会给我们创造更加丰富多彩的国内房地产产品，这点是大势所趋，无非是这与政策性有一点影响，比如现在我控制你的流动性，其实金融产品某种程度是窗户纸，你只要把文本看了以后，基本对于产品的结构、内容以及运作就有了充分了解。对话到这里告一段落，下面时间也不多，大家问三个问题。

【嘉宾】我想问陈总一个问题，我是联想融科智地负责地产工作的，也一直关注地产市场，华润最近在土地市场频繁有动作，刚刚把门头沟一块地拿下，前天5.1亿地高到13.4亿，对于房地产，对于这样的地价是否过高了，之后房地产操作是否遇到困难？

【陈鹰】有一个文章说华润一贯高价拿地，这个观点不太对，我们投的地方严谨。这次北京出了大约四十个项目，有远有近，我们只是有选择的投了几个，有几个，比如大兴，还有门头沟，我们研发部认真研究后，认为恩这个项目抗风险比较长。它有它的独特性，我们拿地做预算的时候就相对乐观，但是我不能认为应该普遍乐观。我认为我们北京市，包括范围内，有一阵子大家一哄而上，有一段时间谁拿地谁算傻，不算差，这些状况迟早要害死企业。

【陈鹰】对于某一个项目上认真研究过，还是可以按照算法做的，但是不是普遍适用，我也不愿意别人说华润做，我觉得这两块地并不是大。

【嘉宾】今天这个论坛好，我作为校友来谈地产主题，我想给每一位提个小问题，从房屋购买者的角度提一个小问题，给莫师兄，您的网站做得好，前不久上去看了一下，上午论坛谈到租赁还是买房，作为租赁房要发布房子的信息，发现像您讲到的，400万客户点击到你的网页，有个现象，个人信息在瞬间内会排斥在中介机构信息之外，当然有一个办法是付费方式，对于个人来说还没有习惯，对于企业责任来说，如何解决这个问题。邓师兄，外资进来，我在外资工作超过十年，带来品牌，第二带来管理，像国内企业的崛起对于您这样大牌全球性的私募基金机构，在中国进一步做业务，有什么样的挑战，您有什么样的想法。

【莫天全】首先感谢您提出的一个问题，每天房天下400多万计算机，买房卖房人到房天下找他的信息，对于一个企业，从社会责任感来说要给他们提供全方位的资讯和服务。我们现在提供的从新房到二手房，到租房，到家居装修，跟家有关的都有相关信息。对于个人信息，都是免费的可以上传，因为人太多，确实很容易被隐藏在大量信息中。另外对于中介代理公司，他们有自己的渠道，我们会专门为他们服务，通过中介把信息传达出去，这个渠道我们控制的比较紧，因为我们相信大部分中介代理企业，是品牌代理企业还是有自我约束，他们出来的信息还是可控的。

【莫天全】大家知道互联网还是在发展过程中，在网上甄别一个人比较困难，我们目前采取的先进手段来保障个人信息是可信的。比如房天下做的一点是有个确认过的个人信息，每个人回答电话去确认。另外我们还有一个信息，如果给房天下15元就把你的房子放在上面，估计用不了三个就会要求撤下来，因为打电话给你的人太多了。

【邓伟】答案很简单，人民币基金的崛起，是人民币基金进入房地产行业，对于外资对于房地产领域的冲击很大，竞争很激烈，这毫无疑问。刚才讲外资有一定的管理，是有，对于方便进入市场有很大的弱处。对策，蓬钢学长已经点到几个方面，外资对于国内法律条款、企业运作、整个市场环境优了相当了解，他们自身程序会相应简化一些。另外有一些外资可以用不同方式以人民币形式出现。还有常常讲的，如果你打不过对方就与对方合作，现在你即将看到外资同人民币一起合起来搞基金，方便用人民币就用人民币，方便用外币就用外币，答案很简单，但是实际操作起来就不这么容易了。

【主持人 贲金锋】最后一个问题。

【嘉宾】我想问一个比较大一点的问题，关于地产股的问题，都知道这段时间地产股行业指数，你觉得地产股下跌重要因素是什么？是国家调控还是股市自身规律呢？

【蓬钢】股市这事最难说，没有人说得清楚，你说这两个原因都有，美国次案开始影响了亚洲信心，开始影响并不是很大，如果次案影响到消费行为，那么对于亚洲金融会有相当大的影响，尤其是中国。另外房地产股票为什么受到打击比较大，也是因为最近中国政府部门对于房价控制的决心听起来也是越来越大，尤其从深圳到广州，市场的确出现了滑坡现象，那里面原因很多，但是从整个市场表面来讲出现滑坡现象。

【蓬钢】香港市场的人就觉得国内房地产行业的冬天快来了，尤其对于房地产股的信心会差一点，这两点结合起来作为房地产股下跌很厉害。第三个原因也是前一段也确实有点过高。我们在香港金融行业还是不太看好明年上半年房地产股的状况，但是明年下半年会怎么样，六个月以后的事很难说。但是我个人觉得，房价下降的可能性很小，每次调控实际上最直接的影响都是供应，不是需求。但是每次有新政策，甚至在新政策出台前，房地产交易量下的最厉害，因为大家等着新政策出台，等着新政策对于房价的影响，因为等待就把原来购房计划推迟了。可是购房计划的推迟说明开发商销售缓慢，然后意味着资金进来就慢了，项目进展就慢了，在今后几个月，购房供应量会下来，等到大家对于新出的政策的信息消化了后，购买欲望重新回到日程上来，还是要买。这时候买就会发现供应的房子很少，房价还会涨。六月后股市可能又会上涨，因为房价又涨起来了，房子销售量又会明显好转，这些信息都会对房地产股票市场有很大的影响。

【主持人 贲金锋】今天房地产金融与房地产对话就结束了，感谢各位学长，也感谢各位同学老师。

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