住房定金合同

我找中介熟人买房，问卖家房子是否满两年，卖家口头承诺满了两年（中介和我都在场）.有一个三方的口头协议，然后我们就签订了定金合同（当时卖方找的亲属代签的），但是合同中没有写房子已满两年.可是到了付首付的当天，卖家拿出房产证，结果没有满两年，卖家居然就不想退定金，我想问之前的卖家口头协议是否有效？卖方是否存在欺骗行为？