请各位专家给我解开购房中所遇心结,多谢!

我2013年12月份签定了一个128.8的房子的认购协议书，但现在基础起来后测绘结果出来是141.6平方米，多出了12.8平方，没有签正式合同，只是一个认购协议书，当时在协议书中面积的后面只是括号说明（最终面积的确认以房管局实测面积为准），没有明确标明超出百分之三怎么处理。还有一个面对景点的后窗户也堵上了和原宣传页户型不一样。我想申请退房，并已提交退房申请，但是开发商说已备案。 1、这个协议书有法律协议吗？ 2、我要申请退房，但开发商说已备案（未见也未签正式合同，只是交了夫妻双方的身份证），这样我该怎么办？3、以上开发商说的这种备案是什么，可否解除？4、按照以上的情况开发商应该给我一个怎样的结果才合理？请各位给予明示！多谢 收起