请问我的房产多年后会怎样?所做公证书还有效吗?

我与我老公2009年12月共同出资付了18万元（包括刷我和我老公的信用卡）首付买了河北三河市的房子，但签合同等手续一直都是我老公办的，购房合同是于12月24日签订的，我们是于12月28日领的结婚证，我老公于2012年11月意外去世，当时我儿子刚满十个月，房本是13年我从物业那里取到的，房本上只写着我老公一个人名字，为了省去一些钱和手续，我没有婆婆，我儿子是独生子女，我和我公公做了放弃继承公证，做了只我儿子继承，而我是我儿子的法定代理人的公证书，公证书是13年做的，虽然我们那房子一直出租着，但每个月房贷要还二千多，我现在经济实在困难，儿子又要上学，我仍无力支撑房贷，想要卖掉房子，可是房管局说我儿子没满18岁房子不可以卖，最后又口头同意说让我签个协议，证明房子卖了是为了抚养儿子而不是我自己花，先还上欠银行的尾款，把房子过户到我儿子名下，再过户到买主名下，可是现在我担心的是，如果我找到了买主，他给我垫付了现有银行的30万尾款，把房子过户到我儿子名下，而房管局如果不同意我过户给买主了，那我就是对买主违约，我没钱还给买主，我该怎么办？？还有，这样如果以后我儿子长大再买房的话就属于二次购房了？？最后请问我13年做的那继承公证书，放弃继承公证书等能有效多久（因为那公证是我花了一万多做的，可现在房子确实不好卖，时间久了那公证书不会不能用了吧）？？我还想问，如果这房子一直卖不出去这样放着，房贷我也还着，可是一直在我老公名下，而我老公的户口已经注销了，以后这房产不会有什么问题吧？？ 请您帮我解答下，真诚的谢谢！！ 收起