美食城(专门做餐饮)商铺可以投资吗?

20-30平米分割发售，有独立产权，统一经营管理，前3年返租，后面租金9:1分成。地理位置为新城区（离主城15分钟车程，交通便利），周边规划有较全面的商业配套（正在建设中）和较多的居民住宅（刚需楼盘为主）。周边写字楼较少。请专家分析一下美食城这种模式的风险和投资回报水平。