商品房居住年限到期后该怎么办?

北京市城镇住户口低收入家庭重点公务员、教师、科技员企业、事业单位职工关于北京市低收入家庭具体认证办目前尚未台 据北京市关经济适用房销售购买办规定市政府作北京市居民家庭低收入标准认定办前居民购买经济适用住房需凭本市城镇居民住户口卡、居民身份证直接发建设单位办理买房手续北京市住房资金管理各商业银行申请购买经济适用住房贷款必须凭登记经济适用住房预售(买卖)合同项目所房屋土管理部门办理抵押登记手续房屋土管理部门应登记15工作内办理完抵押登记手续买卖双应房屋交付使用30内建设项目所房屋管理部门办理户手续办理房权属证件 居民购买经济适用住房产权归所关于居民所购经济适用住房市交易间、土让金关税费补交、增值收益配具体办按市政府住房制度改革关规定执行 发建设单位预售经济适用住房应市房局办理《北京经济适用住房销售许证》使用市房局统制定北京市经济适用住房预售(买卖)合同文本销售价格必须政府高限价内调整同楼层朝向房屋价格预售期房付款办由买卖双商定论期房现房买房取房屋产权证件前发建设单位累计收取购房款超总房价95%买房拿产权证结清房款 户型面积何控制 公务员住房补贴面积标准: 科级60平米;、副科级70平米;副处级80平米;处级90平米;副局级105平米;局级120平米机关工勤员住房补贴面积标准: 技术工初、级工25工龄普通工60平米;技术工高级工、技师25(含)工龄普通工70平米;技术工高级技师80平米其员参照标准 北京市经济适用房曾现100平米甚至200平米户型超般购房者承受范围引起北京市民满 购买经济适用房象低收入者经济适用房项目都建100平米户型虽每建筑平米单价控制政府规定范围内由于面积导致总价却居高让低收入家庭承担起北京市建委发处处孙新欣接受媒体采访表示新审批经济适用房项目主力户型都必须控制80平米左右120平米户型越越少 孙新欣介绍2003市政府162号文件提新批建设经济适用房项目主力户型面积控制80平米右1998始建经济适用房2004虽没新批准项目委注重政策衔接于所建项目都努力控制户型些原户型比较项目能做调整都要求进行调整单套面积120平米户型比例明显降仅占2%左右面积80平米左右明显升2004新工经济适用住房占55%. 根据北京市民政府办公室厅京政办发〔1999〕4号文件发建设单位预售经济适用房应市土资源房屋管理局办理《北京市经济适用住房销售许证》发商销售经济适用房实行政府限价政策发建设单位高限价内调整同楼层 朝向房屋价格具体程序: (1)居民购买经济适用住房凭所单位或关部门具家庭 收入6万元证明文件、本市城镇居民住户口卡、居民身份证发建设单位办理购房手续 (2)需要贷款由购买凭登记经济适用住房预售(买卖)合同建设项目所房屋土管理部门办理抵押登记手续房屋土管理部门应登记15工作内办理完抵押登记手续 (3)买卖双房屋交付使用30工作内建设项目 所房屋土管理部门办理产权户手续办理房权属证件其购买本单位利用自用土建设经济适用住房由该单位统房屋土管理部门办理述手续 购买经济适用住房税费: 1、交易程: ①契税:买缴纳房价款4%;建筑面积120平米减半交纳即交2% ②买卖手续费:120平米(含120平米)每套250元;120平米每套500元 ③印花税:买房价款0.5‰ ④公共维修基金:购房款2% 2、申办产权证程: ①登记费:每建筑平米0.3元 ②房屋所权工本费:每证收费4元 ③印花税:每件5元 由于经济适用房项目位置、建筑规划设计等面存或差别所购买应该注意些问题: 、位置 虽经济适用房价位能接受能接受位置位置即代表着期交通 经济适用房项目北京城北、城东、城西、城南都布除鲜几四环内部均位于四环路外城乡结合区 些经济适用房区市区公交线路选择站点相较少虽规划或已工八通铁线、城市轻轨铁路铁五号线等交通毕竟现实班要几事至少让购房者牺牲现工作或事业 二、户型 购买经济适用房同要搞清摊面积、使用面积等概念充考察户型购买追求?面积同增加房价、物业管理等费用?应更注重居室功能条件进行户型选择应尽量专业衡量标准做选择现流行居室八功能即包括起居、餐、厨卫、寝、储藏、工作、习及阳台 三、合同及补充合同 按新《合同》规定实行约定优先原则所合同或补充合同条款必须签订全面购房者应充解考察预售许证、项目施工情况、产权问题?些经济适用房项目某些单位自建房或联建房购买前定要问清销售许证产权等重要情况?、物业管理等基础仔细研究清楚合同每项并补充条款交房间、面积误差、关键配套设施加约定并注明发商每项违约惩罚办必要请专业律师考虑清楚再签才比较妥要偏信广告宣传或售楼员口承诺否则悔莫及 四、交房 房建通相关主管部门竣工验收装修装饰等程序便入住发商交房别忘向发商要使用说明书质量保证书两书程许问题都搞清楚佳 由建设部、家发改委、土资源部、民银行联合颁布《经济适用住房管理办》式施行该《办》首集资、合作建房纳入经济适用房范畴《办》规定前已经购买签订买卖合同或协议经济适用住房仍按原规定执行 面积控制80平米左右 【规定】经济适用住房要严格控制套型套住房面积控制80平米左右套住房面积控制60平米左右 【解读】2003北京曾台意见要求经济适用住房主力户型限定单套面积80平米左右 禁止收取明码标价外费用 【规定】经济适用住房价格应保本微利原则租金标准由定价权价格主管部门同经济适用住房主管部门综合考虑建设、管理本高于3%利润基础确定经济适用住房价格确定应向社公示实行明码标价销售价格超公示基准价格浮幅度标价外收取任何未予标明费用经济适用住房实行收费卡制度各关部门收取费用必须填写价格主管部门核发交费登记卡任何单位押金、保证金等名义变相向经济适用住房建设单位收取费用 【解读】北京市1998推关政策规定政府限定高售价发商利润超3%按照建设部家发改委始实施《经济适用住房价格管理办》经济适用住房价格实行政府指导价价格由定价权政府价格主管部门同建设(房产)主管部门项目工前确定并向社公布 购买者必须具备4项条件 【规定】符合列条件家庭申请购买或承租套经济适用住房:、城镇户口(含符合安置条件军队员)或市、县民政府确定供应象;二、房或现住房面积低于市、县民政府规定标准住房困难家庭;三、家庭收入符合市、县民政府划定收入线标准;四、市县民政府规定其条件 【解读】2001初北京市政府颁布《北京市城镇居民购买经济适用住房关问题暂行规定》明确购买经济适用住房须具备两条件:家庭收入6万元;二申请购房者必须房户或现住房面积未达本市规定住房补贴面积标准未达标户 购买者条件须向社公示 【规定】市、县民政府应根据商品住房价格、居民家庭支配收入、居住水平家庭口结构等素规定享受购买或承租经济适用住房条件及面积标准并向社公示申请应持相关证明材料向市、县民政府经济适用住房主管部门提申请主管部门应规定间内完核查符合条件应公示公示投诉由经济适用住房主管部门同关部门调查、核实;投诉或经调查、核实投诉实经济适用住房申请表签署核查意见并注明购买优惠面积或房价总额标准 【解读】本市已建立经济适用住房公示制度申请及其配偶姓名、核准盖章单位、购买经济适用住房高总价等情况网公示公示期10工作公示期满未举报批准其购买资格 满定限按市价售 【规定】经济适用住房取房屋所权证土使用证定限按市场价市售;售应按照届同段普通商品住房与经济适用住房差价定比例向政府交纳收益具体限比例由市、县民政府确定经济适用住房购买市场价售经济适用住房再购买经济适用住房;需换购必须届经济适用住房价格售给取经济适用住房资格家庭再申请 【解读】北京规定经济适用房住满5才能按市场价售售须按交额10%补交综合价款售再购买政策性保障住房新政策于本月20起执行 超核准面积部享受优惠 【规定】符合条件家庭持核准文件选购套与核准面积相应经济适用住房购买面积原则超核准面积购买面积核准面积内按核准价格购买;购买面积超核准面积部享受政府优惠由购房补交差价 严禁借机变相搞商品房发 【规定】经济适用住房建设用实行行政划拨式供应严禁经济适用住房名义取划拨土改变土用途变相搞商品房发 集资房纳入经济适用房范畴 【规定】集资、合作建房经济适用住房组部其建设标准、优惠政策、市条件、供应象审核等均按照经济适用住房关规定严格执行集资、合作建房应纳入经济适用住房建设计划用计划管理 于住房困难户较工矿区困难企业经市、县民政府批准符合土利用总体规划、城市规划单位发展计划前提利用单位自用土进行集资、合作建房参加集资、合作建房象必须限定本单位房户符合市、县民政府规定住房困难家庭向职工收取集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用并接受财政经济适用住房主管部门监督 凡已经享受房改政策购买经济适用住房或参加集资、合作建房员再参加集资、合作建房严禁任何单位借集资、合作建房名义变相搞实物配或商品房发集资、合作建房单位允许收取规定管理费用利润 违违纪行受处罚 【规定】未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用用途、销售价格及执行政府价格主管部门制定经济适用住房租金标准等价格违行受处罚 经济适用房指具社保障性质商品住宅具经济性适用性特点经济性指住宅价格相市场价格言适能够适应低收入家庭承受能力;适用性指住房设计及其建筑标准强调住房使用效降低建筑标准家解决低收入家庭住房问题修建普通住房类住宅减免工程报建部费用其本略低于普通商品房故称经济适用房随着代发展经济适用房适用性发质变化即随着经济发展水平提高断提高住房质量经济适用房建设数量必须满足断增住房需求质量要通精规划、精设计精施工使经济适用住房建设达;标准高水平高面积适功能全造价高质量高占环境美 已取合产权证书已购公住房经济适用住房市交易列情形市交易: ()低于房改本价购买且没按照规定补足房价款;(二)住房面积超省政府规定控制标准或者违反规定利用公款超标准装修且超标部未补足房价款及装修费用;(三)处于户籍冻结区并已列入拆迁公告范围内;(四)产权共房屋其共同意市交易;(五)已抵押且未经抵押权书面同意市售;(六)擅自改变房屋使用性质;(七)律、规及县级民政府规定其宜市交易 职工标准价购买、拥部产权已购公住房应按本价补足房价款利息取全部产权市交易 经济适用住房所权要求已购公住房经济适用住房市交易应向房屋所县级民政府房产行政主管部门提申请并提交列材料: ()职工已购公住房经济适用住房市交易申请表;(二)房屋所权证书、土使用权证书或者房产权证书本办第九条第二款规定除外;(三)身份证及户籍证明或者其效身份证件;(四)房屋共权同住直系亲属同意市交易书面意见;(五)已购公住房原产权单位具职工住房状况证明经房产行政主管部门催告原产权单位仍拒提供除外;(六)房改部门具同意市售审查意见已购公住房经济适用住房市售房屋所权向房产行政主管部门提交易申 请前应先向同级房改部门申请拟售房屋否市交易情况进行审查房改部门要5工作内具书面审查意见房产行政主管部门已购公住房经济适用住房所权提市交易申请进行审核并自收申请起15工作内作 否准予其市交易书面意见经房产行政主管部门审核准予市交易房屋由交易事向房屋所房产交易管理部门申请办理合同登记(登记备案) 、交易户手续房屋售办理交易户手续交易事必须实向房产行政主管部门申报交价格并按照本办附件规定标准缴纳土让金、所 收益关税费房产行政主管部门所申报价格进行核实申 报价格明显偏低确需评估房屋进行现场查勘评估已购公住房经济适用住房市售事应办理交易户手续起30内向房产行政主管部门申请办理房屋所 权变更登记手续并凭变更房屋所权证书向同级民政府土行政 主管部门申请土使用权变更登记手续鼓励城镇职工家庭改善居住条件已购公住房经济适用住房市售换购住房已购公住房经济适用住房市售 内该户家庭按照市场价购买住房或者已购公住房经济适用住房 市售前内该户家庭已按照市场价购买住房视同房屋产权 交换购房金额于或等于原住房售收入免征除印花税、契税外 各项税收;购房金额于原住房售收入按差额部计征税费已购公住房经济适用住房市售房屋维修仍按照市交易前公住房售维修管理关规定执行缴交住房共 用部位、共用设施设备维修基金结余部予退随房屋产权同户已购公住房经济适用住房市租事应房产行政主管部门办理房屋租赁合同登记备案领取《房屋租赁证》并按规定缴纳税费已购公住房经济适用住房用于抵押事应房产行政主管部门办理抵押登记抵押期偿债务抵押房产 或其拍卖所抵偿债务按本办规定缴纳税费已购公住房经济适用住房市售其收入按本办规定缴纳土让金、所收益关税费归职工所;租 其租金收入按本规定缴纳土收益、关税费归职工所已购公住房经济适用住房市交易该户家庭再按照本价或者标准价购买公住房再购买经济适用住房等政 府提供优惠政策建设住房 已购公住房经济适用住房市交易应缴税费 、买卖: 除所收益缴纳外交价(或评估价)计(费)基数按列规定缴纳税费: ()土让金:按家、省已购公住房经济适用住房市售土让金收益配管理关规定执行;(二)所收益缴纳(已购经济适用住房售免缴):由卖缴纳按交价扣除政府公布同期经济适用住房平均单价、原支付超住 房面积标准房价款卖按本规定缴纳土让金、印花税、监证费 净收益按超额累进比例缴纳交价高于同期经济适用住房平 均单价50%部按20%缴纳所收益80%归卖;交 价高于同期经济适用住房平均单价50%部30%缴纳所 收益70%归卖超住房面积标准净收益全额缴纳 (三)印花税:0.1%买卖双各承担半;(四)契税:1.5%由买缴纳;二、租: ()土收益:按租建筑面积每平米0.5元征收由租缴纳;(二)营业税、房产税、教育费附加、社事业发展费、基础设施建设附加费、城市维护建设税、所税:按租金收入10%综合征收 率征收由租缴纳;(三)土使用税、印花税:按现行规定征收;三、已购公住房经济适用住房市交易其行政事业性收费按家省关规定执行 收起