咨询一下上海二套房购房新政策。改善居住条件,将目前名下房产卖出,再买房是否可以算首套?

本人名下有一套98平米内外环之间的房产，2012年购入，夫妻共同贷款，商贷已还清，公积金贷款未还清。第一种方案，再考虑买一套50平米左右的房子，首付需要百分之多少，公积金贷款和商贷利率是否会上浮？第二种方案，将目前名下房产卖出，再买个120平米左右的房子是否可以算首套？