关于享受房屋买卖两年优惠政策

二手房营业税： 所谓二手房营业税政策，指的就是个人住房营业税政策。 今年6月1日，是二手房营业税新政策实施一周年的日子。在这个时候来解读二手房营业税政策，我们也许可以少一些浮燥，可以更为客观地审度税收对房地产市场的调控。 一、二手房营业税政策的演变进程 1994年，新一轮税制改革之后出台的所谓新营业税税制，也就是《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则，并没有独立的二手房营业税政策。当时，个人销售所购置住房的，按照营业税制的规定，均应当按照"销售不动产"项目全额计算缴纳营业税。不过，由于多方面的原因，各地实际上并没有真正地执行税收政策。 2003年1月15日，财政部和国家税务总局根据当时的经济发展形势制定出台了财税〔2003〕16号文，即《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》。16号文的最大特点就是颠覆了改革开放以来我国一贯的依据销售全额或者营业全额计征营业税的做法，对相当多的应税项目都实行差额(增值额)征税，使营业税具有了更多的增值税色彩。16号文第三条第(二十)项规定："单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。"因此，按照16号文的规定，自2003年1月1日起，个人销售所购置住房的，均按照销售收入与购置成本之间的差额计征营业税。应该说，16号文的出台是一种进步，不仅在很大程度上消除了营业税重复课税因素，而且也符合税收制度改革的总体趋势。 但是，自2003年底开始，中国的房地产价格以惊人的速度上涨，其涨幅度之高，已经远远超出了老百姓的承受能力，而且在世界经济发展史上也极其罕见。到2005年初止，与两年前相比，中国大多数城市的房地产价格几乎都上涨了一倍。在这种情况下，为了抑制房价，消除房地产市场中的泡沫，也为了让老百姓能够买得起房子，2005年5月9日，国务院办公厅下发，即《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)，运用包括税收在内的一系列经济手段调节房地产市场。随后，国家税务总局等部门联合制定出台了《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)，对有关税收政策进行了更为具体的规定。自此，在中国的税制领域，出现了相对独立的所谓二手房营业税政策。 但是，2005年有关部门所出台的宏观调控政策并未能有效地抑制房地产价格的飙升。2005年下半年以及2006年第一季度，中国的房地产价格仍然一路狂奔。国家有关部门再度出击。在此情况下，国务院办公厅又于2006年5月24日转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发〔2006〕37号)，出台了新的调控政策，在些基础上，国家税务总局又出台了《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕74号)，对二手房相关税收营业税政策进一步的细化。 不过，从一年来的中国房地产市场的情况看，2006年所出台的有关宏观调控政策也并未能抑制房地产价格的上涨。 二、现行二手房营业税政策解读 (一)计税营业额的规定按照国办发〔2006〕37号文以及国税发〔2006〕74号文的规定，个人销售(转让)其购置住房的，根据住房的购置时间长短以及住房性质上的差别，实行有区别的营业税政策，其区别主要体现计税营业额上，也就是营业税计税依据上。 1.2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照住房销售收入全额征收营业税。 2.2006年6月1日后，个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售，并且能够提供属于普通住房证明材料以主管税务机关审核符合免税条件的，免征营业税。 3.2006年6月1日后，个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售但不能提供属于普通住房证明材料或经主管税务机关审核不符合规定免税条件的，一律执行销售非普通住房政策，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。 (二)相关标准的界定 1.有关5年的时间标准由于个人转让住房的税收政策因住房的购置时间不同而实行不同的营业税政策，因而住房的购置时间也就成为适用税收政策的重要条件。基于此，现行的二手房营业税政策也规定了有关时间的判断标准。按照《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)的规定，个人购买住房的，通常以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋。而个人销售住房的时间，则仍然按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则中有关销售不动产的时间执行，即为住房销售者收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 2.有关普通住房与非普通住房的标准规定按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)的规定，可以享受免税优惠的普通住房主要是中小套型、中低价位普通住房，具体地讲，必须满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。同时明确：各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%.各直辖市和省会城市的具体标准在报建设部、财政部、税务总局备案后执行。 《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)对前住房平均交易价格的含义进行了明确：住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据 (三)税收管理规定个人住房营业税管理规定主要是由国办发〔2006〕37号、国税发〔2006〕74号、国税发〔2005〕89号及《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)进行明确的，其具体内容包括： 1.免税规定按照国办发〔2006〕37号文以及国税发〔2006〕74号文的规定：个人将购买超过5年(含5年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。 2.差额征税规定按照国办发〔2006〕37号文以及国税发〔2006〕74号文的规定：对个人购买的非普通住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过5年(含5年)对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。 3.发票的开具《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)规定：个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。 4.税款缴纳各级地方税务、财政部门和房地产管理部门要积极协商，创造条件，在房地产交易和权属登记等场所，设立房地产税收征收窗口，方便纳税人。各级地方税务、财政部门应努力改进征缴税款的办法，减少现金收取，逐步实现税银联网、划卡缴税。由于种种原因，仍需收取现金税款的，应规范解缴程序，加强安全管理。 5.其他事宜对于纳税地点、纳税期限等未尽事宜，应当按照现行营业税制的规定执行。 三、二手房营业税政策评价 (一)二手房营业税政策的出台从一定程度上讲是税制改革的倒退消除重复课税是当前世界各国税制改革的一大着力点。正是这一原因，增值税才成为世界各国的共同选择。我国大力推行增值税改革，以及财税〔2003〕16号文的出台，也都顺应了这种世界税改的大势。但是，自2005年开始出台的所谓二手房政策，却在很大程度上步入了重复征税的老路，因而可以看作是中国税制改革的一种倒退。 (二)二手房营业税政策的出台在一定程度上说明我们还远未能正确地认识和运用税收调控职能税收对经济具有宏观调控职能。否认这种调控职能是错误的，但是夸大这种职能同样也是错误的。但是我们目前的问题恰恰是夸大了税收的调控职能，错误地认为税收具有万能的经济调控职能，错误地认为税收也能对由于其他经济问题引起的房地产市场也具有强大的调控能力。因而，税收调控的结果总是与的我们良好愿望相违背，不仅未能使房价下降，而且还因为税收因素的介入，使房地产的销售成本增加，进而引发房价的进一步上涨。 (三)二手房税收政策在调控税种上选择错误众所周知，营业税的最大特点是容易通过价格途径进行转嫁，所得税则不存在这种问题，那么要抑制二手房的投机行为，应当使用所得税政策进行调控，而不是使用营业税政策调控。但是在实践上，我们却选择了营业税，而不是个人所得税，这种选择无疑是错误的。 收起