急 ！急！关于二手房交易按揭问题？？？？？？

我看中一套二手房，卖房要求先付20万当做定金，剩余10万等房产证下来了在付。他说房产证上可以直接填写我的名字不用过户，我现在没那么多钱，他让我先向亲戚借等房产证下来了在用房产证向银行抵押贷款还他们。这样做是不是房贷利率比较高，有了房产证还能办按揭那种吗？贷款成数、期限和购房按揭贷款一样吗？还能享受最优惠利率吗？谢谢