购买房产证还没有办理下来的二手房,一般会有哪些费用及风险?

房子是新建出来还未入住的二手房，拿到钥匙可能快一年了，房产证还没有办理下来，我问房主为什么证还没下来？房主说：开发商告诉他会很快下来。我想购买，但没有证，害怕中间风险太大，房主说可以直接合同更名，到时候房产证下来就是我的名字，这样免过户手续，节省一笔开支。 问题一：请问是不是像他说的这样子的？他有没有骗我？本来想找家中介公司做，但费用太高，所以商量两家一起跑。等合同更名成我的了，到时候我拿着开发商给我的合同与收据，去房管局查备案信息，登记信息确实是我的，我再给他钱。这样操作的话有风险吗？比如更完名后一年才办证，办证时会不会还牵扯到他？找他要身份证，签字之类的？房主的意思是更完名，去房管局查完信息，我就要全款付清，我害怕到时候证下不来，让我财房两空，所以想了解其中的风险有多大？ 另外合同更名的过程要与开发商和房管局打交道，会产生一笔费用，他说和开发商这个环节产生的费用由他来出，然后去房管局一起去办理，房管局这边产生的费用，是他的他出，是我的我出。所以我想问下： 问题二：房管局这边一般会有什么费用？大概在多少钱范围之内？几百？几千？还是有可能上万？（房价55万计算，房屋契税、天然气接口费、装修押金之类已交付，开发商给他的是收据，不是发票） 问题三：我想落实一下为房产证到底能否办下来，我要怎么去做才比较保险？问开发商，还是去房管局问？要什么手续？问题四：整个交易环境中，我要和他签订合同，应该怎么样保障我的权益不受损失？注意哪些细节问题？如何避免上当受骗？常见的一些条约有哪些可以写在合同里的？求各位懂行的兄弟姐妹给于答复，后半生的幸福全押在这里了，在这里拜谢大家了！ 收起