国土房拆迁,怎么分配和计算?

按平米计算的 5月26日上午,北京市国土资源和房屋管理局召开通报会,对外公布了日前由市政府发布的《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》。《批复》规定,从6月1日起,开始实施调整后的本市城市房屋拆迁补偿办法,并取消了以往按户补贴25平方米的做法,变成拆迁补偿系数为0.7,同时对拆迁补贴面积不足15平方米的按15平方米计算。 北京市为什么要对拆迁办法进行调整?被拆迁人能从调整后的拆迁办法里拿到多少钱?记者就老百姓极为关心的拆迁问题,采访了北京市国土资源和房屋管理局有关负责人。 房管局负责人细说调整内容 北京市城市房屋拆迁管理办法》于1998年12月1日开始实施。同时,北京市还颁发了《北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定》(京政函(1998?76号)。1年多来,该《办法》对保障城市建设顺利进行起到了积极作用,在增加拆迁透明度、降低拆迁成本、加快拆迁速度、减少拆迁纠纷等方面都有着明显成效。但《办法》在实施中也遇到了一些实际矛盾和问题。为此,今年5月22日,市政府批复了《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的有关规定》,并将于6月1日起实施。 按户补贴25平方米的做法被取消按照原来的《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市城市房屋拆迁补偿的有关规定》,本市拆除非成套住宅房屋,应根据原建筑面积并增加25平方米附属面积后按照当地拆迁补偿价格给予被拆除房屋的使用人补偿。 拆除非成套住宅房屋,对被拆除房屋使用人增加25平方米后给予补偿,这沿袭了原来房屋安置的思路,考虑了平房附属面积(如厨房)和公共面积(如公厕、过道、庭院)的使用功能,并参考了"九五"住宅设计标准而制定的。 应当说,这种补偿办法在过渡阶段确实保证了新旧拆除政策的衔接,但通过一段时间的实践表明,按户补贴25平方米附属面积的补偿办法还是存在着一些问题,首先发现是25平方米的补贴面积偏高了,它大大增加了拆迁的成本;其次,对一些房多户少的被拆迁人有失公平;再次,25平方米的补贴标准引发了一些待拆迁的居民为得到更多补偿而办理公房租赁分户或者私房析产等手续,这扰乱了正常的房屋管理秩序,也不同程度地增加了城市建设的拆迁成本。而且在旧有拆迁补偿中对"补偿"和"补贴"不加区分,笼统计算补偿款,使得拆迁补偿不明晰。 在新的拆迁规定出台之前,许多人就纷纷猜测按户补贴25平方米的做法可能会被取消。果然,本次出台的《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的有关规定》取消了以往按户补贴25平方米的做法,将补贴面积变成由原建筑面积乘拆迁补偿系数,拆迁补偿系数为0.7。 新的系数补贴法淡化了人口因素,避免了居民为追求过高的不合理的拆迁补偿而分户的情况。 值得注意的是,在新的拆迁补偿办法中的拆迁补偿系数不是一个"死数",它可以根据实际情况上下浮动。按照新办法规定,"拆迁补偿系数一般为0.7。本市近郊区和远郊区、县的房屋拆迁,当地区、县政府可以根据拆迁项目实际情况降低拆迁补偿系数。"同时,考虑到一些特困住户按照0.7的系数补贴可能有困难,因此,按市政府文件经认定的特困住户的房屋拆迁,当地区、县政府也可以决定增加拆迁补偿系数0.1至0.2。 另外,考虑到原来住房少的居民的补贴面积也少,有可能会造成将来购房困难,所以还规定:根据上述规定计算的拆迁补贴面积仍不足15平方米,并且符合规定条件的,可以按照15平方米计算拆迁补贴面积。这样做,有利于保证在补偿办法调整后原住房困难的居民维持合理的补偿水平。 经济适用房价格成为补偿依据 根据中央和本市深化住房改革的精神,必须改变旧的福利性质的住房分配制度,居民在改善居住条件和环境的同时,应合理负担相关费用。但原拆迁办法中保留了比较明显的福利分房的观念,在一定程度上导致了本市拆迁成本难以下降,不利于城市的建设和发展,也与深化住房制度改革的精神不相符合。 另外,随着本市以经济适用住房为主的多层次住房供应体系的逐步建立,老《办法》中单一采用以商品房价为参照设计拆迁成本的做法也已经不适应住房制度改革的精神和城市建设发展的要求。 再有,本市商品房价格居高不下,其中就有拆迁成本偏高的原因。客观地讲,老《办法》确实已经减少了拆迁中的人口因素,限制了空挂户;增加了补偿透明度,明晰了拆迁成本;减少了拆迁纠纷,加快了拆迁速度,使得本市拆迁成本有所降低。但是,从目前看,本市拆迁成本仍然在全国各大城市中最高,应当说,老《办法》对降低本市商品房价格的作用没有达到人们预期的效果。 老《办法》实施后,也在实践中遇到了一些新的问题,包括拆除原划拨土地上房屋补偿中的土地收益问题、拆除合住的成套楼房时公用面积的分摊问题、房屋补偿中的相关配套政策等,如何予以补充和完善显然是当前最迫切要做的事情。 据国土资源和房屋土地管理局负责人介绍,调整后的拆迁办法根据原建筑面积计算补贴面积,对原建筑面积和拆迁补贴使用不同的价格。这样,避免了居民为追求过高的不合理拆迁补偿而分户,而又对购房困难户进行了照顾。 调整后,被拆除非成套住宅房屋使用人的补偿款计算公式为:补偿款=拆迁补偿价格×原建筑面积+经济适用住房均价×拆迁补贴面积 拆迁补贴面积按照下列公式计算:拆迁补贴面积=原建筑面积×拆迁补偿系数 其中,拆迁补偿价格由各区、县政府参照被拆除房屋所在地区届时普通住宅商品房价确定,并报市国土资源和房屋土地管理局批准后执行。城市市政建设工程房屋拆迁的拆迁补偿价格,由市政府有关主管部门根据项目范围内的届时普通住宅商品房价平均水平确定。 对于补贴面积部分,按照经济适用住房均价给予补偿。城区、近郊区和远郊区、县的经济适用住房均价按当地经济适用住房的市场供应价格确定。 我们在此举例说明:如果有一户人家建筑面积为20平方米,补偿价按每平方米5000元计算,经济适用房均价每平方米3100元,那么这户人家可以拿到多少补偿呢? 按照计算公式,这户人家的拆迁补偿面积=20平方米×0.7(系数)=14平方米。因为拆迁补贴面积不足15平方米,所以按15平方米计算(必须符合规定条件)。 再套用计算公式,这户人家的拆迁补偿款=20平方米×5000元/平方米+15平方米×3100元/平方米=146500元,所以实际上该户可以拿到补偿款146500元。 新办法还规定,为避免造成国有资产的流失和建设单位在地价上的双重负担,拆除原划拨土地上的成套住宅房屋,对被拆除房屋使用人的补偿款中不含土地出让金,具体标准参照已购公有住房上市有关规定执行。即如果住宅是按房改房购买的,那么补偿款是多少就按多少给,如果是承租的住房,那么必须扣除3%的土地出让金。 另外,拆迁人以回迁房及其在1992年6月以前取得的划拨土地上自行开发建设或者作为出地方与有关单位联建、合建项目中分成的住宅房屋补偿被拆迁人的,补偿房屋参照经济适用住房政策管理。拆迁人提供的集体土地上的房屋,在依法补办建设立项、规划、用地等手续后,方可用于拆迁补偿。 调整后的拆迁办法还对户型结构复杂的有厨房而卫生间公用,或有卫生间而厨房公用以及多户合住等情况进行了规定:拆除住宅楼房,其厨房、卫生间齐全的,一律按照成套住宅房屋给予补偿;拆除有厨房而卫生间公用或者有卫生间而厨房公用的住宅楼房,对被拆除房屋使用人加上其分摊的公用卫生间或者公用厨房的建筑面积后,按照成套住宅房屋给予补偿;拆除成套住宅楼房,其厨房、卫生间等由两户以上合用的,对被拆除房屋使用人按照成套住宅房屋给予补偿,其原建筑面积按照被拆除房屋使用人单独使用的房间的建筑面积加上其分摊的该套房屋合用的附属建筑面积后计算。 另外,新规定明天起实施后,此前本市有关拆迁规定和新规定有抵触的,一律以新的规定为准。但已经由区、县房屋土地管理局公告的房屋拆迁以及绿化隔离地区建设和市区危旧房改造的房屋拆迁不适用这个新的规定。 收起