假如我现在有五套房子了,但是没有在银行贷款,我打算再买一套别墅,能不能做到首付三成

如果房子都是你的名字，肯定不行。现在房贷看房子有几套不看是否贷款与否，有的地方公积金贷款较松，也许可以。有5套，你可以不用贷款，先卖2套，再买，这样卖房1年内在买，相应的契税是免缴的、交易个人所得税也可以提出来。