我已与房地产开发商协商同意退房的前提下去房地产管理部门办理手续,房管局不给办理

我与房地产销售人员在不了解银行信贷的情况下（由于我原先已按揭过一套房子，但房子已转手他人)交了房款的40%并签订了合同，但银行按揭办不下来；我无能力承售，在与开发商协商并同意退房，但到当地房管部门办理合同注销手续就是办不了，原因是房产公司办了产权证，因为是现房。我不知道怎么办理退房，是什么原因不给退。