商品房公摊面积怎么算的？

房屋销售面积一般都是由两部分组成：一部分是室内面积，另一部分叫“公摊面积”。公摊面积指的是直接为居住服务的公共空间，比如过道、楼梯等，这部分空间分摊到每套房中，由买房人共摊，所以称之为公摊面积。在消费者购买商品房发生的纠纷中，公摊面积纠纷占有相当数量。针对这一点，建设部颁布了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，该通知针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷事件，详细制定出了一定的计算标准，从而让百姓在购房时心中有数，减少了开发商对消费者进行欺诈的可能。该办法将从5月1日起实行。 现行的《房产测量规范》对住房的公摊面积分配原则进行了规定，但对一些部位具体的测绘方法尚不明确，容易造成开发商和住户之间说法不一。建设部住宅与房地产业司张小宏处长认为，近期颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》是对目前已有的房产测量规范等相关法规的延续，将对房屋权属和面积测算做进一步的规范。 《通知》规定，在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。必须由房产测绘单位对房产实施测绘，房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责。张小宏指出：正因为公摊面积容易引起歧义，或者容易引起纠纷，我们相应的规定中都特别强调要把套内面积和公摊面积分别标识。 通知中，这次规定的内容比以前更加细腻，一直在百姓购房时容易引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题，也有进一步的明确。《通知》规定，计算建筑面积的房屋，层高或高度均应在2.2米以上；阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积；楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；建设部张小宏处长认为，由于房产专业知识比较复杂，公摊部分面积具体如何计算，购房者有知情权。测绘是开发商委托测绘机构测绘的，你可以要求开发商提供一切的测绘报告，报告中对哪些部分进行分摊，分摊的面积是多少，作为完整的测绘报告它应该有所反映。 尽管购房者有权得到具体明确的测绘报告，为公摊面积的含糊之处寻求依据，但是，张处长认为，对于房屋面积的权属和计算问题的规范，有相应的一系列法律法规以及技术标准组成，目前的通知还不能一揽子解决整个房屋面积计算的问题。真正解决房屋买卖双方对公摊面积的争议，还需要相关法规的进一步完善。 收起

公摊具体包含哪些部分？公摊面积该占多大比例？国家及地方行政主管部门有相关规定吗？“一套１２６平方米的房子，实用面积只有９５平方米，仅公摊就占到了近２５％，合理吗？”山东很多业主反映购买的商品房公摊面积太大，却因为计算方法复杂，缺少专业的测绘知识，也只能稀里糊涂地“买单”。 对于普通购房者来说，不清楚国家关于公摊面积的规定，只能看到最终的房产证上的面积数字，无法了解其具体的测算过程、测算依据，开发商说多少就是多少，购房者只能稀里糊涂地“买单”。现在房价这么高，多几个平方米就要多掏不少钱啊。有验房师透露，由于房地产交易中部分信息不透明，开发商就可以在使用面积、公摊面积、公用设施等方面玩“猫儿腻”，欺骗业主。 据了解，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，应由产权部门测绘队实地测量。可分摊的公共部分包括本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、楼梯间、电梯井、垃圾道等。仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房，居委会、派出所使用的房屋；开发商自营、自用的房屋不仅不应计入公摊面积，而且还应当分摊公用建筑面积。能够计入公摊面积的物业管理用房一般包括物业办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。 按照建设部的相关规定，关于分摊面积目前尚无法律和行政法规加以约束，而只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件作出了原则性的规定。济南市房产测绘中心的张平院长告诉记者，有的城市对公摊面积应占建筑面积的比例作出了规定，而济南市尚未对此界定。济南市已经建立了商品房预测绘及预测绘成果网上公示制度，购房者可在网上查询分摊面积、分摊系数等。 律师表示，在买房过程中的面积纠纷，由公摊面积引起的不在少数。由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以建议购房人在购房合同中要明确约定公摊面积的数字、具体部位、每个部位的面积，如出卖人违背本条约定，可据此追究其违约责任。 收起

公用建筑面积由以下两部分组成：１、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；２、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。公摊面积包括上述内容，但并不是所有上述内容都能够作为公摊建筑面积。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。另外，还有一些面积不应该计入公摊面积部分：1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。4、属于经营性用房同时又具有独立使用空间的小区会所等等最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后的剩余面积，即为整栋建筑物的公用面积。 将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。 开发商应在销（预）售合同中载明公摊面积开发商在办理商品房预售许可证时，必须向商品房预售管理部门提交预售商品房的面积测量报告，包括楼盘面积和公摊面积的计算方式，以及明确公有共用部位。并要求提交的公有共用部位要与购房人购房合同附件中明示的公有共用部位一致。开发商在销 （预）售商品房时，需要在销（预）售合同的附加条款部分明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。开发商如将不属于公摊面积的部分纳入公摊面积收取房款属于欺诈行为，应退还计入分摊面积部分的相应价款并支付违约金。另外，开发商无权将公摊面积再次出租或出售，需要征得业主委员会的同意并将所得利益应该交由业主委员会共同管理使用。 收起