二手房交易流程,如何保障首付款安全

我看中了一套小面积的二手房，没通过中介，是自己找的房源。现在我想和房主签订买卖合同，进行交易，我咨询过银行，这个房子房龄已经15年了，面积又很小，不到50平米，贷款最多就能贷50%。这个房子现在有贷款，但是很少，房主自己就可以还上，不需要等我的首付去还。 请问交易流程具体是怎样？ 我想要保障我的首付款安全，如果贷款批不下来，那我就不买了。 是先办过户 还是先办贷款呢？ 我想等贷款批下来再给房主首付。另外，税费是什么时候交？ 谢谢 收起