二手房盈利的百分之20的所得税费!怎样评估?谁来评估?什么样的情况才要交个人所得税?

我在县城有一套80.5平方的房子 房产证上的价格是4.5万 我想以30万卖出去 那么差价是25.5万 那么这个差价是谁评估 要不要做个什么登记呢？要不要登记到新买主的房产证上？我可不可以5万卖出去怎样差价就只有5千块了？剩下的我和买方私下交易？那个唯一住房是什么定义？现住居住到市里户口也到市里面？唯一住房指的是买方还是卖方？