这个还真不是很了解啊, 对于别墅历史的话看一下下面的内容吧! 中国别墅的第一批住客是外国人,他们多为外资驻华机构的高管或者使馆政要,在中国他们也找到了熟悉的别墅生活。"90年代初期别墅并没有内销市场,对于国内人士来说别墅只是国外人居住的高端产品。"包柏德说。 "房子盖好了后,销售不是很好,但是出乎意料的是,租的情况非常好,在国内最高级别的老外,他们需要住别墅,当时可供 展开
这个还真不是很了解啊, 对于别墅历史的话看一下下面的内容吧! 中国别墅的第一批住客是外国人,他们多为外资驻华机构的高管或者使馆政要,在中国他们也找到了熟悉的别墅生活。"90年代初期别墅并没有内销市场,对于国内人士来说别墅只是国外人居住的高端产品。"包柏德说。 "房子盖好了后,销售不是很好,但是出乎意料的是,租的情况非常好,在国内最高级别的老外,他们需要住别墅,当时可供选择的别墅很少。"刘东回忆说,"所以我们租客是排着队的,但是在北京几乎找不到一个买家。我们也想卖期房,但是卖不了。结果租期房的人很多,房子还没盖好租约已经签了,而且当时的租金奇高租期特别长,500万的房子可以租的9千-1万美元/月,当年的黑市价是1:9,租期最少是两年,还有签5年的。"刘东说,按照他们的定价看,每年的回报率可以达到25%-30%,"我印象特别深的是一套房子达到了35%,都是大公司的高管,租客之间租金有攀比,甚至要求加钱,既是居住的要求又体现公司的实力。很多海外投资者认为3年回本是非常诱惑的。所以在我们的推广过程中,只要房子卖出去了,第二天就有买家上门,反过来在租客的后面排着买房子的人,他不管是那一套房子,只要租出去了就交钱,持币待购的状态。1994年虽然整体形势是调控,高档公寓写字楼卖得很不好,但别墅依旧是排队卖房。"在当时龙苑的物业公司下有专门的租赁部,负责为客户出租房屋、收取房租以及租期满后的保洁。 90年代初,别墅的销售出现了"售后包租"的模式,即客户自己只要付了首期,就有开发商帮着出租,每个月的租金不仅可以还月供,还颇有盈余,对投资房地产的投资者来说,似乎非常合适。这种模式随着当时的房地产投资热潮伴生,但是往往因为开发商最终无法兑现承诺,楼没盖完,就卷款逃了,导致了大量烂尾楼的出现,同时造成虚假市场需求。 2001年6月1日,国务院颁布的《商品房销售管理办法》中规定,房地产开发企业不得采取返还销售或变相返本销售的方式销售商品房,房地产开发企业不得采取售后包租,或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 淘汰者与幸存者 在巨额利润的刺激下,别墅产品随着第一次房地产热潮在各地开花,甚至成为了一次地产泡沫的象征。即使在今天海南和北海的海边,那些10年前就烂尾的别墅依旧孤独的守望大海。艺术家汪建伟曾拍摄了一部DV,记录了这种尴尬,在四川的一些烂尾别墅中,农民成为了其中的主人,他们完全按照自己的理解去使用别墅,在厨房里睡觉,在客厅里养猪。 在很多设计师看来,当年很多的别墅设计也很可笑。外面是别墅的样子,里面是三居室的格局。很多别墅与低层、多层公寓等混合布局,面积大都在200平方米左右,单体造型"工整",100平方米的底层面积注定了空间变化的单调。依现在的眼光,这种类型的别墅在功能上与时下热销的顶层跃层公寓无太大区别。"开发商要求不明确,唯一明确的是规模、面积和外观上的简单样式,居住理念没有想清楚。就是把别墅当作财富的象征,面积大、独立的和别人有区分。"严涛说,"如果当时卖出去了还好办,赶上1994年宏观调控,很多别墅烂尾,外立面已经做好了,看起来比写字楼的烂尾好看一点。前几年炸掉了一批这样的产品。"也有一部分生存下来了,短时间实现销售,资金收回把配套也做完了,也可以居住了,但不能说品质好了,只是因为卖出去有了一定人气生存下来了。第一批别墅在生活配套、园林景观、空间设计甚至道路交通上都存在很大的缺陷。 "别墅不是属于国家福利分房的产物,而是市场的产物,不像政府统一分配,马上可以搬进一批人,统一建配套。市场是慢慢形成的,要少数开发商慢慢的培育和积累。"严涛说。如果说在前十年,对于别墅的关注是由于其神秘的客群;而从市场的角度,近几年别墅已经成为一股不可忽视的力量。 "以前别墅是比较冷门的产品,未来三年如果我们以目前市场包括代售的项目,份额占到10-15%,如果买得好能占到20%。"刘东说,去年北京房地产销售额是1500亿,而今年别墅包括联排能够达到100-150亿的销售,区域上看,北部西山、亚北、中央别墅区的销量已经超过5%了。 早期别墅规模都不大,每个项目200-300亩,开发周期5年左右,平均一年也就几十栋房子。而现在一期开发都要200-300亩,开盘就一两百栋,优山美第甚至达到了300栋。3年前刘东在中央别墅区作莱蒙湖别墅时,整个区域的面积是1000亩,而他现在做的一个"东方普罗旺斯"建筑用地就有1000亩,另有4000亩的旅游、苗圃用地。 1000户人家,最多也就是一个中等社区的规模,而今年投入北京市场的1000套别墅则将占到十分之一的市场份额。 城市的别墅区也开始从东北的中央别墅区扩展到城市的西部、北部。有"皇家板块"概念的的西山别墅板块,几年间的规划建设,人们已更多地将"西贵"的"贵气"理解为现在的"昂贵"。亚奥京北别墅区是由亚运板块向北延伸,与小汤山以北、奥运区域相接后的"新兴"区域。由于集中了自然山水环境温泉等优势与交通环境优势,这个被统称为"亚奥京北别墅区"已经成为房地产商竞争博弈的又一主战场。目前在售的包括威尼斯花园、碧水庄园、三水青清、顺驰·林溪、纳帕溪谷、温哥华森林、渡上等项目,而保利垄上别墅、麦卡伦地、长河玉墅、东方普罗旺斯使得这一区域别墅市场的竞争更加白热化。加上今年新开的6个项目,奥北共有将近20个别墅项目在建在售。 温榆河上游跨北五环、北六环,沿京承高速的区域,在很多人眼里,将会成为别墅市场下一个核心区。今年下半年北京80%的别墅放量都来自这里。目前,达华庄园、上游别墅、莫奈花园、万万树,易郡等一大批别墅构成了京承线的别墅群。比起传统意义上的别墅带,京承高速虽然开通时间不长,但它的通车改变了北部城郊的交通格局,从而使沿线的土地得以释放,并被看作是最适合进行别墅开发的用地。在这个别墅走廊集中了二三十个别墅,如果一个别墅是500亩的话,就是1万亩的体量。 北京的城郊已经比较明显的四大别墅区:西山别墅区、潮白河别墅区、亚奥京北别墅区和中央别墅区。不同区域之间的定位也形成了差异,西山面向政府官员、知识阶层,潮白河是富有阶层的第二局所,中央别墅区已经形成了外籍人士的聚集区,是他们的第一局所,亚澳地区则更倾向于新锐、奋斗阶层的第二局所。 倒是原先的中央别墅区,随着新国展和新民航大厦的进入,商业功能逐渐加强,区域形态也向会展、商务的"国门经济区"的方向转变。更多的别墅资料在易装修上面网站都有详细的介绍。别墅装修的合自己的意是最好的! 收起
