物权法第76条的适用范围

车库、会所属于谁——物权法草案第76条的困惑 ----李金凯律师物权法》第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。怎样理解法条里的“专有部分”和“建筑物总面积”两个用语？虽然《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第八条给出了解释：物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。例如，一个居民小区有10栋建筑物，其中的一栋需要使用维修基金改造电梯，此时怎样表决？是这一栋楼的专有部分和建筑物总面积表决，还是整个小区专有部分和建筑物总面积表决？我认为应该是小区全体成员的专有部分和建筑物总面积表决。依据是根据《物权法》第七十六条规定的整体理解和现实中实际情况而得出的结论。上面问题解决了，接下来的难题是出现“表决僵局”如何处理？《物权法》及《物业管理条例》都未对此问题给与回答，只是在最高法院民事审判一庭编著的《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》中给与了解释，（见此解释第一百三十六页 ）但还是不够明朗。期盼着最高法院出台相关解释来明确此问题，便于指导实践活动。 收起