福利房买卖协议 打算买一单位开发的福利房 算是房改房吧 现在卖方还没有房产证 说是过几年由单位统一办理

卖方同意房产证办理下来后过户给我方 现在签订一个买卖协议 问一下这种福利房买卖有大的风险么，买卖协议上都要写哪些问题 ，房产证办理时大概还要向单位交哪些费用，大概要多少，房产证过户的话还要交哪些费用，费用大概要多少，还有就是房子好像还有个什么土地证，那个是怎么办的？谢谢高手了