土地产权及大额抵押贷款的问题,求解答,我会给最高的分!

问题1:答:土地产权是指以土地所有权为核心的土地财产权利的总和,包括土地所有权及与其相联系的和相对独立的各种权利,如占有权、使用权、经营权等。我国土地产权总体上可以分为:土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权利包括土地抵押权、土地承租权、土地租赁权、土地继承权、地役权等多项权利。你所说到的产权严格意义上讲是土地他项权利。“委托单位拿到了一块地皮,并在其上进行可开发,用于租赁”,这句话我没有理解,国有土地证是可以抵押贷款的,但是涉及到国有土地使用权抵押,首先应该注意以下几个法律问题: 1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因,占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权,没有处置权,更不能用划拨土地作为抵押物。 2.土地使用权抵押的前提。房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押,以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件,土地使用权的抵押便无效。 3.抵押须有书面文件。土地使用权抵押,抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额,任何口头约定都是草率的和不严肃的,所以任何土地使用权抵押都要形成文字,制订出法律文件。 4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。在土地使用权抵押时,其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时,应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。 5.保险问题。土地使用权抵押,如其地上有建筑物或其他附着物,抵押人应当对地上建筑物办理保险手续,并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人,保险合同的期限应长于抵押协议的期限。 6.土地使用权抵押时,应办理登记手续。如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押,首先应到土地管理机构进行登记,然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押,则只需到房地产管理局登记备案,并办理他项权利证书。 7.土地使用权抵押之前,应聘请评估机构评估。一般情况下,抵押人抵押自己的土地使用权,期望得到银行或金融机构的贷款,而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值,所以在抵押之前,应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估,根据评估报告,抵押权人再作出是否接受抵押的决策。 8.董事会的决议。抵押人若是三资企业,在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定,股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。 9.应请律师出具法律意见书。为了证实抵押人的主体资格,土地使用权的合法性、有效性和真实性,以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性,为了保障抵押权人的权益,抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。 10.土地使用权抵押时应办理公证手续。因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押,标的重大,所以在签署土地使用权抵押协议时,抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。 11.处置抵押物时,应申请房地产管理机构予以协助。抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务,或者抵押人在协议有效期间解散或破产时,抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时,抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权,并办理土地使用权过户手续。 12.抵押权的终结。土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的,应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议问题。2:答:2000万的大额贷款,从银行方面讲:以土地使用权抵押贷款,评估土地的价值是否在2000万上浮150%,即3000万之上。按照银行现有可行的贷款方式,因无担保人,也无其他反担保措施,只可采取土地使用权抵押贷款,不能采取信用保证和股权质押的组合的方式。3:答:2000万的大额贷款,走民间贷款的方式,一般考虑三个方面。1、信用记录是否良好(企业、老板、各股东、经营管理层人员)?2、还款能力是否强(企业经营状况:行业趋势、年开票额度、连续前三年的盈利状况?3、评估该土地价值是否可行?)市面上的年息10-15%。一次性收取手续费10%。4、答:民间贷款:土体使用权抵押贷款准备以上3点要求的必备材料外,需要提供公司的财务报表(至少是给银行的那份,切莫弄虚作假)、公司基础资料、证明自己有能力还款的材料复印件、股东会议决议(针对该土地使用权抵押贷款的)等。希望以上内容能够对你有所帮助。 收起