社会制度与物业管理有何关联

物业管理在我国是一种新的经济活动类型，是一个新兴的行业。它的产生与发展的社会基础有两个方面，一是城镇住房制度改革的逐步深化，个人拥有住房的比重越来越高，住房的维护和相邻房屋共同财产利益的协调，呼吁社会化、专业化的服务；二是生活水平不断提高，围绕居住生活 而展开的各种消费需求急剧增加，呼吁新形式的消费服务。物业管理的发展， 对改善居民生活和生产环境，提高居民由居住而衍生的生活质量，满足个人拥有住房所有权后的住房消费需求，协调房屋所有权人公共空间的共同利益关系，具有十分积极的作用。 在物业管理的发展过程中，各种社会矛盾也逐渐显现出来。这些矛盾，突出反映了规则的不健全 。作为一个新的经济活动类型，物业管理不可能先天性地具备各方认可的行为准则，因此 ，在其发展初期面临着规则的空白。然而规则不能凭空臆造，只能在“游戏”的矛盾揭示过程中不断构造，只能在经济活动关系各方利益均衡过程中不断议定。经济活动的规则， 大部分是自然形成的，由约定俗成而成为共同遵守的规则。但当经济活动产生外部效应， 涉及公共利益时，或者经济活动的各利益主体自身不能实现利益平衡时，就需要政府制定规则，使经济活动的秩序符合社会整体利益，或有利于大多数人的利益。物业管理实践中所出现的各种矛盾，一部分是新的经济活动类型的规则在其自然形成过程中蜕变的表现，而另一部分是市场活动主体自身难以实现利益均衡的表现。 正确分析、认识物业管理活动中的各项法律关系，既是创设规则的基础，也是正确区分规则特征，从而确立相应法律制度的基础。 一、物业管理究竟是服务还是“管理” 物业管理这种经济活动究竟是缘何产生的？这一问题不仅涉及业主和物业管理企业的法律关系，而且涉及立法的宗旨。我国的物业管理 ，就其形式上是借鉴香港地区的实践，但其发展初期，带有相当成分的由房管部门对公房的管理转向对不同产权人行使管理权的意识，因而物业管理的“管理”特征往往被特别地强调。管理，是管理人对被管理人行为的一种制约。在物业管理活动中，是否反映这种管理的实质意义？物业管理企业与业主的关系是否是管理人与被管理人的关系？物业管理企业是企业法人，并不拥有公权，并不具有公共事务的管理职能，故而其对业主的管理就法 律关系上是不能成立的。对业主的独立私人事务，物业管理企业接受委托提供服务，其法律关系是比较清晰的。容易混淆的是物业管理企业对公共部位、公用设施、公共环境实施的“管理”，这一“管理”权究竟源于何处？ 物业管理经济活动的产生，其基本动因是业主对物业服务的需求，而绝不应也不能是来自于任何外部的“布置”。尽管物业管理的内容包括非绝对私人事务的服务，但这一服务既不是物业企业主动提供的，也不是超越业主本意的。因而，即便是约定俗成将物业管理称之为“管理”，这种管理的源泉也来自于业主基于共同利益关系的均衡需求。如果物业管理企业是出于公共利益需要主动实施某种管理，在法律关系上不能不理解为是履行某种社会义务。物业管理企业对公共部位、公用设施、公共环境实施的“管理”，也是基于业主共同利益的需要，其“管理”权源于业主的财产。没有业主的聘请，物业管理企业对物业的管理行为就不能成立。因此，物业管理经济活动的本质是业主聘请物业管理企业提供服务。 物业管理经济活动关系的形成，无论是物业管理企业直接对业主提供的具体的私人服务，还是以众多业主为对象提供的“管理”式的集团服务，从本质上说是业主的服务需求与物业管理企业提供服务的结合，业主与物业管理企业的关系是被服务人与服务提供人的关系。按约定俗成将物业管理称之为“管理”，并非意味着物业管理企业的“管理”职能，而是表明业主对自己财产的管理权。选聘物业管理企业对物业进行管理，只是业主行使财产权的方式之一。 在业主与物业管理企业之间，形成这一服务需求与提供服务关系的法律关系基础就是物业服务合同。物业管理企业接受业主的委托，依据合同提供服务。物业管理企业提供的服务是以物业所有权人为对象的服务，其服务活动的实施载体是物业，以及物业所形成的公用空间和关联财产。物业管理企业基于合同所规定的事项，与业主形成服务、报酬的交换关系，在约定的范围内提供服务，承担责任，获取报酬。 二、不同类型物业的物业管理法律制度的同一性 就其数量而言，物业管理提供服务的对象大部分是居住物业的所有权人，而物业管理发展对经济社会发展的贡献主要也是在居住物业的领域，但物业管理服务的领域实际上已渗透于非居住物业，如办公楼、工业区、学校，甚至包括医院。 居住物业的物业管理与非居住物业的物业管理，其服务对象是具有不同特点的。这些不同特点主要表现在四个方面。其一，在居住物业的物业管理中，物业管理企业面对的是众多的服务需求者，即面对众多业主提供服务，与众多业主发生经济关系。而在非居住物业的物业管理中，物业管理企业一般只面对单一业主，与单一业主发生经济关系。居住物业的物业管理相比于非居住物业的物业管理，服务的法律关系要复杂一些。其二，居住物业的设施、 设备具有普遍适用性；非居住物业的设施、设备与物业的功能特征相关，与业主的特殊需求相关，具有特殊性，居住物业的物业管理相比于非居住物业的物业管理，特殊的技术性要求要少一些。其三，居住物业的物业管理，因服务对象是众多的业主，其利益既有相对独立性，又有关联性，存在相关业主共同利益的均衡和共同利益的维护；而非居住物业的物业管理，服务对象是单一业主，其服务对象的利益是独立的、直接的、非关联的。其四，居住物业的物业管理，服务直接面对服务需求者，提供的是终端服务，消费者从物业管理企业提供的服务中直接得益 ；而非居住物业的物业管理，因其物业本身是提供其他服务的，物业管理是构成其服务的中间环节，是其最终服务的组成部分，最终消费者从物业管理企业提供的服务中间接得益。 但是， 这些不同点，并不构成物业管理活动规则的不同。首先，无论是居住物业还是非居住物业的物业管理，均是业主与物业管理企业之间的服务合同关系，其法律关系的形成方式具有同一性。 第二，居住物业和非居住物业实施物业管理的差别主要在服务内容的不同上，而服务内容的不同是合同约定事项所应规范的，并非法律制度的内容。 第三，某些非居住物业，也是由多个业主的房屋所有权的联合形式存在的，其业主之间的利益协调机制和磋商机制，与居住物业的业主利益协调机制和磋商机制具有相似性。 第四，对于物业管理经济活动中的各项行为，如前期物业管理、服务契约关系的成立、物业的使用和维护等创设的规则，对所有形式的物业都是通用的。基于这些考虑，在物业管理法律制度设计方面，并无必要区分居住物业或非居住物业。 三、业主大会、业主委员会的法律关系 业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定边界的房屋公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权。在一个业主拥有一幢楼的所有权时，房屋的单独所有权和土地的单独使用权的边界是确定的，但在一定的情况下仍然可能存在共有设施的共同所有权。我国的城市居民所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权，是非常普遍的状况。这一状况的存在，也决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到周边业主权利的制约。 共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。一幢楼中的若干业主之间的利益关系的协调，国外已经有比较成熟的法律制度——建筑物区分所有权制度来规范，而几幢楼的众多业主 之间的利益关系，尚无成熟的法律制度可供借鉴。在《物业管理条例》（下称条例）起草时，这是一个难题。一是制度创设既无先例又无实践的基础；二是这一问题属于民事基本制度的范畴，按《立法法》的规定属于法律调整的事项，行政法规无权就此作出规定。有鉴于此，条例只是就业主意志的体现形式、业主共同意志的成立和业主共同意志对单个业主的约束等事项作出规定。 业主一旦经共同决议，将其所有的物业委托物业管理企业实施物业管理，不但将共同财产的管理而且将一部分纯私人财产的管理置于整体的共同契约中，这一共同契约就必然既要反映单 个业主的利益，又要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现均衡。业主在加入这一共同契约时，必然地已允诺遵守少数服从多数的原则，在个别意志与多数人意志不一致时服从多数人意志。业主大会由财产、利益有关联关系的全体业主所组成，是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则是民主协商。作为民主协商达成一致结果的形式，投票表决是有效方式。在业主大会中，所有业主是平等的。但是，这一平等是用何种标准来实现的？亚里士多德将平等论述为数量上的平等和以价值而定的平等两种标准，在业主大会的民主协商机制中，应当采用哪种标准？如果采用以价值而定的平等标准，即以业主拥有的财产价值单位作为投票基准值，占有房屋面积大的业主拥有的投票权数量也多，从形式上是维护了财产联系和财产权组合这种组织结构中的平等，但单一的财产决定标准不可避免地会使利益均衡机制的杠杆向富裕者倾斜，在人数上占多数、而在财产比例上占少数的业主的利益可能得不到体现。如果采用数量上的平等标准 ，即以绝对的业主单位作为投票的基准值，从行为人的角度维护了业主之间的平等，但业主大会这一组合毕竟是以共同财产的管理为纽带的，以单一的业主单位为标准，财产权能完全被摒弃，则会使某些业主的财产权利受到损害。条例在制度设计中，本着业主自我管理财产、民主协商的原则，投票权的确定方式由业主在业主大会的议事规则中去规定；但通过业主大会的议事规则本身就需要明确投票权标准，这就产生了关于初始规则成立的方式问题，故条例规定，在确定业主大会议事规则的首次业主大会上，投票权根据业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定，从而将数量上的平等和价值上的平等结合起来。在这个基本议事规则下，按照少数服从多数的原则，业主大会的一般决定，需要二分之一以上多数通过；重大决定，需要三分之二以上多数通过；经多数业主同意通过的业主大会决定，所有业主均应当遵循。 业主大会确定了业主民主议事的程式，但其本身并不具有执行的功能。从抽象的决定转化为具体的执行，需要有一个常设的机构来完成。在实践中的问题是，由于业主人数众多，业主大会并不可能经常召开，也不可能事无巨细均在业主大会上讨论，有些业主委员会替代了业主大会，有些虽有业主大会但业主委员会实际上僭越了业主大会，以少数人的意志强加于全体业主，这也是一 些住宅区业主纷争之所在。因此，条例起草中的制度设计，明确将业主委员会定义为业主大会的执行机构，而不是决策机构，业主委员会无权对涉及业主共同利益的事项作出决定。 收起