房产和土地能分开卖吗？怎么操作才合法？

房产和土地在我国实行的是"房地一体"原则，通常情况下不能分开交易。房屋所有权和土地使用权必须同时转移，这是由我国土地公有制性质决定的。商品房交易时，购房者既获得房屋所有权，也取得相应土地的使用权，两者在房产证上都有明确记载。实际操作中，若遇到特殊情况需要分割处置，必须符合相关规定。比如工业厂房等特殊房产，在符合规划前提下，经批准可单独转让地上建筑物，但需补缴土地收益。农村集体土地上的房屋买卖更受限制，只能在本集体经济组织成员间流转。房产证是权利归属的核心凭证，记载着房屋状况和土地信息。办理过户时，房管部门会审核土地手续是否齐全。若发现房产证与土地证信息不符，或存在抵押查封等情况，交易将无法完成。购买二手房务必核实两证信息一致性，避免买到"空中楼阁"。新建商品房由开发商统一办理初始登记，购房者收房后要督促开发商及时办理分户产权。有些历史遗留的老房子可能缺少土地手续，这类房产交易存在风险，需要先完善用地手续。遇到复杂情况建议咨询专业人士，确保交易合法安全。- AI整理生成 - 收起