向上海市房屋管理局推荐既有多层住宅加装电梯业主出资比例的计算方法（之二）

由于“已出资业主”不仅支付了出资业主应该支付的出资额，而且还分摊支付了不参加加装电梯资业主的出资额，当有新的业主加入出资加装电梯行列，并计算出了该业主的出资额，该业主的出资额应该按照一定的比例返还给此前的“已出资业主”。每一户“已出资业主”的应得的退回金额是这样计算的：原“台阶单价”减新的“台阶单价”的差值乘以某个“已出资业主”乘电梯上下楼所经过的台阶总数，所得金额即为返还给该“已出资业主”的金额。 举例说明： 如果有402室的业主提出加入出资加装电梯的行列，该业主的出资额计算过程为：402室业主乘电梯上下楼经过的台阶数为96，原7家出资业主乘电梯上下楼经过的台阶数为1056。1056+96=1152，新的“台阶单价”为420000÷1152=363.32（元），402室业主的出资额为96×363,32=34879元。原7家已出资的业主分别可从402室的业主的出资额中收进已经支付的分摊金额的计算方法前面已经讲过了，举例说明“已出资业主”401室业主可收进的分摊资金：原“台阶单价”为397.73元，新的“台阶单价”为363.32元， 401室业主乘电梯上下楼经过的台阶数为96，则401室业主可收进的分摊资金为（397.73-363.32）×96=3303.36元。其他已出资业主可收进的分摊资金计算方法相同。如果不断有业主加入出资加装电梯的行列，出资额计算方法相同。 上面是关于错层入户型楼栋的加装电梯不同楼层业主出资额的计算方法，同样，还有平层入户型楼栋的加装电梯不同楼层业主出资额的计算问题，由于平层入户型楼栋没有错层入户型楼栋的复杂问题，出资额的计算相对容易得多，方法和错层入户型楼栋出资额的计算方法是相同的，这里就不再赘述了。 在找到“台阶单价法”计算方法之前，我尝试了多种计算方法，有固定楼层基价的（而楼层基价也是有多种选择的）、有固定楼层差价的（而楼层差价也是可以有多种选择的）、有楼层基价等于楼层差价的等多种计算方法，这些计算方法得出的各楼层业主出资比例都有一定幅度变化的，计算过程也比较复杂。这些计算方法最大的问题在于计算结果并不是唯一性的，因此，这些计算方法得出的结果很难让业主心服口服。这些计算方法还有一个很大的问题是，由于一开始并不是全体业主都参加出资加装电梯，有些业主会过一段时间后再提出加入出资加装电梯行列的要求，就必须对后加入的业主需要交付的出资额进行计算，就像前我已经介绍过的那样，用“台阶单价法”进行计算是非常方便的，计算过程一目了然，而用其他的计算方法是比较复杂的。 既有多层住宅加装电梯是一件新生的事物，并没有现成的模式和明确的标准，可以说各方面也是在用摸着石头过河的方式进行着探索。不同楼层业主的出资问题是加装电梯过程中一个非常重要的问题，涉及到所有出资业主利益，弄得不好就会生产问题，甚至会在业主间生产矛盾，我父亲所住楼栋就是遇到了这样的问题。 上海市房屋管理局关于公布既有多层住宅加装电梯业主出资比例指导标准的通知的附件“既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间”，看起来让加装电梯的楼栋业主如何解决出资例的问题有了一定参考依据，但是，由于这个指导区间没有考虑到错层入户型楼栋的特殊性，对2楼和顶层业主出资比例没有给出符合实际的情况的指导性规定，因此，2楼和顶层业主的利益并没有得到公平的体现。上海市房屋管理局关于公布既有多层住宅加装电梯业主出资比例指导标准的通知的附件是这样表述的：“本出资指导区间供协商参考，具体以业主协商后协议约定为准”。这个表述可以理解为上海市房屋管理局的这个指导区间并不具有强制性，这样一来，对于既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资比例如何确定就有了很大的弹性空间，我个人认为这样并不利于业主间用公平的方式确定不同楼层业主的出资比例。 或许相关部门会认为上海开展的既有多层住宅加装电梯已经有一段时间了，也加装了不少电梯，并没有听到加装电梯的居民对于出资问题有多大的意见。我认为这主要是很多加装电梯的居民对这个问题并不是了解得很清楚，加上加装电楼的楼栋中不可能全部是错层入户型的，而且即使是错层入户型的楼栋也只是2楼和顶层的业主会遇到这样的问题，再说就是2楼和顶层的业主也不见得会意识到这个问题，他们只是觉得好像哪里不对，但并不能完全想明白问题到底出在哪里。对于愿意加装电梯的居民来说，出多少钱对于他们来说并不是一个问题，但是，在同一栋楼中，不同楼层的业主出资比例的是否公平合理，是业主们普遍关心的问题，而我的这个“既有多层住宅加装电梯业主出资比例台阶单价计算法”能够很好的解决这个问题。上海作为一个最讲规则的城市，我认为应该把这个问题弄清楚，并在制度上作出明确的规定，让上海市民在这个不算小的民生问题上也能够做到有规则可依，让加装电梯的居民钱出得清清楚楚、明明白白，不留任何后遗症。 我把在加装电梯的出资比例中遇到的问题以及我所找到这个“台阶单价法”计算方式推荐给上海市房屋管理局，请上海市房屋管理局组织专业人员对这个计算方法进行验证。如果经过专业人员的验证认为我的计算方法具有较大的参考价值，请上海市房屋管理局完善现有的关于既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资比例的指导性文件，让将要加装电梯的业主不再为出资比例的计算问题所困扰。如果我的这个计算方法能够被采纳，并能发挥积极的作用，我同样希望这个计算方法能够推广到全国的加装电楼过程中去，为全国的加装电梯提供上海的智慧。 通过我父亲所居住的楼栋加装电梯的过程我也深切地体会到，关于加装电梯过程居民所遇到的一系列问题，居民并不清楚应该得到哪些部门的支持和帮助。比如讲，关于如何计算出资比例，我父亲楼栋的业主们根本不知道应该如何计算，也不知道向哪个部门寻求帮助，完全是靠自己瞎琢磨，结果算出的业主出资比例是不合理的，业主之间还生产了矛盾。因此，我建议政府的相关部门应该对上海全市已经加装的电梯进行一次调查，看看存在些什么问题，组织专业人员对加装电梯过程中生产的问题进行总结分析，并通过完善相关的制度和指导性文件，并对各级人员，包括居委会的相关人员进行培训和指导，让居民在加装电梯的过程能够得到急时的指导和帮助，最大程度减少加装电梯过程中可能会生产或遗留问题，让加装电梯这样一件党和政府为民办的民生实事成为人民群众满意的幸福工程。 希望相关部门收到我的这个建议不要随手扔在一边，如果有不理解的地方，请随时打我电话我会作出说明，我也非常愿意参与到相关部门对相关制度或指导性文件的完善过程中，为上海市的这项民生工程作出我小小的贡献。 最后我要说明的是，我的这个“既有多层住宅加装电梯业主出资比例台阶单价计算法”用文字来表述理解起来可能不太方便，但如果看我附的图片中的电子表格，整个计算过程就一目了然了。 收起