关于业主概念与合法身份问题的咨询

北京市住建委物业管理处：我代表朝阳区芍药居甲2号院小区欲参加业主大会筹备组的业主们咨询：经太阳宫地区办事处批准，我小区正在芍药居四社区居委会主导下成立业主大会筹备组。但业主代表报名参加筹备组时遇到如下两类难题：房产证载明产权人是妻子，欲报名参加筹备组的是其夫；房产证载明的产权人是80多岁老父亲，可老父亲年迈体弱，外出困难，平日就靠与之共居的儿子事事照料，现在其子欲报名参组，却因非产权人被拒。社区是在咨询律师后拒绝的。其理由源自《北京市物业管理条例》第二十五条：“房屋的所有权人为业主”和“朝阳区物业管理综合协调联席会议办公室”发行的一本《业主大会及业主委员会物业管理委员会政策法规百问百答》小册子。其中第2问答结尾处明确：“未在房屋权属证书上载明的其他人，包括夫、妻、父、母、子、女等亲属关系的相关人不是业主。”尽人皆知，夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产归夫妻共同所有，有平等的处理权。依据《婚姻法》第十七、十八、十九等条规定，一方的婚前财产虽为夫妻单方的财产，但若夫妻已书面约定了全部或者部分财产的共同所有，则依约定可认定为夫妻共有。故此，我对社区依据朝阳区发行的小册子来一概否定证载姓名之外的配偶也具有业主身份的做法质疑。社区律师却认为物业管理问题不适用于婚姻法，应以物管条例为准。我不认同这种简单、机械式结论。成立业主大会本身就是为了维护业主合法财产权益的一项措施，其核心利益就是房屋产权及与之相关的利益，而房产与家庭关系紧密相联，必须遵从于国家所有相关法律。再者，《北京市物业管理条例》属地方性行政法规；《婚姻法》则为国家级法律，位阶不同，条例属于下位法规。依据《中国人民共和国立法法》中“下位法不得违背上位法”规定，北京市的条例不可违背法律，更下级的朝阳区更不可自出悖论。筹组业主自治组织事实上是一项很艰难的活动。业主们虽然对我们这个从无整体规划的老旧小区现状和物管服务普遍不满，也有尽快成立业主大会的强烈愿望，却因或还在上班、或因家有老幼需照料无空闲，即便退休者，也或有身体和家事等等各种原因不愿或不能来做这种公益性的工作，好不容易有几个热心人自荐愿当这个没有收益可言的“志愿者”，却又因所谓“法规门槛”被“拒之门外”，我认为不合理。鉴于这是我们在实践中遇到的困难，现反馈给贵委，希望你们研究这些新情况，在不违法规前提下，据实灵活地予以正确指导，以促成小区业主自治组织的早日建立。我建议：对夫妻关系的，以结婚证日期和房产证日期对照，前者早于后者的，即可证明房产系夫妻共有，可将证载人配偶认定为“业主”；对父母与子女等直系亲属关系的，则以共居证明和业主委托授权书等方式，允许受托的直系亲属具备筹组和选举及被选等资格。当否，请考虑。总之，切实贯彻新条例，在全市各居住小区普遍成立业主大会并选举产生业委会是政府和业主们共同的心愿，希望主管部门针对实施中陆续出现的实际情况予以政策指导，而不要给具体工作者制造羁绊。咨询人：吴靖联系电话：15611633602 收起