如何看待网传岳阳楼市「限跌 15%」?

喜大普奔! 大家不要看到“限跌”，就以为是政府在保护房价，其实可以理解为这是岳阳市政府给岳阳没买房的刚需们的一个大福利。值得全国推广。大家细品，《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，首先看这条“通知”的主体是针对新房的。然后，文中明确规定“新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%”。这就相当于，政府明确告诉购房者，我们这的房子今年绝对不会涨，只会有可能跌15%。这很明显帮购房者们找到了房价的“七寸”啊。如果你是购房者，还会像以前那样一开盘，就着急去抢吗？反正我不会，因为我知道它不会再涨了，只会有可能下跌15%。肯定大部分人都不会直接去抢的吧，反正不会涨了。当然，如果有人感觉钱多，硬要跟我较真非要直接去买，那我也没办法，你可能会嘲笑我穷，我也会嘲笑你傻。还有就是，“新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整”。这又是一个神来之笔，对开发商又是一拳重击。“6个月后方可调整”这就彻底击碎了开发商往高了定价的勇气，促使开发商更理性的定价了。如果说，以前的开发商抱有侥幸心理，先往高了定价，制造一种房价疯涨的假象，然后能收割一个是一个，最后剩下的再降价甩卖。但是现在的游戏规则已经不允许开发商们这样玩了。试想你就是开发商，背负着高额的银行债务，承受着随时可能还不上的银行利息，在明知这半年内房价不可能上涨的情况下，还敢定高的离谱的价格，然后在那跟购房者们在那死耗着吗？这样已经没有任何意义了呀，因为房价未来6个月不能变啊，现在唯一能做的就是快速收回成本，然后快速还贷，这样才能保证利益最大化。如果还真有傻缺开发商，破罐破摔，往高了离谱定价，购房者明白这半年反正房价不会涨，购房者不买账的话，即使开发商想降价促销，也要等半年以后了，那么这半年开发商们只有被耗死的命了。这个政策的出台，相当于购房者躲在了暗处，把开发商和房价推向了明处，让购房者们变得“有恃无恐”了。我希望能够全国推广，如果全国推广的话，不到三年，放假会真的腰斩的。没机会亲眼目睹上个世纪90年代初的海南房地产泡沫大破灭的名场面，希望在不久的将来，可以在别的省市目睹此番景象。 收起

越往以后，这越来越不是新闻了。其实2018年的时候，某个朋友和我讨论起某市的房地产状况，说到一个现象。当时要求房地产商销售新房进行销售价格备案。而且明确的是：既限涨，也限跌。给房企的压力就是，资金压力大的时候，很难通过直接的打折销售回笼资金。我当时就感觉这是一个非常不好的信号：房地产可能要变盘了。这里说的还是一个二线或者所谓新一线城市的情况。在这之前一点的同年，就有其他二线城市因为开发商降价，先购房的业主不满的事件出现。所以可以翻我这个账号以前讨论类似的话题怎么说的？2020年初，我讲的还是，大方向看政策。因为当时全国的主要任务还是防疫，实际上还没有什么针对房地产行业的大政策出台。到2020年下半乃至2021年初，政策就很明晰了：限制房地产企业的贷款规模、限制银行的房地产贷款规模。再加上现在更严格的贷款资金监控、各地不同程度的对二手房的限购限售等政策，基本上等于就是釜底抽薪了。现在三线城市限跌，就一点都不奇怪了。 收起

这个政策虽然对于政府后续高价出让土地有利，但结合现目前情况，更重要是限制房企，出现系统风险。房地产行业由于其特性，在开发过程中，很大比例资金依靠融资与期房的预收款。前期的资金投入，主要由土地款与前期工程款构成。项目一旦进入到销售阶段，就是通过购房者向银行贷款，一次性支付了全部购房款。同时过程之中，开发商还可以通过开发贷、在建工程抵押等方式贷款。由于一次性收入，分批次支付的原理，整个开发周期内，无论项目的盈亏，就项目而言，项目净现金流都会长时间出现正数。也就是说，哪怕项目一直亏损，但只要不断拿地开发，融资卖房，企业也可以维持。不少房企，已经把开发当成庞氏骗局，不考虑利润也要拼命扩张规模。一旦融资受限，前期积累问题就会暴露。这就是近年来国家限制了房企负债，开发企业接连暴雷的原因。抵押给银行的房子没解压卖了，预售款用了，贷款没还，商票未兑，最后房子还没修完。最终问题就将传导给购房者、金融机构乃至传导至整个社会。回到问题之初，控制地价与限跌令，其实都是为了一个稳字。房价不能继续暴涨，这里是大家的共识。同样，如果房价暴跌，那么房企就会出现问题，最终导致系统性风险。因为房企和老百姓不同，他们亏掉的不止是自己的钱。如果说，限制涨价，可以通过限价的方式实现。但限制跌价，可以通过“限跌令“实现么？我自己认为不大可能。房企的命脉是现金流，为了快速回款，降价是最直接的方式。甚至在危机存亡阶段，断臂求生是唯一的选择。万达2017年，骨折价出售资产包，现在看来也是非常明智。在供大于求的市场环境中，开发商必然陷入囚徒困境。限跌令，也许可以限制开发商的合同价格。但没办法限制愿意亏损的开发商，通过其他渠道让利。只要思想不滑坡，办法总比困难多。老百姓都知道，可以通过捆绑销售价值200万的祖传不锈钢盆，手工奥特曼，毕加索假画来突破指导价上限。开发商难道不能通过“赠送“装修家电、汽车车位，甚至等价金融产品，来突破备案价下限么？政策能够禁止强制捆绑销售，但不可能能禁止“强制”赠送。虽然大多数城市二次土拍还未开启，但密集的调控，巨头频繁地倒下，地产股的大跌。房企的心态，都有了很大的变化。在一次土拍中疯狂拿地的开发商，大概率会成为高位接盘的受害者。只要各个城市严格限制大型房企多马甲参与摇号，那就相当于给了中小房企跟大型房企一样的“打新”机会。行业集中度提升的趋势，可能要放缓了。不过这已经和前期赌房价永远上涨，满仓满杠杆的企业已经无关。他们现在更多应该考虑如何突破“限跌令”的问题，因为到了还债的时候了。 收起