2、认为银行对预售房屋享有抵押权,有权优先受偿 在《中国银行股份有限公司合肥南城支行与刘忠发、刘娟等借款合同纠纷上诉案》【案号(2014)皖民二终字第00780号】中,银行关于预告登记抵押权的诉讼请求为“请求依法确定刘忠发、刘娟所购买的构峰源公馆1-4层计79套商铺在设定的抵押权范围内,中行南城支行享有优先受偿的权利”。 二审法院安徽省高级人民法院认为,《物权法》第180条第1款第5项规定:正在建 展开
2、认为银行对预售房屋享有抵押权,有权优先受偿 在《中国银行股份有限公司合肥南城支行与刘忠发、刘娟等借款合同纠纷上诉案》【案号(2014)皖民二终字第00780号】中,银行关于预告登记抵押权的诉讼请求为“请求依法确定刘忠发、刘娟所购买的构峰源公馆1-4层计79套商铺在设定的抵押权范围内,中行南城支行享有优先受偿的权利”。 二审法院安徽省高级人民法院认为,《物权法》第180条第1款第5项规定:正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。第187条规定:以正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定,正在建造中的房屋可以进行抵押,抵押权自登记时设立,且未限定抵押登记的形式。因此,无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记,只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记,其抵押权就有效设立,当债务人不能清偿到期债务时,债权人对抵押物享有优先受偿权。本案中,买受人刘忠发以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理了抵押预告登记,当债权届至而尚未办理产权登记及抵押登记时,如果要求抵押权人必须等待办理房屋产权证和正式抵押登记后才能行使抵押权,显然不符合立法本意及当事人签订《抵押担保合同》的本意。案涉《抵押担保合同》签订后,在登记机构办理了抵押预告登记,在借款人刘忠发逾期不能偿还借款时,依据《物权法》第180条和第187条的规定,中行南城支行有权以该抵押财产或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。 安徽高院二审判决:中国银行对拍卖、变卖案涉抵押房产所得价款享有优先受偿权。 3、认为银行对预售房屋不享有抵押权,但支持银行要求处分预售房屋并优先受偿的诉讼请求 在《中国建设银行股份有限公司福州城北支行与周文娟、高源等金融借款合同纠纷上诉案》【案号(2015)榕民终字第5965号】中,银行关于预告登记抵押权的诉讼请求为:“原告有权依约处分本案抵押物,以优先偿还本案全部债务。” 二审法院福州市中级人民法院认为,在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依登记而设立。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行才能对商品房行使优先受偿权。购房人周某若逾期仍未协助办理抵押登记,基于其尚未办理商品房的所有权登记,故本院无法径行判决由债权人建设银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下,亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下:其一,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条关于“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持”的规定,周某虽尚未办理案涉商品房产权证,但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用,应认定为属于周某财产,客观上应作为周某责任财产进行处置。其二,案涉商品房已具备不动产抵押登记条件,但购房人却拒不办理,已违反抵押合同约定,违背了诚实信用原则,赋予债权人对案涉房产优先权,有利于遏制违约失信行为,维护交易安全。其三,当商品房具备办理抵押登记条件时,购房人怠于办理登记,本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就,应参照附条件民事法律行为的相关法律规定,而视为条件已成就,即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四,抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果,但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权,故其亦已具备一定的公示外观,在满足特定条件下,赋予债权人对不动产优先权,并不违反物权公示要求。最后,赋予债权人优先权,亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第26条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告”的规定,债权人建设银行有权处分购房人周某于商品房买卖合同项下的合同权利,而周某取得商品房所有权亦属于该权利范畴,故建设银行有权处置案涉商品房。综上,案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。故根据《物权法》第28条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定,本院依法确认债权人建设银行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 福州中院二审判决:案涉房产抵押登记办妥后,或周文娟、高源逾期仍未办理抵押登记的,建设银行有权以案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。 收起
