??有人知道网签能对抗法院查封吗?

一网签及备案基本情况介绍在房屋买卖交易中,交易双方签订房屋买卖合同后,需到房地产相关部门进行备案,并可在网上查询交易情况,即是网签。网签最初是房地产管理部门为规范房地产开发企业规范销售房屋,实现信息互通共享,防止一房二卖而建立的一个网络化管理系统。购房者网签之后会得到一个网签号,可在网上查询房屋交易信息。已经网签过的房屋,无法进行第二次网签,一定程度上有利于避免开发商一房二卖,是一种行政管理行为,有利于保护房者的权益。二网签(备案登记)不具有物权的效力,过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司所谓网签即商品房预售登记,就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案,在预售的房屋合同上编上不同的号码,并在网上予以公布,防止商品房销售中出现重复销售、重复抵押的情形,保护房地产交易的透明度。我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度,比如《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案,证实登记备案制度是一种行政管理行为,但是这些法律法规中并没有明确预售登记的效力问题。一般在实践中认为,预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权,因预售登记时物权尚不存在,故所登记的仍是一种请求权,且在《中华人民共和国物权法》中,没有规定备案登记制度,根据物权法定原则,备案登记不具有物权的效力,案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。三房产仅网签不能对抗法院查封《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人(也即卖方)将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人(也即买方),第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。据此规定,如果买方仅仅是签订房产买卖合同并网签,即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。 收起

1、不动产物权变动以登记为生效要件。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,不动产物权登记,是指不动产登记机关依据当事人的申请或者人民法院的嘱托,将不动产物权设立、变更、转让、消灭的事实记载于不动产登记簿上的过程。根据《物权法》第十六条,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此,除法律有规定外,记载于不动产登记之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案,是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台,规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为,并不具有物权变动性质。因此,仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行的,不符合物权变动的公示原则,没有法律依据。2、未办理房屋登记的买受人在一定条件下可主张排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,同时满足以下条件时,房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行。(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(3)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(4)非因买受人自身原因未办理过户登记。同时,对于登记在开发商名下的商品房,房屋买受人在以下条件下,也可排除强制执行:(1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(2)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。相关规定:《物权法》第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。《民事诉讼法》 收起

房屋网签是指购房者与销售者在签订房屋买卖合同后,去房地产相关部门备案(一般是去房管局),并在网上进行公布。所以说房屋网签仅就是对合同进行备案公示的行为,并不产生物权的变动,房子还是销售者的房子。商品房网签登记并不具有物权变动性质,而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。购房人即使进行网签登记其对涉案房产也只是享有债权请求权,而非物权请求权,并不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。也就是说法院依然可以申请强制执行,而已只能依据合同向销售者主张权利。那么什么情况下才能取得房屋的所有权呢?我国法律仅规定了两种情形:一是去办理房产证,房产证是证明房屋物权归属的唯一证书。只有房产证上产权所有权人里有你的名字你才能是房屋的合法所有人。二是善意取得。房屋的善意取得需要满足以下几个条件:善意,购买该房屋时对该房屋存在其他产权纠纷并不知情;全额支付房款,购房者已经将房款向销售者支付完毕;实际入住,房屋已经装修完毕并入住。只有同时满足以上三个条件,才能构成善意取得,从而在法律上才能认可你是房屋的所有人。但是现实生活中,即使你构成善意取得,也得提供一系列证据证明才行,法院在执行时并不会主动审查,所以实际操作起来还是比较麻烦的。所以购房者在购买房屋时一定要选择有产权的房屋,在产权不明确的情况下,你一定要先到房管局去查询该房屋的状态,以免事后有纠纷。 收起