土地评估问题

2、采用收益还原法评估待估宗地土地价格(1)确定房地年总收益调查待估宗地所在区域类似房地产出租收益水平,考虑到待估宗地上房地的个别因素,确定待估宗地的房地出租的单位租金为每月每平方米175元,总建筑面积5317.88平方米,房屋出租率为60%,房屋有效出租比率为92%,则:房地年总收益=月租金×12×总建筑面积×出租率×有效出租面积比率 =616.45(万元)。(2)还原利率确定1)土地还原利率土地还原率r根据《武汉市人民政府关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》(武政[2005]16号),按7.39%计。2)房屋还原利率通常房屋还原利率高于土地还原利率,依据武汉市房地产市场状况和《武汉市人民政府关于实施武汉市市区2006年土地级别与基准地价标准通知》(武政[2005]16号),房屋的还原利率取为9.38%。(3)房地出租年总费用1)管理费:指对出租房屋进行必要管理所需的费用。按年租金的2%计,则:管理费=房地年总收益×2%=12.33(万元)。2)维修费:指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。按房屋重置价格的2%计算。该宗地地上建筑物为钢混一等,根据武汉市物价局、房产管理局[2006]74号文件《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》,确定房屋单位面积重置价为1150(元/平方米),则房屋重置价为1150×5317.88=611.56(万元);此外,室内进行一般装修,根据市场装修费用行情,装修费约为122.31万元,此外,室内配套设施,则总的房屋总重置价格为733.87万元,则:维修费=房屋重置价格×2%=14.68(万元)3)房屋年折旧费:房屋的残值率为0%,房屋的耐用年限为60年,土地使用权设定年限为40年,故房屋的可使用年限取为40年,则:年折旧费=房屋重置价格/土地使用权设定年限 =18.35(万元)4)保险费:指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用,按房屋现值乘以保险费率2‰计算。依据委托方提供的资料和现场实际踏勘,确定房屋目前成新率为9成新,则:房屋现值=房屋重置价格×成新率=660.48(万元)保险费=房屋现值×2‰=1.32(万元)5)税金:指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及其附加等。依据武汉市地方税务局、武汉市房产管理局有关文件,出租的税金标准如下:①房产税:取租金的12%房产税税金=房地年总收益×12%=73.97(万元)②营业税:取房地年租金的5%营业税税金=房地年总收益×5%=30.82(万元) ③城市维护建设税:取营业税税金的7%城市维护建设税=2.16(万元)④教育费附加:取营业税税金的3%教育费附加=0.92(万元)⑤堤防工程修建维护管理费:取营业税税额的2%堤防工程修建维护管理费=0.62(万元)⑥平抑副食品价格基金:取租金的1‰平抑副食品价格基金=房地年总收益×1‰=0.62(万元)⑦地方教育发展费:取租金的1‰地方教育发展费=房地年总收益×1‰=0.62(万元)⑧印花税:取租金的1‰,印花税=房地年总收益×1‰=0.62(万元)税金合计为:110.35万元。房地出租年总费用=管理费+维修费+房屋年折旧费+保险费+税金 =12.33+14.68+18.35+1.32+110.35 =157.03(万元) (4)房地年纯收益 房地年纯收益=房地年总收益—房地出租年总费用 =616.45-157.03 =459.42(万元) (5)房屋年纯收益 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原利率=61.95(万元) (6)土地年纯收益土地年纯收益=房地年纯收益—房屋年纯收益=397.47(万元) (7)计算待估宗地总地价 待估宗地土地使用年期n为40年,则:总地价=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n] =5067.95(万元)(8)计算待估宗地单位面积地价宗地总面积为208.48平方米,则:单位面积地价=总地价÷宗地总面积 =13237(元/平方米)收益还原法评估过程详见表16。表16 收益还原法评估过程一览表宗地名称房地年总收益(万元)房地年总费用(万元)房地年纯收益(万元)房屋现值(万元)房屋还原率房屋年纯收益(万元)土地年纯收益(万元)土地还原率土地使用年期(年)总地价(万元)土地面积(M2)宗地单位地价(元/m2)江汉区俊华大厦4层、5层地块616.45157.03459.42660.489.38%61.95397.477.39%405067.95208.4813237.00 收起