我想知道农民的土地政府有权要求置换吗

基层不少地方都存在着建设与用地需求矛盾突出的问题。如何破解这一难题?时下举国各地吹起建设社会主义新农村号角,不少地方正在开展声势浩大的农建设用地置换工作。所谓的建设用地置换是指依据土地利用总体规划,将依法取得的零星分散等不宜利用的建设用地,通过调整合并为适宜利用的建设用地或者与规划为建设用地的农用地进行调整的行为。基层不少地方通过建设用地置换,创新土地政策,提高土地集约节约水平,改善农村生存环境,集约节约土地;通过农村宅基地整理、置换,探索一条农村建设用地减少与城镇建设用地增加相挂钩的路子,实现耕地总量动态平衡,缓解用地矛盾,较好处理“吃饭”与“建设”的关系。这对促进县域经济发展和社会主义新农村建设,优化土地利用结构,获得的用地指标缓解了用地难。但建设用地置换是一新鲜事物,透过火热的建设用地置工作,要看到置换工作起步迟,操作起来有许多地方要完善,对其中的热问题需要进行沉着思考,冷静处理,以引导置换工作有序开展。 一、用“七个一”来概括存在问题 1、打破原有的土地权属农民不愿 农民传统思想根深蒂固。在置换项目规划实施中,要打破原先格局,对田、水、路、林、村进行综合整治,达到“路成框、田成方、渠成网、树成行”要求。农民原先的不规则的宅基地以户为单位,在宅基地整治改造大田时,路、渠要进行重新规划,一些集体或农民受益的小沟、小塘被填平,势必要打破原有的土地权属界线,所有这些将涉及各家各户利益。土地权属属于村委会集体容易规划实施,而土地权属属于各家各户,每户都有自己的利益要求,要让百姓众口如一,个个满意,好比是上蜀道,“蜀道难,难于上青天”。在项目实施中,农民因原先宅基地面积划分争吵不休。一些项目未调整土地权属,整理后的土地归各家管理,农民以原先自家宅基地划分界线,有的在地里垒起砖头为界线,田块呈蜿蜒的蛇行状,既影响美观,又难以统一实施规划。农民旧观念制约,土地权属调整难,一时又影响小田改造成大田,使得规划设计难以全盘付之实施。 2、拆迁补偿标准不均 基层有些地方为加快镇域经济发展,不惜采取牺牲农民利益的方法,对补偿标准进行“折扣”,上级政策进行“截肢”,没能将政策原原本本地交给群众。在基层截留政策现象还存在。政策标准不一,群众心生不平。千百年来,农民信奉“不患寡,就患不均”。因补偿标准不一,容易人为造成苦乐不均,引发矛盾。 3、土地房屋丈量尺度不一 一些地方建设用地置换土地房屋被征收中不是一把尺子量到底,而是为了抢进度分组遍地开花,难以确保工作均衡。在征地丈量中,大多数由村干部带路引导进村入户。村干部有自己的朋友圈、亲戚圈,丈量时要求照顾,尺度上松点松点。工作尺度不均,造成投机取巧的及与干部沾亲带故的多占便宜。 4、配套资金不够 不少乡镇是吃饭型财政,不可能拿出太多的资金投入配套。有的地方一亩复垦仅千元,应看到目前市场工程费用出水涨船高,每亩新增土地复垦补助费千元是杯水车薪。农村土地开发整理项目离不开机器施工。目前在一些地方挖机收费是220元/小时,推土机200元/小时,在置换项目实施中一台挖土机施工一小时要二百多元,试想一下千元仅够施工四、五个小时,其中还未考虑施工现场难度。资金少,实施主体积极性不高。村委会在实施项目时态度是‘有多少粉做多大粑粑“,不可能自掏腰包来实施工程。因此上级有限的资金难以使项目上档次。 5、规划设计标准实际操作实施不易 不少地方在置换项目规划中起点高,不乏请专业人士进行规划。但图纸上规划与实施不是一一对应,划上一个圆满的等于号。有的规划未与农村生产实际结合,有的也不可能考虑不可预见因素。如一些田块靠项目区内的小塘进行上下水灌溉,如今小塘被填平,水系被破坏,灌溉取水成了问题,也容易引发矛盾。同时应看到建设用地置换是项技术含量高工程,要打造精品,仅靠基层国土所及村里实施,力不从心,亟需专业力量多支持、常指导。 6、新增耕地质量不高 建设用地置换中农民宅基地经整治后的土地是生地,土壤有机化,养份不足,农作物收成受到影响,往往一时种植收效不明显,群众误认为政府花钱在做“花架子”工程。 7、农民生活被改变心神不安 散居农民迁移入住农民小区,用上自来水、电视等,生活是芝麻开花——节节高。拆迁群众进入中心村、集镇买房置业,但不少低收入农民是望而却步。农民的房屋如“鸟巢”,征拆中农民的“鸟巢”被捣,虽然一些地方给予安置补偿,但不少农民的状况是有房无钱,有钱无房。不少农民谈及未来不无黯然神伤,对今后生活举棋不定,土地没了、房屋没了,成了居无定所,无田可耕、无业可做、无岗可上的游民。政府将土地房屋补偿费及青苗补偿费一次性支付不能解决拆迁群众长远生计。从现实看,农民农民老房子被拆除,现实问题是买房迁入新居,一旦将有限土地房屋补偿款用完,生活上无稳定收入来源,生存空间举步维艰。建设用地置换中,一些农民为啥不愿意呢?是农民自己甘心生活在偏远村庄?答案是否定的。首先是安置补偿上弊端。农民的房屋是农民省吃俭用,艰苦创业,用心血堆砌起来,凝结着农民奋斗历程。房屋是任何一个农村家庭毕生的心血结晶,但建设用地置换中房屋土地拆迁补偿不充分。农村集体土地房屋补偿时至今日还没有一个具体标准。农村集体房屋仅对房屋面积进行补偿,未考虑装璜成本,对房屋附属也未补偿。有地心落地,无地不定心。其次是农民土地房屋被拆,许多农民不堪生活重负。更有些农民习惯过去生活,对去时光留恋万分,尤其农村老年人平时生活俭朴,自留地里种植时令蔬菜补贴家用。如今入住小区,什么东西皆需要买。农民过去生活种菜,家里不买是进帐,如今买是出帐,一进一出,农民对生活忧心忡忡。再说单一的货币安置,房屋补偿每平方米仅百元,两下两上砖混楼补偿不足2万元,而中心村一百平方米的房屋售价要7-8万元。对大多土里刨食的农民兄弟来说,收入单一,失去土地和房屋对长远生计是个大波动。最根本的生活保障对生活前景茫然和恐惧。当然给农民“国民待遇”并非让拆迁群众进入“保险箱”,从此衣食无忧。对拆迁群众而言,政府还有许多工作要做,如提高技能、技术培训等。 二、对策 1、正视困难 宣传先行 基层要对置换中房屋拆迁、土地复垦、安置房建设等困难要有一个充分的思想准备。首先是加强对农民的土地法律法规宣传。宣传土地相关法律,纠正农民误认为宅基地私有的误区。事实上,政府实施置换项目其最终目的是要满足人民日益增长的物质文化需求,增加耕地面积。置换项目实施,建设项目区内完善的农田水利设施、交通设施等,必将提高农民的劳动生产率,使广大农民群众感受到置换是一项利国利民的事业,是政府为老百姓办实事的事业。宣传先行,将置换政策向百姓交个底,说个明白。有利于增进广大农民对基层土地管理工作的支持和理解,从而进一步推动置换工作的全面开展,把置换这项“惠民工程”办成老百姓啧啧称赞的“放心工程”。农民思想上通了,行动会转化为支持政府工作的动力,农民在关键时候会以大局为重,在利益调整上会舍小家为大家。其次是做好乡村干部思想中怕任务畏难情绪。俗话说"上面千条线,下面一根针"。农村土地开发整理,涉及千家万户的利益,其中离不开基层政府和村委会集体的参与和协调。基层政府要成立领导小组下设办公室,具体负责该项目区施工的组织协调、权属关系协调等业务工作。 2、着眼实际 规划实施 置换项目规划必须因地制宜,根据当地土地资源特点、土地利用状况,估算土地开发整理的潜力,根据当地的社会经济技术条件,确定土地开发整理的方案、步骤,同时要注重规划的可行性、可操作性。另一方面,在土地开发整理中,要引入新观念,采用新技术,应用新模式,保证土地开发整理收到最大的经济效益,要做到工程技术可行与经济合理相结合。在置换项目规划设计前沟渠路设计深入一线,譬如向有经验的老农问计,召开村民代表会,土地整理中项目向农民告之,对群众对土地整理意见归纳梳理,获取翔实的资料,达成共识,制定可行的调整方案, 3、政府主导 各方参与 由于建设用地置换项目实施对基层一些地方来说是大姑娘做轿子——头一次,操作起来没有固定模式借鉴,项目的实施牵涉到方方面面,必须形成基层政府主导、各方参与的运行机制。①领导。乡镇党委政府高度重视建设用地置换工作,认真研究,精心组织,结合新农村建设,指导村里进行适宜的村庄归整,把空心村庄和零星村庄的建设用地列入置换项目。为加强对建设用地置换工作的领导,乡镇人民政府要成立建设用地置换工作领导组,全面指挥和协调项目实施。领导组下设办公室,具体负责建设用地置换方案制定、项目申报、项目监管和验收、资金筹措和管理、拆迁安置补偿和建设、复垦规划和实施等日常事务。②宣传。基层国土所对项目区村庄内房屋进行调查,进行登记,详细查清土地面积、地类、位置以及地上房屋、附着物的类型、面积、数量,拍摄相关影像,形成分类资料。项目所涉及村村委会全体班子成员全力配合和支持。乡镇政府要定期不定期及时召开由有关村委会、村民组及部分村民代表参加的建设用地置换工作会议,分成三组分工包片干部深入村组,统一思想,宣传建设用地置换工作的方法、目的、内容和意义,争取广大群众理解和支持,主动做好建设用地置换工作。③立项。邀请组织水利、农业、国土专家,对项目进行踏勘。对拟置换建设用地和被置换土地的基本情况进行实地勘测。由县土地储备中心委托具有资质的单位,开展项目规划设计、资金预算和土地复垦方案的编制。④实施。丈量及资金发放等实行阳光操作。在项目区房屋丈量时实行“一把尺子量到底”。由镇村建设办及基层国土所各抽调业务人员全程丈量,乡镇纪委派员参与,实行阳光操作。并对工作任务倒排,紧锣密鼓,推进土地置换工作。为扎实做好土地置换工作,按县建设用地置换领导组要求,对工作任务进行计划倒排,同时每周将工作进度报送,便于县建设用地置换工作领导组掌握工作动态和项目实施进展情况。⑤监督。建设用地置换项目的实施单位为各乡镇政府。加强对项目建设的监督管理。项目实行公告制,在实施区域发布实施公告。⑥管理。建设用地置换项目资金实行专户、专人管理和核算,实行收支两条线。资金发放是群众关心的热点。房屋拆迁补偿资金由乡镇财政所打卡办理,直接发放到户,给群众一个明白,还干部一个清白。⑦奖惩。为确保项目的顺利实施,上级政府要不定期进行建设用地置换工作督促检查指导,做到有将有罚。对完成好的建设用地置换工作的,给予评比奖励,树立争先进位意识。⑧安置。项目区农户安置是群众关注的焦点。为做好项目区群众安置工作,按照镇土地利用总体规划和新农村建设规划,结合实际情况,确定安置点位置,并对拟安置户进行张榜公示,安置房建设采取群众自愿由村委会代建或自建,安置房正抓紧施工,让群众尽早乔迁新居,有一个温暖的家。 4、工程招标 保证质量 为树立样板工程,对置换项目、安置房建设、土地复垦工程标的额大的进行公开招标,标的小的可以委托村委会实施。根据《招标投标法》向社会公开招、投标,公开、公正、合理地选择施工单位,招投标的内容也包括主要设备和材料的采购。竞投方按照工程质量和施工要求,拟定工期、报价和质量标准等方案,最终由村庄整理领导小组根据程序择优选定中标单位。还要进一步实行项目工程监理制度。项目法人通过招投标方式选择具备相应资质的监理单位,对该项目进行监理。制定出具体工作细则,明确委托监理程序,监理单位资质要求等,对所有工程的建设内容、施工进度、工程质量进行监理。 5、政策驱动 有力推进 在置换安置房建设中,必须把供水、供电、垃圾处理等基础设施按要求配套起来,做到水通、路通、电通,努力改善农村环境,让农民享受到建设用地置换项目带来的实惠。低收入的农民,按“一户一宅”原则,考虑低收入户经济承受能力,综合考虑面积、区位,设计一些小户型经济房,允许他们到中心村自建经济适用户,以解决“有钱无房、有房无钱”现象。现在房地产价格飚升,农民望房兴叹。农村土地征用中农民作出了牺牲,应让农民居者有屋。用农民自己的话来说“一碗水倒一碗水”。低进低出原则,让农民分享城市化水平。同是依据《土地管理法》“一户一宅”的规定,对已安置的不予安置。考虑拆迁户过度时期长,加大临时过渡房租房补助,以达到和谐征拆,社会稳定之目的。 推行土地置换政策。建设用地指标紧缺是城镇发展的瓶颈,政府重视土地使用的计划的安排。国土部门体制虽上划,但服务基层观念未改变。国土部门挖潜土地潜力,搞好土地占补平衡,开展土地整理,确保城镇和经济发展依法用地。建立建新宅交出老宅基地等相关倾斜政策,引导鼓励基层及农民群众在农村宅基地置换中,农民向集镇或在中心村购房后,应限期拆除旧房,退宅还耕,减少农村居民点建设用地规模。农村宅基置换按照“一户一宅”原则,采取多种形式置换。如对建设中心村、整治“空心村”过程中进行退宅还耕的按退一补一原则,在中心村、基层村规划内置换,建筑土地面积与宅基地面积相抵后,余出部分给予一定补偿。土地房产补偿低,政府低征高售,从中剥夺农民在土地增值中受益。 改革农民动迁搬迁费。传统农民房屋动迁搬迁费以人口计算,即家庭有几口人,每人每月享受多少元。在农村大多数农民宅基地大,房屋面积大,存放的物品自然也多。以居住房屋每平方米多少元来计算更为合理。同时对二次搬迁的农民居户应给二次搬迁费用,以体现以人为本原则。 用政策激励基层投入火热的农村土地整理,激发其热情。县里全部拿走用地指标,乡镇积极性不高。可用政策激活乡镇和农民的积极性,乡镇可按比例申请增加建设用地指标,且不占年度用地计划;或通过经济杠杆,让农民分享开发整理带来的土地增值收益。按照“谁投资、谁受益”的原则,制定开展农村开发整理的优惠政策,鼓励单位、个人投资农村土地开发整理整理,可以将通过整理增加的有效耕地划归投资者有限期使用,使用期限一般不少于30年。凡开展农村开发整理的乡镇、村,可获得一定数量的折抵建设用地指标。对农村土地开发整理后按比例获得的用地指标,如新增耕地指标分配机制,激励、调动基层人民政府参与建设用地置换工作的积极性。 6、完善程序 阳光操作 阳光是防止腐败最好方法。首先是将置换项目情况、土地征收公告、房屋补偿方案公告和安置登记张榜公布,让群众看在眼里,记在心头上,扩大群众的知情权。其次是置换各过程置于阳光之下,并设立举报箱、电话,自觉接受群众监督。其三是制定土地房屋补偿费使用、分配、审核办法,防止挪用浪费,防止乡村干部三光,吃光、花光、分光。其四是赋予农民司法救济权,通过法律约束政府随意征地,切实保护农民的合法权益。 7、合理界定 维护权益 土地征收是一复杂的过程,牵涉到农村集体、农民自己、国家。经济利益分配是征地矛盾核心问题。征地中对土地权属不详的,要依据尊重历史,面对现实原则,依法确权。在此过程中既要考虑农民利益,又要考虑集体利益,在各种利益碰撞时,要本着以人为本原则,让利于民。开展农村集体土地地籍调查登记发征工作,为确权奠定基础。 8、改良土壤 再造沃土 新增耕地肥力及质量低,须连续投入肥力才成熟,适宜生长农作物。通过秸杆还田等生物措施,提高土壤肥力。完善田间配套设施,建设高标准农田,为农业可持续发展提供生产平台。过去农民有捞农村沟渠泥土填入农田,补充土地养分的习惯,在建设用地项目实施中应鼓励农民捞泥补充土地养分的习惯,这样做既疏浚河道,又改良土壤。 9、建管并重 突出长效 为了防止有的村为追求利益最大化,低价收回置换中新土地,高价发包给一些企业或业主种植苗木、花卉、养蟹、养虾,破坏了耕作层,违背了现行国家政策。项目区内当地农村集体经济组织为管护的责任人。对于新开垦的耕地,交由当地农村集体经济组织负责发包经营,并划入基本农田保护区进行保护,不得弃耕抛荒。今后的管护资金,由集体经济组织在收入的承包金中解决,项目承担单位不再负责。但在质量保修期内出现的因施工引起的质量问题,施工单位负责保修。对管护责任的落实情况,可通过项目回访及专项检查等形式进行监督来落实。 应该看到土地延包后,农村出现大量剩余劳动力,同时经济发达地区在外务工经商农民不愿意种田或多种田。这部分农民在外向非农产业转移,出现部分农民务工经商无暇顾及承包地,同时这些农民也愿意将农田转让出去。虽然农村土地承包政策是30年不变,但各地可因地制宜,坚持农民自愿的前提下,进行土地出让、转包等流转形式,对农民自己因需要调整土地也应支持,通过土地流转,促进优化资源配置。基本以自愿、互利、有偿为原则,实行农村土地流转高效化。项目区新增耕地管理一是可由村委会代管两三年,直至熟地,再重新分配。二是由村委会统一由收回,重新发包,其土地收益按人口受益。 10、综合整治 相得益彰 一些地方以规划修编为理由,对农民建房不批准。农民因房屋永久失修、结婚等原因,建房难也成不争事实。在建设用地置换中对零星小村庄进行整理,引导农民向中心村、规划点集聚,改善了农民人居环境。应该看到目前农民生活富足,建房面积大了,实行计划生育后家庭人口相对于以前大户家庭少了;农民对公共设施要求高了。因而首先是要根据土地利用现状,聘请专家编制村庄规划和土地利用总体规划,绘制村庄建设发展蓝图。规划方案完成后,乡村召开村民代表会进行讨论,在充分尊重农民意愿情况下进行完善。其次是合并村点,基层国土、建设部门通力合作,加强村庄建设管理,国土部门依据土地利用总体规划,加强村庄建设用地管理和安居点科学规划设计,优化资源配置,节约集约土地;建设部门搞好农民住宅建设的立面、层高、建筑风格管理,提高农宅建设水平,设计农民新屋是“造价不高质量高,面积不大功能全,占地不多环境美”,促进农村容村貌焕然一新,这样有利节约土地,并且房屋错落有致,整齐划一,美观大方。其三是按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的要求,组织拆迁户入点建设,力求做到建一片成一片,建一处成一景。其四是加强置换安置房建设管理。造成农村居民点星罗棋布的格局与多头管理不无关系。乡镇的土地所管理体制上划,目前农村村民建房归属国土所、村镇建设办两个部门管理。基层国土所作为县土局派出机构;与之对应是乡镇成立了村镇建设办。基层国土所主要管理建房农民申请的土地是否符合土地利用总体规划、土地预审、村民建房用地勘察及放样;村镇建设办负责村民建房的选址、规划、新建房屋的层高、立面等。对村民建房是否符合土地利用总体规划,建设布局缺乏统一管理。农民建房是多头请示。因此,基层要成立建设管理领导小组,统一协调和督促,两部门各司其职,尤其是要防止安置房占用优质良田建设及一户多宅现象。 11、更新观念 有序推进 农村空闲宅基地收归集体于法有据,但在实践操作中其阻力着实不小。俗话说得好:“心急吃不热豆腐。”因而基层政府要因地制宜,有步骤有计划进行,要看到在建设用地置换中,是个长期过程。非一朝一夕奏效,要让农民看到置换的好处比硬性赶农民集中要好得多。农村宅基地整理后改善了生产生活条件。就农民而言,农民对农村宅基地地整理认识不足影响此项“民心工程”开展。农民对中心村进退两难,既希望享受公共设施,又想念故土。农民对旧村庄眷念根深蒂固,非一朝一奏效。集中建设强行将农民搬到一起,实行像城市社区管理居民户。这种农户社区管理,增加了农民耕种运输成本,且不利于农民之间交流。新农村建设中建设用地置换是一个渐渐过程,农民居住是前庭后院,农民习惯一家一户独门独院,农村居民点普遍存在着占地大且散,用地粗放。基层一些地方在建设用地置换项目是一哄而上,一味以新增耕地为目标,满足非农建设的需要,牺牲农民的利益,而对农民的房产等未充分补偿。这样就脱离农村实际,生活水平和农民意愿,容易侵犯农民利益。 12、健全网络 化解矛盾 健全土地纠纷矛盾排查网络,及时发现苗头问题,做到心中有数,为第一时间做好矛盾调处做好思想准备工作。俗话说得好:“帮人先帮心、浇树先浇根。”思想先导,通过加大宣传,尤其需要干部和群众面对面,坦诚相待,将心换心,促膝而谈,晓之以理、动之以情,让农民群众了解政策,做政策明白人,主动配合工作;同时将群众反映的问题进行梳理、归纳,力求最大限度解决,让农民说声好。通过实实在在的行动,争取群众支持理解。首先是开门纳谏,提高工作质量,减少工作失误,把群众利益维护好。干部“躲”群众,怕群众提意见,这实际上对百姓的歧视。事实上,人民群众往往从身边的事感受政府形象,评判干部工作作风。因而要畅通信访渠道,开门纳谏,有则改之,无则加冕,是基层干部真心实意为民的表现,是落实农村党员干部主题教育的具体行动。这只是起点,不是终点。它折射出政府的职能转向服务,政府不是“衙门”,干部不是官老爷,而是人民的公仆。基层干部要切实适应形势,改进工作方法和工作作风,畅通信访渠道,开门纳谏,引导拆迁群众、帮助拆迁群众、服务拆迁群众,把拆迁群众的需求当作第一信号,真正把为拆迁群众把好办好,实事办实。另外农民都有找领导求得问题解决的心理。领导从大局出发,领导干部要变“怕”、“躲”群众为“敢”,亲自接待,妥善处理,让群众信服我们干部是真心为民的。其次是解决以前农村土地信访中“出事在下面 ,闹事在上面”,建立农村土地矛盾排查机制,早发现、早处理。从拆迁群众反映最突出的地方抓起,从拆迁群众意见最多的地方忙改起,从拆迁群众最不满意的事情做起,通过超前摸排,达到心通政和。 收起