市证和区证现在又区别吗?

“市证”和“区证”有什么区别城市中心区地价、拆迁费用较高,导致商品房价格居高不下,普通购房者很难承受,城郊结合部价格较低的房屋颇受他们的青睐。可是,在购买这些地方开发的商品房,问及《房屋所有权证》时,一些开发商会特别强调他的房子是“市证”,而另外一些开发商则说明自己的房子是“区证”。为什么房屋所有权会有的“市证”和“区证”两种形式呢?同样的位置,“区证”房屋为什么会比“市证”房屋便宜?购买“区证”房屋会有什么后患吗?很多人对此不甚清楚。“市证”和“区证”是怎样形成的?要弄清楚“市证”和“区证”是怎样形成的,首先要了解我国现行的土地制度。我国的土地性质分两种:国有土地和集体土地。国有土地按照是否需要缴纳土地出让金又分为出让土地和划拨土地。城市所在地的土地都是国有土地,农村集体所有的土地为集体土地。按照土地性质的不同,我国的房屋可分为三类:第一类是出让的国有土地上建设的商品房。这类房屋的土地的使用权是通过出让方式取得的,缴纳了土地使用权出让金,领有《国有土地使用权证》,这些商品房竣工后,可以取得完全合法的《房屋所有权证》。在烟台,因为这类《房屋所有权证》是烟台市房产管理局颁发的,所以人们常称其为“市证”。第二类是划拨的国有土地上建设的房屋,其占用土地的使用权是无偿取得的;解困房、安居房、经济适用房即属于这一类。这类房屋的销售须有特别的批准文件及销售价格核准文件,允许再次转让,但须缴纳土地收益金。这类《房屋所有权证》也是烟台市房产管理局颁发的,也是“市证”。第三类是集体土地上建设的房屋。对于城市以外的农村,村民建设自用的住宅可以不缴纳土地使用权出让金,村民住宅所取得的《房屋所有权证》由各区、县房产管理局发放,即我们所称的“区证”。为什么同样位置的“区证”房屋会比“市证”房屋便宜?因为不包含土地使用权出让金,相同位置的房屋,“区证”的房屋要比“市证”的房屋便宜。那么,缴纳土地出让金会对房价有多大的影响呢?烟台市政府将各区、县的土地根据位置的不同进行了分类,每类土地规定了不同的土地使用权出让金缴纳数额,另外,同样面积的地块上建造的房屋面积也不同,面积越多,摊到每户的土地出让金就越少。目前来看,在烟台市城郊结合部的土地上建设的商品房,土地使用权出让金平均摊到建筑面积上,大约要200-500元/平方米,也就是同等位置的地块,“市证”房屋要比“区证”房屋每平方米价格要高200-500元。“区证”房屋是否合法?农村村民在集体土地上建设的村民自用住宅而获得的“区证”,完全符合国家法律规定,这个合法性正是“区证”存在的原因。但其合法性仅限于“村民自用”,根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》规定,农村集体土地上建设的住宅仅供本集体经济组织的村民所有和使用,不允许任何组织利用集体土地建房出售,进行房地产开发。利用集体所有的土地进行房地产开发,必须首先办理将集体土地征用为国有土地的手续,再办理国有土地使用权出让手续,缴纳开发有关的各项费用。因此,严格来讲,烟台市民购买“区证”房屋是不符合国家规定的。可“区证”房屋为什么又会在全国范围内广泛存在呢?《土地管理法》把国有土地和集体土地截然分开,国有土地上建造的房屋将获得“市证”,集体土地建造的房屋将获得“区证”,可在城乡结合部,随着城市的扩张,原来属于农村的集体土地逐步征为国有,在这些城市新区,普遍出现了原来在集体土地上建造的未缴纳土地使用权出让金的“区证”房屋和已缴纳土地出让金的“市证”房屋混杂的现象,而且随着房屋的交易、人员的流动,又很难确定现在拥有“区证”房屋的人哪些原来是农村村民,哪些是城市居民,合法性难以判断。“区证”问题涉及的房屋数量巨大,决不是一句“不符合国家规定”就能解决了的,因此对于价格较低的“区证”房屋,还很有市场。“区证”房屋造成国家土地收益流失,所以国家明令禁止利用集体土地搞开发。烟台市从今年起,开始严格执行国家规定,特别是对城乡结合部的旧村改造项目严加管理,在一定程度上对“区证”进行了控制,所以以后在烟台市内销售的“区证”房屋会越来越少。“区证”房屋能不能买对于这个问题,不同的人有不同的观点。有人特别注重合法性,认为房屋是家庭的重要资产,合法性是保证其权益的根本,因此一定要买“市证”房屋,而且,烟台市国土资源局正在办分户《土地使用权证》,“区证”房屋因未缴纳土地使用权出让金而无法获得此证。另外一些人则有不同看法:“区证”也是国家机关颁发的证件,怎能说它就不合法呢?如果是自住,“市证”和“区证”的房屋几乎没有什么区别,没有《土地使用权证》又如何?而且“区证”同样可以转让、继承、抵押,价格又低,但买无妨。见仁见智,说法各有不同。但可以肯定的一点是,国家对房地产市场的管理会越来越规范,“区证”的问题也会想办法解决 收起