【2】实践中主要采取以下几种做法来规避风险:(一)做法一,买卖双方签署二手期房买卖协议,买方交一部分定金或首付款,甚至是全款,同时,办理全权委托公证,待开发商交房、产权证办出来之后,由买方自行办理过户。但委托公证卖方随时可以撤销,同时产权却又仍然属于卖方,买方同时又支付了若干款项,因此,采此法,买方处于极大不利的地位。但实务中,采此法的不在少数。(二)做法二,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某 展开
【2】实践中主要采取以下几种做法来规避风险:(一)做法一,买卖双方签署二手期房买卖协议,买方交一部分定金或首付款,甚至是全款,同时,办理全权委托公证,待开发商交房、产权证办出来之后,由买方自行办理过户。但委托公证卖方随时可以撤销,同时产权却又仍然属于卖方,买方同时又支付了若干款项,因此,采此法,买方处于极大不利的地位。但实务中,采此法的不在少数。(二)做法二,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。(三)做法三,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。做法二和三的最大优势在于,可以规避合同效力的风险,确保合同有效。但均存在一个致命的缺陷,就是在二手房买卖合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?因为卖房人通常是因为急需资金周转才出售房屋,基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项,通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效,购房者一旦支付房款,其合法权益如何保障?结合长期的工作实践,认为上述两种做法都必须辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。具体采取上述哪一种做法,应主要根据购房者的个人意愿来决定:如果购房者的购买该房屋的意愿相当强烈,则应当签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同时签订借款合同,在二手房买卖合同生效前,将约定的房款以借款的方式支付。如果购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈,也就是说购房者认为可以购买该房屋,也可以购买其他房屋,而更注重权益的保障,则应当签订二手房买卖预合同,并约定高额的定金,当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。但问题在于,卖方如果对此笔交易没有特别强烈的意向,那么其肯定是不会轻易向买方出具借条的。毕竟,其出卖房屋,还要另行出具借条,如果买方反咬一口,反而要卖方按借条返还借款怎么办?那卖方岂不是财房两空?所以,该法的现实操作性仍有相当疑问。(四)做法四,对二手期房买卖合同进行公证。但2005年国务院期房限转政策出台后,公证处一般拒绝对此进行公证了。而且,即使可以公证,也只能证明合同的真实性,而不能保证合同的有效性,更不能防范前述所有风险。(五)做法五,在开发商处直接对买卖合同进行更名。因为现在商品房买卖合同必须进行备案,而且是网络即时备案。同时国务院出台的前述文件明确规定:“房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”所以单纯对合同进行更名,也不能防范风险。上述这些做法,都是买方处于弱势,完全受到卖方支配,所以都不是万全之策。 唯一的万全之策是,开发商和原购买人解除原买卖合同,并办理解除备案登记后,再由开发商与你签署新商品房买卖合同,进行备案登记。因为上述国务院出台《做好稳住房价格工作意见的通知》第七条规定:“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。”因此,二手期房为规避上述所有风险,最佳方案是与开发商签订新的买卖合同,同时备案。同时,这也可以节省你过户的税费。当然,能让开发商解除合同又签署新的合同,要么得与开发商有良好的关系,要么得向开发商支付一笔费用啊。这就得看买卖双方的本事了。 收起
