这个问题就回到了地价和房价谁决定谁的问题上了。房价的组成部分有土地取得成本、建安成本、小区配套的道路、路灯及相关的消防、人房还要加上开发商办理权证的各种税费及附加,有些房子还要再加上装修费用。这样看来,土地取得成本和建安成本在房价里面应该是占了大头了。建安成本的组成也就是工程建设的混凝土、钢筋等等的费用,一般浮动不大。土地取得的成本就要看开发商土地取得的方式了,一般可以销售的住宅项目土地取得的途径 展开
这个问题就回到了地价和房价谁决定谁的问题上了。房价的组成部分有土地取得成本、建安成本、小区配套的道路、路灯及相关的消防、人房还要加上开发商办理权证的各种税费及附加,有些房子还要再加上装修费用。这样看来,土地取得成本和建安成本在房价里面应该是占了大头了。建安成本的组成也就是工程建设的混凝土、钢筋等等的费用,一般浮动不大。土地取得的成本就要看开发商土地取得的方式了,一般可以销售的住宅项目土地取得的途径不外乎招标、拍卖、挂牌、协议出让。通常这些方式的土地出让价款包含了市政配套费用、场平费(有些项目还包含填湖、填海造地的费用)、征地拆迁成本、政府土地收益。一般政府确定土地出让价款的时候通常要考虑开发的平衡,也就是说在定出来的出让价在扣除了市政配套费用、场平费(有些项目还包含填湖、填海造地的费用)、征地拆迁成本后剩余的部分不应为负数。我们姑且把政府当成一个经济组织来看,制定的出让价格是不可能将到比成本低的,就好比说你在买东西,你的售价比你的进价低,你会卖吗?我们再从房价上面来看,房价上涨的原因就是存在需求,有需求才有市场。对房子的需求又可以分成刚性需求(老百姓切实的购房需求)和房地产投机的需求。开发商是看到有需求,有力可图才进行的房地产开发,只要活生生的需求量摆在那里,开发商就不会降低房子的售价,那么,政府降低土地的价格只能使得开发商取得的利润更大,不能起到降低房价的作用。地价并不能对房价起到带动作用。反过来看,房价对地价有横强的影响。我们举个例子来说明,一个地段的房子基本上售价是10000元/㎡左右,房子的建安成本、配套费用及各项税费是2500元/㎡,开发商的心里预期的利润是1000元/㎡,那么,如果政府出让的地价在6500元/㎡以下的话,开发商就一定会来拿地,开发商的那拿地所花的钱和6500元/㎡之间的差额就是开发商活得的额外收益(额外利润)。如果地价在7500-6500之间的话,开发商会想尽办法压缩建安成本、配套费来提高他的利润。这时候房子的质量就没有办法得到保证了。所以,房价是地价的决定因素。综合上面所说的,需求决定了房价,房价决定了地价,真正要起到降低房价的目的,就只有降低对住房的需求量。对于降低需求量可以用以下几种方法(纯属个人看法)1、大量修建保障性住房或保障性商品房,解决那些切实需要住房人群的住房问题。2、向社会提供大量的廉租房、保障性租赁房。3、提高保障性住房的品质,提高人们住保障性住房的兴趣。4、加大计划生育的力度(个人感觉这个是最根本的啊),人口降低了,自然刚性需求就少了啊。能想到的就这些啦!希望这些能对你起到帮助作用。 收起
