民用住宅面积如何计算?

民用住宅多以“套”或“单元”为住户的产权单位,其产权的建筑面积应由两部分组成,即住户(套或单元)以建筑面积和本住户(套或单元)应分摊的公用面积。以下将对各面积的计算逐一阐述: 一、住户内建筑面积 1、住户内建筑面积按其外墙内面积的总和。 2、住户内建筑面积具体计算方法: (1)单层建筑物不论其高度如何,均按一层计算建筑面积;(2)建筑物内的技术层,层高超过2.2米的,应计算建筑面积;(3)用深基础做地下架空层,由住户使用或购买的层高超过2.2米的,按架空层外围水平面的一半计算建筑面积;(4)住户内有地下室的,其面积按相应入口的上口外墙外围的水平面积计算;(5)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。其中凹阳台,半挑半凹阳台,从阳台外边垂直进深深入室内超过1.5米的,其超过部分面积不予折算。挑阳台及挑外廊、檐廊的底层有地坪及围栏的,可按其水平投影面积的一半计算建筑面积;(6)有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积;无柱雨蓬挑出墙外1.8米以上的, 按伸出墙外水平投影面积的一半计算建筑面积;(7)室内楼梯按其水平投影计算建筑面积。 二、公用建筑面积 1、公用建筑面积存在两个以上权属套(单元)之间。 2、公用建筑面积由以下两部分组成: (1)电梯井、梯楼间、管边井、变配电间、设备间、水箱间、公共门厅、通道、值班警卫室以及其它功能上为整幢建筑物局部及整体服务的公共用房和管理用房建筑面积;(2)住户与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙体水平投影面积的一半。 3、下列建筑面积作为公用建筑面积,但暂不列入住户分摊: (1)地下室功能不明确的机动用房;(2)大楼内的物业管理用房和住宅小区的居委会用房;(3)按建设项目要求建筑的公用车库;(4)为住宅小区房屋共用配套设施用房,如变配电间、小区门卫间、公厕等;5)用作公共休息,绿化等场所的架空层。 三、公用面积分摊应遵循的原则 1、产权双方有合法的权属分割文件或协议的,应按其文件或协议规定计算分摊。 2、没有权属分割文件或协议的,按相关面积比例进行分摊计算。 3、公用建筑面积的公摊应体现合理分摊的原则,能够与最初的设计功能相符合,要充分考虑分摊面积大小的对等和均衡,同时力求使计算简便、直观。 四、几种常见公用建筑面积公摊的方法 1、公用外半墙(不包括地下室部分)的建筑面积由一层以上各权属住户分摊. 2、列入分摊的公用设施、设备用房及各类管道井,其建筑面积依据设计功能按“谁使用、谁分摊”的原则进行分摊(使用户均摊)。 3、公用楼梯间、电梯间的建筑面积分摊: (1)楼梯间和电梯间都具有连续性和整体性、楼梯间的建筑面积包括出屋面部分、电梯间的建筑面积包括电梯机房的建筑面积,按每幢通过楼梯间、电梯间出入或疏散的权属住户参与其建筑面积的分摊。楼梯的梯段建筑面积按水平投影面积计算;(2)对于商住楼,假设一、二层为商业房,标准层为住宅,因为商业房需要大空间,所以造成住宅楼梯间不能垂直落地,而是从异另设楼梯间或室外楼梯先到达二层楼板,然后再进入住宅楼梯,这时本幢住户就增加了一层至二层屋面建筑面积。这种增加的公用建筑面积,应由一、二层及标准层住户共同承担;(3)高层建筑的消防楼梯通常连接地下室人防工程,为整幢大楼消防服务,其建筑面积应由整幢大楼分摊。 4、通道的建筑面积的分摊:通道是为层内各权属单位水平交通设计的具有连通性的整体,在商住楼中较为多见,分摊时应按照通道的建筑面积所占其使用单位建筑面积的比例进行分摊,或按照购销双方的协议进行分摊。 收起