原购房者已和开发商签订合同、办理了银行按揭,但未取得房产证,如将房屋转让并要求一次付清所有款项,那么购买二手房者如何与之签定协议,如何确保房产证在取得之后能顺利过户至名下? 一是由上家(原购房者)与开发商终止购房合同,到房管部门注销预售合同备案登记,并且原购房者还需到银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记。在上述手续办清后,下家(购买二手房者)可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同登记备案 展开
原购房者已和开发商签订合同、办理了银行按揭,但未取得房产证,如将房屋转让并要求一次付清所有款项,那么购买二手房者如何与之签定协议,如何确保房产证在取得之后能顺利过户至名下? 一是由上家(原购房者)与开发商终止购房合同,到房管部门注销预售合同备案登记,并且原购房者还需到银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记。在上述手续办清后,下家(购买二手房者)可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同登记备案。另一方案是,可由上家(原购房者)与下家(购买二手房者)签订合同权益转让书,将其与开发商签订的购房合同项下的权利与义务转让给下家(购买二手房者)。需要注意的是,如果原购房者房款已经付清,则此种转让只需书面通知开发商即可,如房款未付清,则此转让需经开发商同意方可。下家与上家所签订的合同权益转让协议经双方签字盖章后,还需送交房产管理部门登记备案,同时如果原购房者办理了商品房抵押贷款手续,则还需到相关银行办理转按揭手续。 对于在二手房交易中,签订房地产买卖合同时卖方尚未取得房产证,房地产买卖合同是否有效的问题,司法实践中存在以下几种不同的观点:第一种观点认为,双方签订的房地产买卖合同无效。理由:我国《城市房地产管理法》第37条第(六)项明确规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。如果在尚未登记领取房产证的情况下签订房地产买卖合同,则违反了我国《城市房地产管理法》的强制性规定。第二种观点认为,双方签订的房地产买卖合同有效。理由:房地产买卖双方在平等、自愿的基础上签订的房地产买卖合同,应受法律保护。第三种观点认为,在未取得房产证的情况下所签订的房地产买卖合同的效力问题,应根据不同情况加以区别对待:1、如果在签订房屋买卖合同时,卖方已经具备登记领取房产证的条件,未取得只是因为卖方未去办理或尚在办理当中。此种情况下,房地产买卖合同应认定为有效。2、如果在签订房地产买卖合同时,卖方还不具备对该房地产进行登记领取房产证的条件,办理登记领证手续尚存在一定障碍。 收起
