无小房本也无大房本的房屋是否可以购买

养老院开发商用养老院剩余地片盖一栋六层住宅楼,对外销售,无小房本,也无大房本,只有买卖协议,房屋是否合法?交易是否合法?协议是否有效?是否可以购买?