中国的“以房养老”能走多远,其中的阻力又有多大呢?

以房养老是什么意思?先来看看什么叫以房养老?其实就是“倒按揭“的一种俗称,指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。从国际范围内的先例来看,以房养老非常普遍。荷兰——【以房养老是什么意思】:“以房养老”模式起源于荷兰,但荷兰人对这种方式不感兴趣,“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上,房子一般都是自己买下来,没有租房的压力,2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松,有了很好的生活保障,他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。美国——【以房养老是什么意思】:许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租给年轻人使用,利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达,美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。日本——【以房养老是什么意思】:以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例,申请人年龄必须65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑。以房养老的模式在西方国家已经非常发达。全世界的国家在养老问题上都面临着和中国一样的形势。从目前的三种养老方式来看:第一种是社会养老。养老金只够吃饱。第二种是养儿防老。但目前中国已迎来“421”的倒金字塔时代。即一对独生子女结婚生子后,他们的家庭结构位,4个父母、小夫妻2人和1个小孩。已让年轻人不堪重负,养儿防老越来越难。第三种是自己养老:成了最现实的一条出路。或许以房养老是一种必然现实的选择。但尽管以房养老的倒按揭模式,看上去确实像那么回事,实际上,在中国推广以房养老的问题,其现实问题的阻力可能会很大。中国人的观念过于传统。许多人贷款买房,辛苦一生赚钱还贷,到临近退休才还清贷款,但此时已无太多积蓄来养老。而且,房子很多情况是顺理成章地留给子女。许多老人对“以房养老”这种方式无法接受,房子将来肯定是属于儿子的,儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人,心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的,只有留给下一代才安心 收起

以房养老(ReverseMortgage),也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”,是指老人将自己的产权房抵押给金融机构,以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式。在老人去世后,保险公司或银行收回住房使用权,这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。2013年国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年3月,中国保监会向各人身保险公司下发了《征求意见稿》,决定以房养老试点,其中北京、上海、广州和武汉成为首批试点城市,试点工作至2016年3月31日截止。 收起

中国保监会最近拟在北京、上海、广州、武汉开展“以房养老”保险试点。虽然此前以房养老的尝试并不算顺利,市场相对反应平淡,但此次带有破局意义的试点计划在再次表明政府寻求解决养老问题新途径的决心的同时,也重燃起公众对这一新型养老模式的兴趣。“以房养老”适合哪类老人“以房养老”俗称“倒按揭”,是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务,即拥有房屋完全产权的老年人,将其房屋抵押给保险公司,继续拥有房屋居住权,并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后,保险公司获得抵押房屋处置权,处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。记者在一家寿险公司看到了保监会下发的《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》。根据意见,以房养老保险产品的投保人群限定为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。专家认为,目前城镇化进程已经过半,很多家庭都有了住房,这意味着采取“以房养老”的办法是可行的。而以房养老概念的提出,也反映出政府对于我国进入老龄化社会后在养老问题上表现出来的复杂性和现实性的清醒认识,仅仅靠政府解决养老问题已经是力不从心。不过专家同时指出,考虑到我国的国情,倒按揭模式只适合部分老人,“特别是对于孤寡老人、失独家庭,以房养老概念的推行阻力可能相对小一些,可行性高一些。”武汉科技大学金融证券研究所所长董登新说,“让现在的老人全盘接受以房养老概念比较难,因为有些老人会担心子女认为自己不信任他们,担心会加深两代人的隔阂。中国人讲究奉献,老人身故之前即使是穷到只剩下一只手镯,那也是要留给子孙后代的,何况是房子这样的大件。即便是家有不孝子,老人终究也往往会把房子过继给他们。”董登新说。记者随机采访了几名武汉市民,他们均表示暂时不会考虑把房产抵押出去。年过半百的陈先生说:“我还是相信养儿防老,家里的几套房子都会留给儿子。”“以房养老”划算不划算记者从业内人士处得知,部分寿险公司对“以房养老”保险试点态度比较积极,此前在保监会就征集试点方案过程中,平安、新华、泰康、合众等保险公司都递交了方案。从产品具体形态看,“以房养老”保险产品分为参与型和非参与型。参与型产品,保险公司可参与分享房屋增值收益,通过定期评估,对投保人所抵押房屋价值增长部分,依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品,保险公司不参与分享房屋增值收益,抵押房屋价值增长全部归属于投保人。基于此,记者算了一笔账,以一名60岁老人投保参与型“以房养老”为例,如果他在武汉的房产评估值为100万元左右,按照我国老年人平均预期寿命75岁,以现行贷款利率15年倒按揭,老人每月可领养老金8747元,此金额显然高于武汉房租均价。由于“以房养老”每个月拿到的钱更多,且房屋可继续居住,显然比传统的一次性卖房养老更划算。但这只是停留在理论上的预测,事实上还有很多拦路虎在阻碍着交易的达成,其中最大的难点还是来自于民众和保险公司对于房产的估值的分歧和博弈。以汉口某楼盘房价为例,2010年,房子均价约3000元/平方米。而今,当地房价冲上9000元,甚至过万。在房价继续上涨的背景下,即便房产市场有泡沫,但民众在预期房价上涨的情况下把房子反按揭,其心理预期的估价肯定比现价高。业内人士指出,为规避未来楼市价格波动的风险,保险企业很有可能保守评估未来房价,比如将现市值100万的房产评估成70万,甚至更低,以期借此保证保险公司能够盈利。而这样做就意味着可以提供给抵押人的养老费用与民众的预期差距较大。“以房养老”试点谨慎规模有限据了解,为 收起

以房养老是什么意思?先来看看什么叫以房养老?其实就是“倒按揭“的一种俗称,指房屋产权拥有者,把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构,后者每月给房主一笔固定的钱,房主继续获得居住权,一直延续到房主去世;当房主去世后,其房产出售,所得用来偿还贷款本息,其升值部分亦归抵押权人所有。从国际范围内的先例来看,以房养老非常普遍。荷兰——【以房养老是什么意思】:“以房养老”模式起源于荷兰,但荷兰人对这种方式不感兴趣,“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上,房子一般都是自己买下来,没有租房的压力,2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松,有了很好的生活保障,他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。美国——【以房养老是什么意思】:许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子,然后把富余的部分出租给年轻人使用,利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达,美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3,因而房屋出租的收益也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。日本——【以房养老是什么意思】:以房养老对申请人的条件要求较苛刻。以东京为例,申请人年龄必须65岁以上,要居住在自己持有产权的住宅中,且不能有子女同住。申请人家庭的人均收入要在当地的低收入标准之下。申请人持有产权的房屋必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑。以房养老的模式在西方国家已经非常发达。全世界的国家在养老问题上都面临着和中国一样的形势。从目前的三种养老方式来看:第一种是社会养老。养老金只够吃饱。第二种是养儿防老。但目前中国已迎来“421”的倒金字塔时代。即一对独生子女结婚生子后,他们的家庭结构位,4个父母、小夫妻2人和1个小孩。已让年轻人不堪重负,养儿防老越来越难。第三种是自己养老:成了最现实的一条出路。或许以房养老是一种必然现实的选择。但尽管以房养老的倒按揭模式,看上去确实像那么回事,实际上,在中国推广以房养老的问题,其现实问题的阻力可能会很大。中国人的观念过于传统。许多人贷款买房,辛苦一生赚钱还贷,到临近退休才还清贷款,但此时已无太多积蓄来养老。而且,房子很多情况是顺理成章地留给子女。许多老人对“以房养老”这种方式无法接受,房子将来肯定是属于儿子的,儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人,心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的,只有留给下一代才安心 收起

法律制度法律法规没有明确规定,政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法,在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说,由于起步较晚,中国房地产评估机构还极不规范,不但整体素质偏低,而且市场存在恶性竞争,有争议的评估结果,尤其对于弱势群体来说,更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示,在将来新修订的老年人权益保障法时,应设立对老年人居住权的优先保护原则。养老观念“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院,不给子女,许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下,许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子,到老了,却又不得不将房子抵押给银行,以贷款养老,这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出,“以房养老”折射出的是中低收入群体深深的无奈,养儿就是防老,我认为主要是社会的大环境的重压,每个人可能都不能应付这个社会,但是我们的专家学者总是让新一代适应社会,没有办法。金融机构“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。养老机构老人不愿意离开自己的房子到养老机构,很大程度上也是因为养老机构不够完善。好点的养老院收费太高,还要找关系;差的服务又不到位。产权制约我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时,以房养老商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大。适用人群按照现有情况分析,符合条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心,一旦签订协议,即失去了对房屋的所有权,落入“没房也没钱”境况。 收起