2009大预测:市场格局之2009年楼市八大趋势经济的衰退,行业的低迷,房地产市场在2009年究竟要向何处去?如何才能把握住前进的方向? 1、两类城市前景看好中国房地产市场非常复杂,城市地产差异明显。 2009年值得关注的是两类有其独特性的城市,这些城市在受整体地产行业形势影响的同时,由于特殊的地理位置或经济环境,又具有自身独特的快速发展动力。 第一类是以北京、上海为代表的国际大都市,高收入人群的 展开
2009大预测:市场格局之2009年楼市八大趋势经济的衰退,行业的低迷,房地产市场在2009年究竟要向何处去?如何才能把握住前进的方向? 1、两类城市前景看好中国房地产市场非常复杂,城市地产差异明显。 2009年值得关注的是两类有其独特性的城市,这些城市在受整体地产行业形势影响的同时,由于特殊的地理位置或经济环境,又具有自身独特的快速发展动力。 第一类是以北京、上海为代表的国际大都市,高收入人群的稳定增长及其在房地产产品消费和投资方面占有相当比重,对高档住宅的刚性需求一直存在并保持着增长。第二类城市则拥有得天独厚的旅游资源和便捷的交通条件,如北方的大连、青岛、北戴河,南方的苏州、杭州、厦门、珠海、三亚等。这些城市的显著共性之一是房地产市场不止针对当地居民,更面向全国,即使当地普通住宅的发展依托国家宏观政策和整体走向,但由于自身优越的环境,其旅游地产特别是顶级、特色项目的消费需求始终保持着持续的升温。 2、低迷形势推动行业洗牌2009 年,房地产行业的洗牌已不可避免,行业新的格局正在形成—首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等。一批中小开发商被淘汰,优秀健康的企业崛起壮大,逐渐形成寡头局面。其次是人才的集中,今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中、小企业流向大型正规企业,从而解决大企业的人才瓶颈问题。 洗牌后,不具备专业开发能力和管理水平的开发商将逐步被淘汰。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性,从市场与项目选择、规划设计到运作执行等各环节将越来越追求专业化,对产品的品质高度将重于对项目效率的追求,进而推动房地产业进入产品时代。 而策划与销售环节企业将面临更大冲击,除中小企业大幅减员外,洗牌影响更为深远,多数的销售代理将彻底转向二手房中介。而策划业务将与专业研究机构或设计机构整合,未来的项目策划不可能脱离产品设计与研究能力。大型专业设计公司,特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构,将更具有综合价值。 3、品牌战略主导开发企业发展从国际趋势来看,品牌是企业长远发展最大的价值,从产品开发到企业形象定位,其背后蕴含的质量和服务是整体品牌的保障。而国内地产企业的品牌目前多停留在企业规模的表述层次,除万科、星河湾、锋尚等少数几个品牌外,很少能使人联想到其产品品质,如果企业品牌与产品品质不能有效结合,品牌何来美誉度与忠诚度,企业的长线发展将受到重大制约。分析其他行业所有成功企业,其市场占有率和利润的保障无不依靠自身清晰的品牌定位。因此,项目和企业品牌融为一体、统一发展是房地产企业发展的必然趋势。 4、资源型与专业型企业并存洗牌后生存下来的专业型企业将有更大发展,专业化程度非常高,自身有很强的专业设计团队,有能力进行住宅产业化研发,有成熟的产业化开发、操作模式和产品系列。而资源型企业则有足够的资金实力,有深厚的实业背景,或有良好的人脉关系,具备开发大项目的实力和能力。 相比专业型企业,近期房地产市场低迷的状态对于在资金方面拥有更大优势的资源型企业冲击甚小,也为他们进一步积累资本、人才和开发经验提供了难得时机。但从行业整体发展来看,专业化开发始终是必然趋势。总之,2009 年洗牌之后的房地产行业将把资本实力与专业力量结合得更紧密,这些是其他很多行业的共同发展道路。资本与资源的集中,必将推动整个行业操作模式与产品水准均进入更高层次。 5、住宅产品开发模式升级今后,住宅产品总的趋势将由半手工生产的商品向工业化生产的商品过渡。此前住宅产品虽是大宗商品,生产操作流程复杂,却与工业化相脱节,施工部件等都由非熟练工人现场操作,难以保证质量和产品的统一。 随着城市化的快速发展、大都市圈的膨胀、户籍制度的逐渐松动,人口流动性越来越强,在全国范围内展开的房地产产品的竞争已不可避免。 同时,成熟的大型品牌开发商在房地产生产链条中的主导作用越来越重。他们在选择设计、咨询、施工、材料等合作企业时有更多主导权,可实现按需选择,提出改进要求或制定规则,而不是仅仅建立在价格比较的基础上。这样,工业化、标准化和体系化才得以顺理成章地推进。 6、建筑技术应用比例提高2009年,对房地产产品技术含量就提出了更高要求。而技术含量所带来的是产品质量、人性化、舒适度、节能环保等方面核心居住品质的提升,这些才是地产产品真正立于不败之地的核心竞争力。 对于开发商,提高技术应用比例是成功的必由之路:一是常规技术、施工质量、用材品质的提升。例如很多优秀项目虽然没有全面应用高科技、生态节能技术,但由于在施工质量、用材、常规保温防水等方面力求高品质,同样获得了成功;二是摒弃炒作,做真正的高科技、高舒适度生态节能产品。随着今后市场竞争的日趋激烈,越来越多先进技术、生态节能设计和产品将得到大力推广和广泛应用。 7、精细化整合产品设计趋势在精细化设计方面,国内房地产市场的经验并不多,仍属于起步阶段。2009年,对于正在全面建设的中国房地产市场,高精度整合设计、标准化模式将是未来产品开发的必然趋势。房地产产品在进行设计之前,就应考虑到客户未来的更多需求,从结构到户型、室内设计、家装配套、营销策划等,都需要有更精准、人性化的考虑,可进行灵活的变更和调整,适应不同的居住习惯和生活群体。特别是70/90政策之后,会有大批小户型出现,必然会导致同质化。因此如何突出产品特色和细节设计的多样性,促进销售,也是未来地产商、策划部门和设计师应共同考虑的重点。 8、项目改造比例提高国内地产市场发展到今天已有10多年历程,当大规模城市建设发展到一定阶段,瓶颈也会出现,大量旧城、旧宅涌现,地产项目的更新换代和升级改造势在必行,且越来越多。比如20世纪70年代末计划经济体制下大量建设并分配给各单位的福利房,以及20世纪90年代初期开发的产品。这类改造项目虽不如全新的地块开发容易操作,但由于未来新的土地供应越来越少,项目改造的比例也将越来越高。 此外,2009年房地产行业的集体洗牌,也可能出现一定的未完工项目面临抵押或改造。但从目前国家陆续推出的各项新政来看,无不显示了积极的态度和决心,未来即使有开发销售出现问题的项目,也会向抵押、改造或合作开发引导,避免出现过量无法完工的项目。 收起
