(l)从管理体制上看,传统的房屋管理是计划经济条件下政府或各部门、企事业单位直接采用行政手段,进行的一种行政福利型的封闭式管理。在改革的实践中,虽然出现一些实行所有权与经营权“两权分离”的房屋管理公司,但这些单位大多为事业单位,尚未完全摆脱行政干预,政企不分的色彩十分浓厚。物业管理是专业化的企业通过市场、用经济手段直接进行社会化管理的有偿服务。前者是计划经济下的政府、部门行为,是无偿的福利型的。后 展开
(l)从管理体制上看,传统的房屋管理是计划经济条件下政府或各部门、企事业单位直接采用行政手段,进行的一种行政福利型的封闭式管理。在改革的实践中,虽然出现一些实行所有权与经营权“两权分离”的房屋管理公司,但这些单位大多为事业单位,尚未完全摆脱行政干预,政企不分的色彩十分浓厚。物业管理是专业化的企业通过市场、用经济手段直接进行社会化管理的有偿服务。前者是计划经济下的政府、部门行为,是无偿的福利型的。后者是市场经济下的企业行为,是有偿的经营性的。 (2)从管理的内容看,传统的房屋管理以单一的“收租养房”为主要内容,实际上由于福利型的低租金,即使收了租也养不了房,仍需要政府的大量财政补贴,政府管的越多,包袱越重。物业管理是对房屋、设备、设施、乃至小区内园林、治安等实行全方位、多功能的经营、管理、服务,它既管房又要以人为核心提供物质和精神两个方面的服务。企业通过自身的经营机制,实现造血功能,政府不给补贴。 (3)从管理对象的产权关系看,传统的房屋是政府或部门的,都是国家所有。除少量的商业用房,大多为住宅。随着房屋商品化,住房制度改革的推行,产权结构发生了根本性变化,产权多元化的格局已经形成。随着时间的推移,特别是住宅,国家所有的比重将逐步减少。房屋产权、使用权的拥有范围将形成国家、集体、个人,包括港、澳、台等或外国人多种所有的多元化格局。 (4)从管理机制看,传统的房屋管理是管房单位以自身的意志去管理用户,用户长期处于被动地位而无法选择。物业管理是产权人和使用人通过市场选聘物业管理企业,物业管理企业也有权接受或不接受选聘。双方在完全平等的原则下,通过双向选择签订合同,明确各自的权利、义务。 收起
