房价上涨会不会对目前的租金有影响?

2008中国经济大势稳中略降中国房价研究论坛 捕捉房市万象,论证08房价必降(温降)。中国房价下跌是一定的,可参考《中国房价必然下跌的40个理由》: 不管发生了什么事情,不管会发生什么事情,不管有没有宏观调控,不管地方政府是否严格执行,不管人民币是否继续升值,不管股市是涨是跌.本文讲的是下跌的幅度问题. 个人判断,中国大陆地区的平均房价都有望下跌一半左右。理由如下: 1、房价远超正常收入水平。 最近一美国顾问公司根据房价收入比,就国际房价购买力做了个调查,看看哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和首尔(7.7),以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。 据日本官方的数据,东京新建的面积75—80平方米(相当于中国90—100平方米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫的单元公寓,送20平方米的阳台和走廊以及包括液晶电视等基本电器,加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个 号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市,工薪族的房价收入比计算在4.5-5左右。 对于房价与家庭收入比,联合国人居中心的上限是3:1,世界银行的上限是5:1。而我国许多热点城市远高于这个比例。上海2006年人均可支配收入是20668元,一家三口合计为6万元左右。上海的外环以内地区,也已达到1万元/平方米以上。考虑到小户型的稀少,则靠近外环的地方,一套100平方米的房子要100万元,16倍于的家庭收入。北京2006年人均可支配收入19978元。而据新华社7月25日报道,北京五环以内房价同样超过1万元,房价收入比与上海相当。 据《小康》杂志2006年引用的数据,美国房价收入比是3:1。美国平均房价只有1100美元/平米左右,差不多只有8000多元/平米左右。可是美国却爆发了次级贷危机。北京上海16倍的房价收入比是美国的5倍,是联合国人居中心和世界银行所认为的房价泡沫水平的5倍和3倍多。应当下跌多少? 全国来看,据新华社的报道,04年上半年全国平均房价是2701元/平方米,到06年末,假如房价涨了30%,则06年末全国平均房价为3511元/平方米。2006年全国城镇居民人均可支配收入是11759元。考虑到中小城市的住房面积更大及家庭平均人口较多,假设平均是130平方米/套,家庭平均人口按3.5人来算,则房价与收入比为130*3511/11759*3.5=11.12倍。同样远超过联合国和世界银行房价泡沫的水平。 有人说中国国情不同,房价不能简单地以房价收入比来衡量。但中国人和其他国家的人一样,都要用自己的收入来买房,而不是用白条,如果对开发商说:“我用白条来买房行不行?”开发商未必会放狗咬这样讲的买房人,因为其幽默效果比赵本山的小品还要强。所以衡量房价高低,主要指标就是房价与收入比。 那是不是上海、北京的房价要跌80%呢?不能完全排除这个可能,不过本身联合国和世界银行的标准就不一样,世界各国也有较大差异。而且中国确实有些中国特色:在美国,一般人们是在毕业后第十年,结婚后第五年买第一套房子,德国人平均在45岁买第一套房子。而中国很多年青人刚毕业就愿意压缩其他消费购房,年青人购买欲望强烈。加上部分父母对子女买房的资助,使得中国的房价收入比有理由比外国高一些。 2、中国人的累积财富不多。 2007年1月末中国的所有储蓄存款是16.2万亿,大陆人口按13亿算,则人均存款12500不到。有人会强调中国人的收入不透明,有不少人能取得大量灰色收入。也许这样的人绝对数量不小,但占总人口的比例是非常小的。九成以上的中国人是不可能取得这种收入。更何况灰色收入其实就是弱势群体的灰色支出。另灰色收入也会存入银行。显然以上数据已经反映了人均积蓄水平。同时大量的存款其实只属于少数富人,而这些富人除非是为了投资,否则并无为解决居住而买房的需求。 《科学与财富》的杂志2005年第2期提到:美国战略与国际研究中心《银发中国》的报告指出,在中国55岁以上的老人家庭中,不足1/4的家庭拥有的金融资产超过其年收入,仅有5.4%的家庭拥有金融资产超过其年收入的2倍。就是说,55岁以上的老人家庭中,只有近1/20的金融资产(股票、债券、 收起