房地产开发商需要向国家办理什么样的手续和申请?

先到工商行政管理部门申请名称预先核准,之后凭名称预先核准通知书,公司注册申请书,股东身份证、章程、验资报告等向市建设局申请预先核准,公司在领到营业执照后一个月内通过我局向自治区建设厅申报资质,获得资质后方可开展房地产经营业务,申办资质的材料我们会一次性告知,我们初审时间为15个工作日,自治区建设厅的审批时间为22个工作日。前 言 个人合作建房是指由一群自然人自发发起,通过签订《个人合作建房协议》而联合起来,共同出资购买居住用地使用权建住宅商品房项目,合作建造房屋供自己居住,以实现“居者有其屋,居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房,是一种非营利行为,由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润,使建造成本大大降低,根据其它省市的报道应比商品房至少要低20~35%。由于价位优势明显,个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。目前全国有40多个城市开展个人合作建房,其中温州、深圳、重庆等城市取得了实际进展。天津个人合作建房经过一段时间的准备现已正式发起。为了保证天津个人合作建房能顺利进行,按照有关政策法规,参照其它城市成功经验,结合天津的实际特制定本实施方案。 章 程 一、 成立个人合作建房组织机构天津个人合作建房最高权力机构:“合作人代表大会”,其他团队和小组是执行机构,合作建房的重大事项应当由合作人代表大会决定或通过,制定相应的章程和议事规则。下设设立两个团队:一是发起人团队,二是顾问团队。发起人团队,设首席召集人一人和二个工作小组。二个工作小组分别为对外联络宣传、项目运作资金监管组、财务内勤组,各设组长一名。顾问团队由有关专家和专业人士组成,设召集人一人和三个专业小组,分别为政策法律组、工程技术组(由规划设计、工程施工、工程监理专业技术人员组成)、预算资金监管组(由造价师、会计师、评估师组成)。发起人团队签订了发起协议,负责整个项目的发起、组织、协调和管理工作,采取民主集中制原则决定合作建房事务。顾问团队为合作建房项目出谋划策,发挥参谋、监督作用,以保证发起团队的公信力,使合作建房事业顺利达成预计目标。 二、 确定项目运作模式现在其它城市在个人合作建房中,均有自己的运作模式。根据天津的实际情况,同时吸取其它城市成功模式的经验,我们设想采用以下模式来运作:目前我们没有找到合适的房地产开发公司或投资公司来代理整个项目的运作,因此我们现在自己成立一家这样的公司,公司名称:“天津百姓手拉手房地产咨询有限公司”,负责承办买地、规划设计、报建、工程施工的发包、房屋分配等合作建房等事宜。由于现在成立的公司不具备房地产的开发资质,因此合作建房的资金在拍得土地后再根据国家有关的法律规定进行增项获得开发资质进行项目运作。 三、 寻找理想的建房用地与合作项目根据出资人报名人数、房屋面积、成本预期、位置要求来确定土地用量和区域。我们计划分别在天津市内(外环线内或周边)区域来招募会员,然后根据其中报名人数作为首个合作建房项目(预计招募400~600人),在市区内购买适合合作建房的土地。土地的取得主要采取参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式,以市场手段,通过合法途径取得土地使用权,确保项目的合法性。 四、合作建房出资人条件及申请登记与退出1、出资人条件:①具有民事行为能力,年满18周岁以上;②有一定的经济基础,能够按时支付建房费用;③对个人合作建房有充分的认识和风险意识;④对住房或换房有迫切需求;⑤能够自觉接受与履行《个人合作建房协议》的约定⑥合作建房只是用来满足自己住房(居住)者的需求,但我们谢绝只是为了投资或单纯为房屋买卖(炒房)者的加入。符合以上条件者均可作为出资人参与合作建房。对出资人的资金要求,至少要满足全额交纳土地转让金和部分工程费用,剩余部分可通过银行按揭来解决,但前提是必须得到银行的支持。2、申请登记。出资人在发起人公布的时间内,可通过电话或亲临天津合作建房联络处等方式,进行预登记,待项目运作到实质操作阶段时,出资人凭身份和资金证明现场登记确认。3、出资人(会员)退出。出资人只是预登记的,自愿选择退出;如出资人已签订了《(天津市)个人合作建房协议》,并已交纳首期费用,但项目未开工时,可以按协议规定退出,已交纳的费用按协议约定退回给出资人。项目开工后原则上不能退出,特殊情况需要退出的,应按协议约定承担一定的违约责任。已退出的名额由后来报名者按顺序替换,在后来报名者按顺序替换成功后退还资金。 四、 资金监管的安全性在参加合作建房之前,参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权,验资手续包括以下两个步骤:⑴ 资金审验:要求在指定合作银行开户存入每份15万元到交易委托账户,以确保其具备实际参加项目的资金实力,存入的资金不计利息,所产生的利息用作协会日常开支。⑵ 签署项目协议:办理上面资金检验和保证操作的同时,业主应与项目管理公司签署合作建房项目协议,该协议需经过公证,具备法律效力,并作为合作建房期间,业主们共同遵循的法律依据。⑶会员存入的资金以6个月为一个周期,如果在6个月内合作建房项目没有成功,参与合作建房的会员有权选择退回资金,否则该会员自动成为下一个合作建房项目合作会员。为确保出资人的资金安全是个人合作建房成功的一个最重要环节。根据其它城市的经验,拟采取以下办法:。设立出资人资金监管机构。由出资人代表(即发起人团队)、银行共同进行资金监管,每笔款项支付须经双方共同审核才能承办。通过严格的程序和制度,确保出资人资金绝对安全。在资金用于公司增资后,合作人大会变更为股东大会,实行公司制监管。 六、房屋、商铺、车位分配及小区管理 1、房屋分配。其原则是:按照报名登记签署协议先后分配一个顺序号,然后按照出资人登记的房屋楼层、朝向、结构、面积来分配,相同者按报名先者优先的原则确定,或由相同者抽签决定。房屋的定价则按照房屋结构楼层、朝向、面积来决定。出资款按最后确定的房屋定价多退少补。 2、商铺、车位分配。按规划设计,一般小区均有10%左右的商铺,还有停车位。对于商铺,车位的分配,拟采取以下两种形式:一是将商铺和车位按市场价出售,所得收益归全体出资人,然后按照出资人最后实际出资额度分配,以抵扣房屋建设部分成本。二是所有商铺或车位留作商业出租,出租所得收益归全体出资人,每年按出资人出资额度分配。这样通过一种比较好的形式来处理商铺和车位,使效益最大化,从而分摊和降低房屋造价,使全体出资人真正得到实惠。3、小区管理。小区管理是关系到全体出资人的共同利益。小区管理可由业主自己成立物业管理公司来管理,因不以赢利为目的,费用会低于市场价格。同时住房的维修基金的使用会更合理。也可以聘请专业物业管理公司来管理。无论采取何种方式,均由全体合作人(未来的业主)依据法律的规定(选举产生业委会)决定物业管理方案。 七、项目运作经费来源及使用在合作建房项目中是以非盈利方式运营的。为保证合作建房的顺利实施,减少和避免建房过程中的各种风险,合作建房机构需要各专业的优秀的人才,我们应该支付相应的费用以保证聘请到称职的人员。正式机构所发生的运营费用是我们合作建房项目的运营费用,应该视为建房成本的一部分。个人合作建房是自己出资建房供自己居住,因此控制成本尤为重要。但合作建房又是一项非常复杂,操作难度比较大,时间比较长,专业性比较强的工作,需要一个团队的精心组织和努力。在整个项目运作中需要一定的费用作保障,如:办公设备添置费、办公场所租赁费、日常办公费、差旅费、会务费、电话费、网站建设与维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资及中介组织的费用等等。其它城市在保障经费方面有一些比较好的做法,如温州采用费用包干办法,有的城市另还收取一定的会员费。按照天津的实际情况,拟实行经费总额包干,即按照项目总造价的5%提取项目管理费。如项目运作复杂、时间较长,包干经费不够时,经出资人同意适度追加。对经费的使用制定制度,要严格把关,支出经发起人集体讨论决定,并由顾问团的监管小组监督。总的原则是:公开、公平、公正、合理、节约、严控,既维护出资人利益,又能保证整个项目的顺利运作。 收起